二手市场波动 中介机构或削减门店

　　7月底两个房地产宏观调控政策相继出台，对市场造成相当大的影响，上海中高档二手房市场也随之有了一些波动。记者了解到，7月最后一周政策出台到现在，上海中高档二手房市场交易量出现了明显变化。市场人士分析指出，随着政策效应的进一步释放，二手房市场将面临新一轮洗牌，又将有一批小中介机构将退出市场，大型品牌中介也可能暂时出现发展缓慢甚至削减门店数量的情况。

　　“旧单”赶完税，“新单”明显下降

　　7月26日，当二手房交易强征

个人所得税的消息传出后，第二天各区房地产交易中心内就排起了长队，前来交易的客户大都是为了赶在8月1日前将所有的手续及各项税收交妥。而泛城租售网法务部的统计数据显示，7月26日至7月31日期间该机构的买卖交易单数比前一周上升了57%。这种完税过户业务量大幅增加的情况在其他中介机构同样出现。

　　泛城租售网徐汇、静安区域总监谢国辉介绍说，7月26日强征个人所得税的政策出台后，许多客户即要求早点签订买卖合同，于7月31日之前进交易中心交易。还有些客户来不及与下家办理过户手续的，上家会先去交易中心交齐所有税收，以免交8月1日以后产生的个人所得税，业务员个个都忙得不可开交。

　　

　　从中长期来讲，二手房市场应该仍然会是一个更加稳定、积极、繁荣的市场 李江松 资料

　　不过，由于赶着过户的成交个案大多是政策出台前已经基本谈妥交易价格的，部分降价业主并未能够在短短几天内找到下家成交，所以个税政策出台后的一周成交均价基本与上周持平。一些资金实力较为雄厚的业主已经明确表示将手中物业“转售为租”，手上有3~4套物业的业主则多数拿出其中的一套出售套现。

　　“恐慌性的抛盘现象并没有出现。”谢国辉说道。

　　浦东地区似乎受个税政策的影响较大，政策出台后几天有50余套房产在泛城挂牌急售，但房东的挂牌价格却并没有下跌。

　　限外政策促使高端住宅成交下降

　　 24日，当限制外资购房政策出台后，一些外籍客户已经开始抓紧时间办理购房手续，以搭上“限外”政策正式实施前的末班车。泛城租售网市场研究人员表示，限制外资政策虽然可能减少高端物业的“买家”，但目前业主尚未出现大量抛盘现象。限制外资确实可能使海外客户减少，但沪上高端房产的稀缺性和高回报性仍受青睐，未来这类物业仍会是实力客户的购买热点。

　　泛城租售网浦东区域经理钱刚介绍说，近期的个税政策及限制外资购房政策的出台使得陆家嘴地区的豪宅交易量下跌了30%，浦东陆家嘴板块内的世茂滨江、仁恒滨江等豪宅，由于其业主50%都是境外人士，且多在该区域内有2~3套物业，限外政策实施后将使他们再次购买房产有较大困难。“所以转售为租也成为这部分业主的主要选择。”据介绍，这些境外人士并不急于把手中房源抛售，而是拿出一两套房产套回投资以减轻资金压力，其他部分仍作为长期持有以等待更好时机。

　　据悉，目前世茂滨江传统二房月租金为3000美金，三房月租金为5000美金；仁恒滨江园传统二房及三房的月租金分别为2000美金和6000美金。其中仁恒滨江园内一些精装的小二房和小三房特别受到租客的欢迎，他们的租金报价分别在1000美金和1800美金左右。

　　统计数据显示，上海的豪宅市场，境外人士买卖占了总成交量的30%左右，其中古北及陆家嘴板块的外资购房比例最高，占到了50%左右。由于受外籍人士购房必须在境内工作、学习满一年的规定的影响，近期陆家嘴地区豪宅买卖减少，租赁行情明显升温。而徐汇区内的老公寓、老洋房的买家大都为海外个人买家，部分房东会担心限制外资政策出台后套现难度的增加，因此赶在细则未出之前先挂牌销售。泛城租售网静安分行则出现了境外人士购房咨询增加的情况。

　　未来二手房市场将更成熟稳定

　　我爱我家上海公司负责人陆斌斌表示，“营业税”和“个税”这两柄宏观调控政策的落地，无疑将使二手房市场未来预期与走势更加明朗、稳定。后“两税”时代，在经历过一轮短暂的观望后，二手房市场仍然是该买的买，该卖的卖。

　　从中长期来讲，由于两税的宏观调控政策落地之后“利空”就不存在了，百姓再无担忧，市场心态也将趋于平稳，市场的预期将会更加明确，市场走势将会更加明朗。二手房市场应该仍然会是一个更加稳定、积极、繁荣的市场。

　　“在市场调整的同时，房地产经纪行业也面临一轮较大的洗牌。”陆斌斌说，从市场发展的角度来看，两税落地后，市场的走向将更加规范，中小中介公司在市场上的生存空间越来越小。

　　对于一些大型的品牌中介公司来说，长期来看其业务交易量将会明显上升。另外由于此前出台的国六条明确提出要大力发展住宅二级市场，因此可以预计政府未来还会出台一系列具体促进二手房市场发展、增加二手房交易、通过二手房市场来分流一手房购买人群、解决中低收入和社会弱势群体的住房问题的一系列相关措施。

早报记者 刘颖娟 烁东