90轮竞价捧出湖南路地下标王

　　今年的南京土地拍卖似乎从来不缺兴奋点。继前两次北方光电地块、韦陀巷地块纷纷拍出天价后，昨日备受关注的湖南路地下空间使用权拍卖再次出现热抢局面。底价仅1000万的该地块，遭到3家公司的争夺，并最终经过90轮竞拍被南京大唐教育发展有限公司夺得。

　　■现场

　　7700万夺得湖南路地下空间使用权

　　“7700万第二次……7700万第三次！”在喊出“G25地块最终成交价7700万”之前，或许负责拍卖的南京市国土局市场办邱科长也没想到，这幅编号为G25的湖南路地下商业街地块能竞拍90轮，拍出底价7倍多的价格。

　　事实上，对于湖南路地下商业街的争夺在前日已经展开。前日是开发企业报名竞拍的截止时间，记者在国土局交易大厅看见，当日下午3：00，该地块已有三轮报价，价格已经达到了1100万。昨日的土地拍卖延续并提升前日的火爆度。14：30，竞拍一开始，这幅底价为1000万的G25地块已升至1250万。

　　“1300万”，手持6号牌的深圳时尚股份有限公司负责人首先加价。另外两家也毫不示弱，“9号”南京金银

房地产、“8号”南京大唐教育发展公司纷纷跟上，三家每次各加价50万，转眼间湖南路地下商业街地块已升至2250万。

　　这时，“9号”有些熬不住了。“2400万”，南京金银地产一下加了150万。“8号”还是咬着，只加了50万。

　　“9号”有些恼怒。“2600万”，“9号”再一次加了150万。看着激烈的争夺，“6号”暂时退了出去。不过，56轮的时候，沉寂一时的“6号”再次杀出，那时G25地块的价格已升至5050万。

　　争夺丝毫没有结束的意思。79轮的时候，还在激战的“8号”、“6号”已觉得每次只加价50万不过瘾，双方主动把加价幅度提升为100万。就这样“你100万，我100万”地僵持着，双方一直熬到了89轮。这时，“6号”开出了7600万的竞拍价，“8号”喝了喝水，眼看着一瓶矿泉水就要喝完，这时“8号”再次迅速举牌，将已写好的“7700万”报出。现场突然有一些沉闷，“8号”似乎还要加价，但“6号”再没有举牌。

　　■产品

　　湖南路添1公里地下商业街

　　90轮，7700万夺得湖南路地下商业街地块，这让不少在场的

开发商、媒体记者颇感意外。南京市国土局相关人士认为，这是市场对南京公开拍卖地下空间使用权探索的认同。该人士介绍，以往住宅用地出让时，开发商通常也附带开发地下空间，但那些开发的地下空间通常是没有使用权证的。而这次公开拍卖的湖南路地下商业街土地使用权，国土部门是会发放土地使用权证的。由于是用于商业开发，据悉湖南路地下商业街土地使用权只有40年。

　　根据规划，该地块实际出让面积为地下40693.2平方米。开发商拿地后，湖南路地下空间将主要用于商业和停车场开发，其中地下主体建筑全长约1030米，地下深度控制在两层以内。

　　一位业内人士分析，从规划要点可以看出，政府有意在湖南路地下打造一个类似莱迪地下商场的地下商业街。一位关注过这幅地块的开发商甚至认为，政府当初给出1000万的起拍价，可以看出政府着眼的并非是该地块本身的价格，而是看中其以后商家所缴纳的税收。江苏省商业经济研究所副所长、高级经济师王波表示，湖南路地下空间出让后，其业态和操作可能首先跟新街口莱迪地下商场学习。他认为，1公里的地下商业街将吸引众多餐饮、特色服装店等入驻。

　　■分析

　　湖南路地下商铺成本至少“奔四”

　　从1000万起拍价到7700万成交价，湖南路地下商业街地块身价短短一小时内翻了7倍。南京城东一位开发商分析，该地块建成后的商铺成本将达到5000元/m2。“地下空间的开发成本甚至要高于地上高层住宅！”这位开发商介绍，地下空间开发一般有两种操作方式，一是明挖，一是盾构。所谓的“明挖”是指把路面挖开后，再开发；“盾构”则是指不挖开路面而钻入地下，把地下掏空。由于湖南路地下要开发大量的商铺并且是双层开发，该地块明挖的可能性极大。

　　“实际上明挖的成本只有盾构的1/3。”该开发商表示，即便按照明挖的成本计算，平均到每平方米的建安成本也将达到3000元左右，负二层的成本可能更高。此外，还得有土地成本，7700万的成交价折合单位地价1892元/m2，如果按照两层均建商铺算，则楼面地价每平方米946元/m2。“光建安成本和土地成本就达到4000元/m2。”该开发商表示，除此之外，开发商还需负责处理好周边商家、停车及道路出行等问题。而明挖无疑将影响周边商家生意，届时补偿等亦同样是成本。

　　作者：徐关辉/来源：南京晨报