|
央行加息催生房贷新产品
本报讯(王爱东、张辉)伴随着央行加息，个人房贷利率随之上调，固定利率房贷再次引起人们的关注。近日，省农业银行正式推出固定利率个人住房贷款产品，按贷款期限分为3年期、5年期和10年期3个档次。截至目前，我省已经有包括光大银行在内的2家金融机构办理固定利率个人住房贷款。
据了解，固定利率房贷就是银行与购房借款人约定一个利率，在借款期内，不管央行的基准利率或是市场利率如何调整，借款人都以约定的利率偿还银行贷款。业内人士指出，如果在贷款期限内，固定利率高于浮动利率的平均水平，那么银行得益，借款人受损；反之，则借款人得益，银行承担损失。由于固定利率房贷推出时间尚短，对于银行来讲如何平衡利益得失，以及对于贷款人来讲，如何更合理地使用该项贷款，更有效地规避风险，尚需要时间和实践来完善。
记者从省农业银行和光大银行房贷部门了解到，目前办理固定利率房贷的居民还不多。但一年内央行两次加息，使得前来咨询这项业务的购房者明显增多。业内人士分析，在加息的预期下，目前商业银行确定的固定利率房贷的利率，普遍高于目前的浮动利率水平，固定利率贷款的成本高于浮动利率贷款。作为一项新业务，客户接受固定利率房贷还需要一个过程。另外固定利率房贷年限相对较短，最长只有10年，这也是该业务推广慢的重要原因。据了解，今年2季度，我省农村信用社发放固定利率个人住房贷款2776万元，全部是个别联社对内部职工的贷款，没有在市场上广泛推开。
尽管如此，其他商业银行的房贷人士纷纷看好固定利率房贷的市场前景。省工行房贷部负责人介绍，目前房贷市场竞争激烈，各家银行执行的利率相差无几，固定利率房贷作为一项新产品，虽然有可能减少单笔业务的利润，但会吸引更多购房者借贷。从另一个角度看，在加息周期，购房者多愿意提前还贷，不仅增加了业务量，而且银行存在“涨库”风险，而房贷利率固定化可以减少违约率，同时可以规避因利率上涨过快导致购房者无力还贷而造成不良贷款的情况。链接农行固定利率住房贷款
近日农业银行推出的固定利率个人住房贷款，分为3年期、5年期和10年期三个档次，利率分别为5.75%-6.55%、5.85%-6.65%、6.15%-6.95%。业务范围包含一、二手住房贷款，暂不包含商业用房贷款。
与现行个人住房浮动利率贷款最优惠利率水平相比，农行的对应期限固定利率贷款仅略高0.3-0.4个百分点。农行新推出的固定利率房贷产品还有两个重要的特色：一是增加了固定+浮动的混合利率方式；二是增加了利率调整选择权条款。
固定+浮动混合利率方式是指在贷款开始的前5年或前10年内利率固定，这一期间称为利率固定期，利率固定期结束后转换为浮动利率。
选择权条款使得固定利率房贷不仅能够帮助借款人规避利率上升的风险，在利率走低时也能帮助借款人减少损失。随着市场利率下调，当农行固定利率房贷产品相应期限利率下限下调1个百分点(含)以上时，无不良信用的借款人在支付一定的选择权费用后，就可以申请执行选择权，将贷款利率调低相应百分点。专家支招如何选择固定利率房贷
刘会云(省工商银行个人消费信贷部业务经理)：建议在选择固定利率房贷时，重点关注三个方面：一是看固定利率与浮动利率在水平和期限方面的差异性。这取决于金融市场环境，比如市场是处于利率上升周期还是下降周期，取决于财务状况及对利率负担的计算，这样才能预算出两种利率水平的成本高低。
二是购房者还应该关注两种利率的银行约束条款。比如个人还款方式，个人提前还款违约金如何收取及费用高低等。固定利率一旦推出，银行将会采取各种方式规避利率风险，而风险规避的方式往往会包含在银行所制定的种种贷款条款中。
第三，个人选择哪一种贷款方式，与个人财务状况、风险偏好及未来收益预期关系密切。因此，个人在进行住房信贷利率选择时，把这些因素计算进去也是十分必要的。所以说，银行推出固定利率信贷产品，并不一定适合每一个人。关键在于个人的利率风险判断能力，每一个人应该在明确的约束条件下，作出最优化的选择。
| 
