胡宗亘：金地这回肯定错了

　　9月6日，浦东“花木新民北块”土地使用权的竞标，引起了许多人的关心。因为开标结果显示：金地集团的报价接近60亿元，比第二名华润的报价高出近12个亿，比最后一名世茂的报价高出近30个亿！于是，舆论一片哗然，对如此报价的金地质疑声不断。

　　细细听来，可归纳为如下几点意见：

　　一，是所谓“搅局”，是横刀夺爱。因为该地块“内定传闻从未停歇”（此说引用《21世纪经济报道》9月15日文），人家内定了，你报了高价，形势就复杂了，不符合业内游戏的潜规则。

　　二，是真做“假戏”，醉翁之意不在酒，知道肯定不出线，全当做个广告。“为目前在推楼盘加分，又可对外宣示集团财务、现金流毫无问题”（此说引用《理财周刊》文）。

　　三，是“打肿脸充胖子”。“花木新民北块”一个项目单单土地款就60亿元，金地集团的总资产不过六七十亿，怎么玩下去？

　　上面几点意见，我的看法是，都有些牵强。不为金地辩护，金地这回肯定错了。但千错万错，就是报错了价，没有其他旁门邪道。事实很简单，那就是：价格报得太高。

　　为什么这么说？因为这次“花木新民北块”的价格竞标规则，其实不像许多媒体说的“怪异”，它遵循的，是在非上海地区广泛采用的令人信服的“价高者得高分”的原则。金地肯定注意到这一点，于是不怕“高处不胜寒”，一个劲地往上喊了。那么，究竟多喊了几个亿呢？从专业的角度看，我判断，至少多喊了9个亿。因为它少喊9个亿，不仅还是它报价最高，而且按照规则，照样可以获得“价位满分”。

　　在平淡无奇的

　　首先是金地高估了地块的价值。“花木新民北块”东至锦绣路，南至浪水浜中心线，西至中心河东侧，北至白莲泾南侧，若以锦绣路为观察点，它介于上海绿城、锦绣华城之间，仅此而已。它不是一幅像2005年潍坊路地块那样可以俯瞰黄浦江、从而激发人无穷想象的地块。

　　虽然媒体纷纷誉之为“地王”，但事实上它根本不是；虽然它规模超过53万平方米，土块方正，但也有缺陷，比如偌大的项目位居桥堍，三面不通路，进出有点问题。

　　但是金地对它的评价显然过高，从报价上看，其报价折合成楼板价为11300元/平方米，相当于这个项目周边今天商品房的市场售价。

　　其次是“高估”了同行的报价。金地的报价，怎么会一个劲地往上喊的？因为它以为会有“同伴”抢它的好生意，它要力压群芳。

　　事实上，靠它最近的第二名———华润，其报价离它还有12亿元的距离呢！毫无疑问，参加“花木新民北块”竞标的房产商都看好上海，看好浦东，看好楼市，但是谁也没有以“10亿”为单位地看好。

　　从上述两点分析可以看出，金地的信息处理颇成问题。情报肯定是不准的，不然怎么会有数以亿计的误差？而且“信息分析处理系统”也出了故障。道理很简单：哪怕未来上海楼市果真兴隆到60亿土地款可以轻松消化并且赢利丰厚，你现在这样有必要吗？假如真的这样看好上海，且资金无虞，何不用60个亿把正在开售的好项目，比如上海绿城、锦绣华城直接“通吃”罢了，还省得再投什么设计费、建安费、

　　由于“地王争夺”要到10月底才能揭晓，这个故事还未结束。金地要反省。（作者：方方地产咨询机构首席咨询师）