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背景提示
尽管宏观调控“声声紧”，部分城市房价涨幅依旧“步步高”。权威部门15日公布的最新数据显示，二季度，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨5.7%，涨幅比上季度提高0.2个百分点，全国70个大中城市中，只有上海在降。但从总体上看，房价上涨幅度趋缓。
就我省来看，城市房价持续上扬。记者从省统计局获悉，我省的城市房价上半年依旧保持增长态势，同比上升13.7%。推动房价攀升的主要有土地价格大幅上扬、经济适用房投资规模下降等因素。
深度解析
1地方政府：消极怠工执行
地方政府的“消极、怠工”是让政策失灵的重要原因，也最易于在实际操作层面让中央的“调控风暴”变成“和风细雨”。那么，地方政府消极、怠工背后的动力是什么？是政绩，是名和利！
■事例：揭秘违规卖地的暴利“黑洞”
第一环节，从农用地转建设用地
一位土地专家举例，一块农用地以5万元/亩的成本征用，但出让时可能达到每亩百万元以上，增幅近20倍。以极低价格收地，再以高价通过招拍挂方式出让，甚至联手开发商，直接“以租代征”，省去出让成本，是目前一些地方政府和开发商获得土地暴利的重要手法之一。
第二环节，土地出让的“双保险”
征收上来的土地需要先由一级开发商完成“七通一平”等以熟地出让，这是目前土地开发的趋势之一。而一级开发商有时就是地方政府全资组建的土地储备机构。专家称，土地储备中心作为政府部分职权的代理机构，并不拥有土地使用权。但一些地方土地储备机构却将收购、收回的土地办理了以土地收购储备中心为使用者的土地使用权证，到银行办理抵押贷款。由于其特殊的地方政府担保背景，各银行都备加青睐，成为“双保险”。
第三环节，用地性质变更
据媒体报道，在西部某大型都市，政府以土地性质变更的方式抵消国有企业坏账，并颇以此为荣。比如将原来的工业用地转为商业用地，土地可以以很高的价格转让出去。
■数字：地方GDP上升的重要支柱
根据北京市地税部门的统计，2005年北京市的营业税增量中，几乎一半来自于房地产业以及建筑安装业。2004年上半年，北京地税完成的126亿元税收中，来自房地产业的税收与来自建筑业的税收占到了地税总税收的2/3。
2开发商：信息不对称下伪命题式蒙蔽
以北京为例，归纳起来，开发商比较赞同的支撑房价上涨的说法主要有以下三种：一是供不应求说；二是地荒论和成本价格说；三是横向比较说。
“这些都是几个地产商造出来的。”知名学者左大培说，开发商是一种利益集团，少数开发商制造这些舆论的目的无非是为了将房子卖出去，“房价上涨确实是由需求决定的，但他们所说的需求并不是真正的需求。”
在左大培看来，开发商偷换了概念，用老百姓对住房的需要替换了市场真实的需求。“中国大多数老百姓凭他们的收入是买不起房子的。”
“开发商制造地荒论，除了抬升房价，另一个目的就是让政府好给他继续批地。”左大培说。北京房协住宅学术委员会委员蔡金水也认为，地荒论是不存在的。蔡金水表示，近几年开发商在大量圈地，土地的购置面积大幅度增加，而且都远高于开发面积，很大一部分是闲置的。现在各地政府土地储备中心手中也还储备有170万亩土地，开发商手中至少有70多万亩存量土地，这些存量土地都需要今后几年时间才能逐步消化。
国家发改委经济所经济形势分析室主任王小广认为，所谓的价格成本说并不成立，中国目前的高房价完全是被操纵和炒作的结果，房地产业的暴利是政府的一种失责，是因为金融政策比较宽松、税负太低，操纵、炒作和投机风气盛行，关键在于存在很多制度漏洞。
3宏观调控：没有打中要害
专家认为，新一轮调控的最大特色是改革了住房供给制度，也就是90平方米和70%比例的两个限制，实际改变了住房市场的供给结构。无疑，这个改变对于住房制度是一个变革，而且对住房市场进行了区隔。不过，这个政策要发生效力还需要一点时间，至少在政策出台后的1年左右时间里才能显现效果。
而且某些政策在短期内所起到的只是抑制供给的效果。如5月底，国务院办公厅转发给建设部、发展改革委等9个部委的《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》。其中规定，从6月1日起，对购买住房不足5年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税。这项政策将二手房全额征收营业税的年限从两年提高到了5年。从长远看，这固然能够起到遏制“炒房”的作用，但是，短期内却造成了不少二手房房主的惜售行为，导致二手房市场供给的减少。
事实上，宏观调控政策没有打中要害。由于没有真正触及地方政府和开发商的利益，地方政府和开发商依然在从高涨的房市中获取丰厚的利润，仅有的90平方米和70%两个杀手锏，也因为有关部门的“解释”效力大减。
4住房市场结构失衡
住房供应结构性矛盾仍十分突出，适合当地居民自住需求的中低价位、中小套型普通商品住房和经济适用住房供应不足。数据显示，今年1月份至6月份，40个重点城市上市预售的套均建筑面积115平方米，有15个城市套均建筑面积高于120平方米。
有关专家分析，中小套型住房持续供不应求，促使这部分住房价格较快上涨，并带动整体房价上涨。同时影响实际成交比例，其结果是大套型、高档房成交比例大，拉高了平均价格。
5消费政策引导不力
引导合理消费的政策措施不到位，部分居民存在超前消费、过度消费的现象。一些城市注重非本地居民购房供应，与当地居民，特别是中低收入家庭自住住房需求的政策区别不明确。
6金融手段尚未到位
在房地产宏观调控所使用的各种手段中，金融手段尚未完全到位。可以肯定地认为，充足的信贷供给和低利率政策，一方面导致房地产市场中的投资性需求大幅增加，另一方面则为开发商继续囤积住房提供了低成本的资金支持。
评论：不再天真
天真，曾经是和诗联系在一起的。而如今的时代，诗性慢慢消陨，天真似乎也成为一个与心智有关的负性词。尤其当天真遭遇理性而现实的商品社会时……
去年，来势汹汹的“国八条”曾让全国房价出现了短暂的低迷和徘徊。那时，我们天真地以为只要政府出手，房价总能被控制住，然而短暂的低迷后，房价开始了报复性飞涨。而这，也残忍地粉碎了广大民众的美好企盼。
“国八条”效力欠佳，“国六条”接棒再来。
相比去年的“国八条”，今年的调控力度明显加大：国六条、国十五条细则、落实新建住房结构比例要求、细化招拍挂及协议出让国有土地使用权范围、建立土地监察制度、限制外资准入、对二手房交易征收个人所得税……加之央行的紧缩政策，发行定向票据、加息、两度上调存款准备金率等，调控风暴名副其实。
然而，在宏观调控声声急的大背景下，房价却逆市飞扬，没有丝毫被撼动的迹象。国家统计局15日公布的最新数据显示，二季度，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨5.7%，涨幅比上季度提高0.2个百分点，全国70个大中城市中，只有上海在降。
究竟是什么原因让政策打了折扣，是政策效果存在时滞？是地方政府执行不到位？是房地产市场扭曲太大失去了控制？……
这些问题，很难有人能给出一个令人满意的答案。但是如果我们撇开这些繁芜而泛化的宏观视角，而从经济学最基本的问题———经济人这个细小的角度切入，却有可能会梳理出一条比较清晰的线索。
何谓经济人？简单地说，经济人，就是承认人是自私的、理性的，追逐利益最大化的，即用最小的成本获取最大的利益。在这样的前提下，经济社会中每一次甚或极其细微的政策都会有牵一发而动全身的威慑力。试问利字当头，谁会坐以旁待，谁不为自己的利益而殊死博弈？利益———才是最根本的问题。
比如国家规定，对于二手房征收个税比例最高按交易差价的20%进行，不能说明房屋原价的，按照总价的1%-3%进行。而到了地方层面上，则按总值的1%进行，或者细则待定，而再下放到个人，则演变出了N种合理避税手段；一次小幅度的加息，引发多少唏嘘错愕，引发多少利益之间的消涨与置换，贷款买房的，炒房的，开发商、银行……无一不被关涉其中。
顺着这个思路走下去，你可能就会明白为什么金融部门、已购房产的普通百姓、受惠多多的地方政府等等单位或个人根本就不希望房价下跌，原因就是，房价崩盘，没有一个赢家！
只有明白了这种赤裸裸的利益之争才能看清政策执行的难度，而对于房价今后的走势，才会有一个清醒的认识，才会有一个适度上涨的预期。
现在，早已没有人相信房价还会回落。天真已经不再。
（默默）
相关链接：海南房产商自曝单位成本1800元/平方米
海南中海银投资有限公司负责人日前向媒体透露：房产成本构成主要包括土地成本、土建和安装成本、配套建设费用(含勘察费、设计费、项目可行性研究费等)，以及开发商的运营成本。
他说，海口各楼盘根据品质、地段不同，成本会有所差异。但一般而言，海口高层房产项目的综合成本理论测算为每平方米1810元至1900多元，低层项目的综合成本会更低些。实际上，一般开发商会把成本控制在每平方米1800元以下。
统计数字显示，海口5月份房产均价达每平方米3137元。
（本报综合报道）
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