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■李健
我国目前房产价格应该定位于什么水平？目前价格水平是否合理？争论颇多，莫衷一是。
由于不少人对中国经济增长、居民收入增长以及农村人口向城市迁徙的前景乐观，
因此认为当前房价并非偏高，有人甚至认为中国房地产价格还有很大的上升空间。但通过“未来收入贴现”的视角观察问题，在理论上更加严密、确切。这一理论具体到房地产市场即：当前房价应该等于未来所有租金的贴现。
如果“银行按揭贷款利率”（贴现率）高于“房产年租金与总房价之比”，则买房总体上“得不偿失”。目前，我国住房按揭贷款利率在6%左右，各城市的房产年租金与总房价之比总体在5%左右，北京、上海、杭州等大城市因近年房价的快速上涨还不同程度地低于这一水平，因此短期内属于“得不偿失”。如果再考虑到我国目前已建商品房的高空置率和1.22亿平方米的天量空置规模，租房市场已经出现的普遍的“买方市场”和三五年内很可能会继续走低的大趋势，还有我国房产50年或70年的有限土地使用权年限和大致与之一致的建筑寿命，我们可以比较明确地得到：我国目前房地产总体定价水平偏高。
近年来，我国住房市场价格急速走高的原因是多方面的。地方政府因为土地出让金、税收、GDP政绩等方面的利益驱动，有意无意地默许一些房地产商以及专业炒房群体，利用银行信贷渠道狭窄的急迫心情和信贷管理方面的漏洞，“假按揭”盛行，加上一般公众在“市场连续逼空”以及“财富效应诱惑”的双重压力之下的跟风行为，房价被一步步推高。与此同时，由于调控方式以及政令不畅等原因，中央政府对地方政府、房地产经营企业以及银行的多次调控，效果并不尽如人意。
如果放任我国房地产市场价格继续走高，一方面很容易激化社会矛盾，影响社会稳定，另一方面房价泡沫破灭是必然的，并且房价走得越高最后下跌对社会经济的破坏越大，甚至可能因为大堆的银行坏账、三角债、烂尾楼引发金融危机以致全面的经济危机。过去几十年，美国、日本、香港等经济体在这方面有过深刻教训。（作者系上海财经大学财经研究所研究员）
（金陵／编制）
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