二手房转让个税8月1日起强征

　　传闻已久的“二手房转让环节征收个人所得税”一事终于尘埃落定。昨天，国家税务总局向各地下发《国家税务总局关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》（国税发［2006］108号），从8月1日起，个人转让住房所得应缴纳个人所得税。能确定房屋原值差额部分20％征收

　　从8月1日起，个人转让住房所得的收入，减去房屋原值，减去转让住房时实际缴纳 的税金（营业税、城市维护建设税、教育费附加、土地增值税、印花税等），减去合理费用（实际支付的住房装修费用、住房贷款利息、手续费、公证费等费用），所得的余额应按20％的税率缴纳个人所得税。

　　这是108号文件及之前国家税务总局屡次发文强调征收二手房交易环节个人所得税的精炼概括。与之前数次发文不同，108号文件带有强征的意味，并将征收环节的各项实施措施进行细化，使得这项本就存在的、但并未真正落实的老税种执行起来更具操作性。不能计算房屋原值收入1％－3％内征收

　　针对年代久远的二手房转让时，纳税人不能提供完整、准确的房屋原值凭证，不能正确计算房屋原值和应纳税额的情况，国家税务总局要求“按纳税人住房转让收入的一定比例核定应纳个人所得税额”。具体比例由地税部门根据纳税人出售住房的所处区域、地理位置、建造时间、房屋类型、住房平均价格水平等因素，在住房转让收入1％－3％的幅度内确定。

　　截至昨晚，沈阳市区一级地税部门尚未接到该通知，因此还不能确定各区域具体的税率幅度。原有优惠不变

　　两种情况免税

　　1994年起实施的个人所得税法规定，“财产转让所得”应按20％的税率缴纳个人所得税。税法里所说的财产，包括房产、汽车等大宗财产。为鼓励个人改善居住条件，促进我国居民住宅市场的健康发展，国家陆续出台了一些个人所得税征、免税政策：

　　一是个人转让自用5年以上、并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征个人所得税；二是对出售自有住房并在出售后1年内按市场价重新购房的纳税人，其出售现住房所缴纳的个人所得税，先以纳税保证金形式缴纳，再视其重新购房的金额与原住房销售额的关系，全部或部分退还纳税保证金。对这两点优惠政策，国家税务总局发文要求仍旧严格执行。

　　值得一提装修费可扣原房值10%%

　　从8月1日起，转让住房收入计算个人所得税应纳税所得额时，纳税人可凭原

购房合同、发票等有效凭证，经税务机关审核后，允许从其转让收入中减除房屋原值、转让住房过程中缴纳的税金及有关合理费用。其中，商品房转让住房在转让前实际发生的装修费用允许扣除的最高限额为房屋原值的10％，已购公有住房、

经济适用房最高扣除限额为房屋原值的15％。纳税人原购房为装修房，即合同注明房价款中含有装修费（铺装了地板，装配了洁具、厨具等）的，不得再重复扣除装修费用。

　　另外，允许扣除的住房贷款利率和手续费、公证费等，均需提供相关部门出具的有效证明。

　　算个明白5年内转让不划算

　　根据国家税务总局的要求，在今后的二手房转让环节，营业税与个人所得税将一并缴纳。这种情况下，转让购买不到5年的二手房，将相当不划算。

　　根据今年6月1日开始执行的《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》要求：从6月1日起，对购买住房不足5年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税。加上将于8月1日开始强制征收的二手房交易征收个人所得税政策，转让不到5年的住房时，卖房者不仅要按5％的税率缴纳营业税，还要按20％的税率缴纳个人所得税。以上述案例中王某为例，所要缴纳的各项税费合计达5.274万元。

　　模拟案例看看个税咋计算

　　王某于2003年1月，通过按揭贷款方式购买一套住房，面积120平方米，房产总价为40万，首付20万，向银行申请20万20年贷款。该住房装修费用为4万元，办理住房按揭贷款时的各项手续费、公证费等费用5000元。假设今年8月1日，王某将房子出售，销售价格为60万元，则王某应该将所得按20％的税率缴纳个人所得税。

　　计算如下：根据最新的税收政策，王某的房子购买不到5年进行转让，应该按照销售收入全额征收营业税，因此，转让环节应缴纳的税金为：60万元×5.55％＝33300元；忽略利率波动因素，王某在过去三年7个月中支付给银行的贷款利息大致为24500元；王某转让住房的应纳税所得额为：60万－40万（房产原值）－3.33万（税金）－2.45万（利息）－4万（装修）－0.5万（手续、公证费）＝9.72万

　　王某应缴纳个人所得税为：9.72万×20％＝1.944万

　　政策影响强制征收抑制投机

　　“二手房转让环节征收个人所得税是老税种，并不是新政策。”在之前有传言辽宁省地方税务局下令6月1日开始征收二手房个税时，省地税局官员对记者强调。虽说是老税种，但由于包括沈阳等多个城市都是实行自行申报政策，没有强制执行，而且在征收中，国家税务总局并未出台实施细则，因此对于普通市民来说，在二手房交易环节并未缴纳个人所得税。昨晚，地税大东分局人士告诉记者，如果国家出台政策强制征收，并制定出详细实施细则，各地会不折不扣地执行国家政策。

　　

房地产业人士认为，个税征收涉及面更广，对于房价影响更加直接。在沈城一家知名房产企业工作的陶先生表示，按照目前情况看，个税新政策实施后，增加了房产投资者的成本，肯定会抑制二手房投机的现象，从长期效果来看，对于调控房产市场来说是有利的。