户型超大造成商品房空置

　　■北京空置房问题调查（三）■本报记者王小霞

　　商品房空置率正在陷入一场口水战。有媒体报道提及商品房空置率高达26％，马上有学者出面反驳说空置率不足1％，也有研究人员认为以上两种观点均显偏颇。那么，商品房空置率究竟有多高，迷雾一般的统计数据让大众着实不明白。

　　“我们没法给空置房下一个准确的定义，也没法给大家一个准确的空置率数据。但是，通过实操经验可以看出，造成商品房空置的主要原因基本都是设计失误、面积超大而引起的。”一位空置房销售代理人士告诉中国经济时报记者，大部分楼盘或多或少都有空置房，很多都是单套面积在150平方米以上甚至达到200多平方米以上。

　　面积超大是为降低成本

　　“小面积的房子不太可能成空置房。”信一天房地产经纪公司丰台桥南店彭经理在接受本报记者采访时表示，该公司代理销售的很多空置房大部分都是因为开发商的设计失误引起的。

　　“开发商似乎就会设计大

户型，动不动就是复式、大三居、跃层，这种户型其实在市场上并不好销售。”彭经理说，户型超大的房子，限制了年轻人的消费能力。因为一般年轻人没有多少积蓄，消费能力基本界定在100平方米以内的面积。而一些楼盘除了少数几十套是小户型外，剩下的都是一百多平方米到两百多平方米的面积。

　　“很多六层楼高的社区，基本将处于顶层的房子设计成了跃层，这种房子面积都超过了150平方米，是给一家两代或者三代人准备的。”但事实上，真正有老人、孩子的家庭却不愿意选择顶层房子，因为老人行动时腿脚不灵，楼层太高会造成行动不便。相反，这种家庭对一、二层的房子更感兴趣。

　　“在京城西南区域青塔地区附近，有一个建筑面积上百万平米的大型社区，其后来出现了两百多套尾房。”针对这一消息，记者通过调查发现，该小区属于普通住宅项目，但空置的两百多套房子中，大部分都是四居、复式和跃层，面积都在170平方米和200多平方米，有的朝向还不太好。据了解，这种项目尾房在经过一到两年的空置以后，等到该区域二手房市场发展起来后，基本都是通过二手房平台进行再次销售。

　　不仅北京大部分空置房面积偏大，其实在全国各地，这种因为面积超大而造成房屋空置的现象比比皆是。既然这种超大户型不好销售是众所周知的事情，为何开发商却如此钟情大户型呢？

　　业内一位开发商道出其中原因：如果把建筑面积1000平方米住宅建成10套，每平方米卖6000元（为了方便计算设定的数字），那么最后的销售额是600万；如果把1000平方米住宅分割成15套，建设过程中，就将多建5套厨房、5套洗手间等配套设施。而在同样售价的基础上，开发成本就多出许多，开发商的利润就会缩减。这是目前造成开发商“求大弃小”的重要原因。

　　空置房应舍得降价销售

　　“除了面积超大之外，造成商品房空置的原因还有产权关系不清，因为抵债房屋未纳入正常销售渠道以及项目定位不准等。”我爱我家房地产经纪公司权证部王秀娟经理告诉本报记者，由于目前整个空置房市场不透明，所以没有明确的数据表明北京到底有多少空置房。

　　她说，我爱我家的空置房代理业务量相当不错。“有的项目少则几十套，有的项目多则上百套。”王秀娟表示，有些空置房的区域位置非常不错，如果开发商同意降价销售，市场反映会非常好。

　　“我们代理的空置房项目有些单价在一定程度上低于同区域的商品

房价格，比如区域内两居室的销售单价为7000元／平方米，那么空置房的销售单价可能会在6000元／平方米左右。”彭经理说，降价销售对消费者的确有很大的吸引力。

　　“但是，一些开发商对空置房的销售并不积极。”王秀娟说，很多开发商认为整个项目的回款已经收回，所以并不着急卖掉剩下的房子。“我们谈过的项目其实非常多，但真正谈成的并不多，很多开发商都说要留着慢慢消化。”

　　在开发商看来，手中的空置房还可以抵押给银行获取贷款，可以用作物业管理用房以及机动用房。总之，土地、房屋的价值从这些年来看，是一路走高的，房子拿在手里贬值的风险很小。因此，只要不遇到大的资金压力，开发商也决不会轻易降价。

　　房价不断高涨，商品房空置率也不低，但是开发商宁愿将房子握在手里，也不愿降价销售。这其中原因何在呢？北京大学

中国经济研究中心教授徐滇庆认为，开发商宁愿空置也不愿降价销售，说到底症结在于银行的风险监管没有到位。大家都知道，房地产行业是资金密集型行业，开发商的开发资金大部分来源于银行，“一些房地产商拿着银行的钱在赌博，坚守高房价不肯让步，他们并不在乎空置房地产所带来的损失，一旦将房地产卖出去了，超额利润足以弥补空置成本；万一赌输了就一走了之，把烂摊子甩给银行。”

　　所以，空置率上升和开发商不愿降价销售空置房，在一定程度上反映了房地产商对银行资金的依赖以及对未来房价的预期。

　　求解空置率高的问题

　　专家建议，应想办法控制空置房的增加，同时加快空置房的消化。有业内人士认为，消化现有空置房，应该建立权威的空置房信息网，加大空置房的信息披露，促进市场的有效需求与空置房之间做到最大匹配。采取“以租代售”、“租售两全”、“通路销售”等新的销售模式，让空置房在空置期依然产生价值；还可以通过减免契税等优惠政策刺激空置房的消化。

　　也有专家认为，通过各种政策消化现有空置房的力度还不够，还应该从根本上掐断空置房产生的利益链条。徐滇庆认为，对房地产商来说，不可能长时间将建成住宅握在手中待价而沽，除非他们不再修建新的住宅。等房地产商手中持有的住宅积压到了一定程度，他们就会遭遇流动资金的约束，要不然停止新建项目，要不然就降价出售空置房。

　　“现在的关键问题是银行对开发商有资金支持，就算开发商手中有大量空置项目，开发新项目只需再向银行贷款就行了。因此，对于那些商品房积压、空置率高的项目以及企业的资产负债率太高的房地产企业，银行就不应该贷款给他们。”如果真是这样，开发商自然会快速销售手中的物业，以弥补资金需求，空置率自然也会降下来。