租金微跌低端租赁供需平衡

　　由于多项宏观调控政策在7月份再次集中发力，市场中观望气氛更浓，不论是房东还是租户短期选择租房的意愿更加明确，上海的房地产市场一下子进入了一个租房时代。各档次的房源在不同的市场需求下，呈现出不同态势。

　　普通公寓租金下调

　　上海市房屋租赁指数办公室调查显示，本月一般商品房租赁市场租金环比下降0.8%，其中，两室租金下降0.3%，三室租金下降1.2%。其原因在于6月份起开征的营业税和7月份的个税政策割断了买卖双方之间的“姻缘”，迫使部分次新房转售为租，造成该类房屋租赁市场出现供大于求的局面。市场中以三室的租赁房源供应量放大最明显，因此租金的下降幅度相对最大。

　　汉宇地产成交记录显示，7月份全市租赁成交比6月份超过10%的提升，除长宁区外其他各个区域租赁成交环比都有一定增长，其中闵行、普陀、浦东有较大幅度的增长。特别是普陀区中远两湾城四期开始交房，租赁市场房源充足。由于该楼盘在内环以内，其买卖租赁价格相对较低，且四期景观、品质较好，在租赁市场受到欢迎。

　　汉宇地产孙文勤告诉上海东方早报记者，一般而言，中介租赁业务较买卖业务更为繁琐和辛苦，所以在市场好时租赁业务一般不被

房产中介所重视，而目前这种情况却正在发生改变。目前情况下，较多的转售为租也是正常情况，中介所要做的就是把握好机会。

　　据悉，沪上众多中介正趁此机会，扩展其他业务。“市场总会有恢复的时候。”

　　中高端住宅租金下滑

　　根据美联物业的资料显示，由于受到2006年宏调政策影响，现时上海中高档住宅市场上约有近四成的业主采取转售为租行为以求过渡。由于大量的租赁房源进入市场，近期上海中高档住宅租赁挂牌价格有所变化。美联物业市场研究部资料显示，由于各区域客户与业主群体的差异，各区域租赁价格下调幅度也有所不同。下调幅度比较明显的楼盘是浦东区域的世茂滨江花园以及普陀区域的中远两湾城，平均下调幅度分别为25％与21％。通过对浦东以及普陀区近期租赁市场分析发现，造成这两个楼盘租赁挂牌价格“跳水”现象的主要原因是租赁房源的供求比例失衡，同时供客户选择房源较多。

　　汉宇地产也指出，目前“限制外资购房”政策的操作细则尚不明确，高档楼盘的买卖市场观望情绪比较强烈。近四成高档楼盘业主由售转租促使近期租赁房源挂牌量增加15%左右。如静安区中凯城市之光目前小两房月租金在6000元左右，大两房月租金在10000元左右，三房租金在15000元左右，环比有小幅下滑。陆家嘴地区住宅租金水平已经出现5个月的连续下滑，下滑幅度接近18%，该区域的“豪宅”投资回报率更是不容乐观。

　　“政策的不确定性是影响目前高档住宅楼盘最重要的因素，由于‘限制外资购房’的影响，预计未来高档住宅楼盘的租赁成交会继续保持活跃的状态。”

　　上海东方早报记者了解到，目前传统的外籍人士居住的一些楼盘：仁恒滨江园，精装小两房、小三房租赁价格为1000美元/月和1600美元/月左右。汇龙新城租赁价格在二房6000左右/月，三房7000-8000元/月，海悦花园三房7000元/月，思南新苑二房8000元/月。

　　汉宇地产施宏睿指出，从未来一段时间内租房外籍人士的来源结构来看，涌向租赁市场的更多的可能是欧美人士。而随着奥运会、世博会举办的时间越来越近，更多的欧美人士会来到中国。如果需要长期在中国国内工作、学习，目前租房为首选。

　　美联物业上海区总经理冯泓睿表示，由于现时市场上仍有大量交易双方处于观望状态，不愿现时入市，造成现阶段上海二手中高档住宅交易胶着，交易量有所减少。与此同时，买卖交易量的减少促进了近期的租赁交易量的大幅增长。预计本月租赁交易量将有可能到达新的高度，占到美联本月交易总量的50％以上。

　　售后公房供求平衡

　　另外，上海市房屋租赁指数办公室调查显示，本月，低端租赁市场供需基本平衡，平均租金轻微下调，降幅为0.4%。随着大学生租赁高峰期的结束，售后公房租赁进入平稳期。高校周围房源比较充足的区域，如曲阳、五角场地区，因房源略显过剩，租金出现轻微的下调。

　　同时，受到一般

商品房“售转租”的影响，原售后公房的承租客部分转租一般商品房。这样使一般商品房租金下降幅度最大，租房时议价空间也大；而且合租、群租可减少月租金负担，有时分摊下来的月租金低于租一套售后公房。

早报记者 叶莺 烁东