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26日，国家税务总局出台了《国家税务总局关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》（以下简称《通知》）。从横向来看，这是2006年以来紧跟在国六条、九部委细则、建设部《关于落实新建住房结构比例要求的若干意见》、银监局《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》后又一个针对房地产市场的调控政策，显示了政府全面调整和规范房地产市场的态度。从纵向来看，《通知》是沿革《中华人民共和国个人所得税法》和1999年《财政部、国家税务总局、建设部关于个人出售住房所得征收个人所得税有关问题的通
知》，对二手房个税的又一次明确规定和完善，表明二手房个人所得税从自愿申报进入了全面征收的阶段。
二手房个税由于覆盖面广、影响巨大，一直没有明确计征。2004年以来，虽然有杭州、南京、青岛及北京部分地区先后试行，但是由于推行困难，一直处于地方自控下的自愿申报缴纳状态，形同虚设。此次《通知》明确了二手房个人所得税的税基和计算方法从8月1日开始实行，并明确二手房个税应与契税实现一窗式征收，给各地政府确定了可执行的标准，表明二手房个税将从自愿申报转为强制征收。这将在较大程度上影响市场的心理预期，同时由于降低了二手房交易的流动性，将对二手房市场产生直接和全面的影响。
更值得重视的是，从2005年-2006年的政策演进可以看到，我国房地产市场的二元结构日渐明显。这其中包括金融体系方面的二元结构，如内资购房和外资购房的区分、政策性贷款和市场性贷款的区分；包括物业用途的二元结构，如保障类物业（即经济适用房、廉租房等）和市场类物业（主要指开发商开发的非保障物业）的区分；还包括对不同城市的二元结构，即城市化率高的城市和城市化率低的城市的区分对待。如建设部《关于落实新建住房结构比例要求的若干意见》对“新审批、新开工的商品住房总面积中，套型建筑面积90平方米以下住房（含经济适用住房）面积所占比重，必须达到70%以上”，把70％定位于总量控制，这符合了不同城市城市化进程进度不一的实际情况，考虑到了区域差异，让地方政府在执行调控政策时有了一定的调节空间，体现了政策的灵活性和可执行性。
具体到税收政策，虽然是强制性极强的执行手段，但是此次税务总局《通知》规定：“对出售自有住房并拟在现住房出售1年内按市场价重新购房的纳税人，其出售现住房所缴纳的个人所得税，先以纳税保证金形式缴纳，再视其重新购房的金额与原住房销售额的关系，全部或部分退还纳税保证金；对个人转让自用5年以上并且是家庭惟一生活用房取得的所得，免征个人所得税。”通过对1年以内和5年以上住房的不同标准，仍然体现了区别对待、分类引导的调控精神。
纵观今年5月以来陆续出台的调控政策，可以看到，今年国内的房地产宏观调控，既有调控的严格总要求、总精神，又赋予地方符合城市进程的调节手段，同时引入统计局加大房地产信息透明化力度、引入监察部加大监管力度，说明此次政府的调控考虑全面。在这种情况下，开发商需要认识到规避调控是没有意义的，关注政策动向、主动适应政策和社会要求才是积极的对策。
（作者系中国指数研究院华东分院副院长） 文 陈晟 王杰
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