|
国际游资短线炒楼难以立足“假外资”面临资金紧张难题
限制外资炒房效果令人期待
深圳报业集团驻京记者姜媛新华社记者徐寿松蔡国兆
【本报讯】24日，由建设部、商务部、发改委等六部委联合发布规范房地产市场外资准入和管理的意见，成为继2002年取消外销房、内销房区别之后，国内首次对外资投资房地产重设门槛。新规一出，房地产行业、金融行业以及相关产业将会出现怎样的影响？本报记者在第一时间走访了京城专家。
新规抑制人民币升值
预期俗话称，金融地产不分家，专家们认为，外商对房地产等领域的投资更偏向于金融投资的性质。中国社科院金融市场研究室副主任尹中立从融资监管的角度提出了外资监管的必要性。尹中立认为，相比于中资企业，现行政策对外资企业举借外债的管理较为宽松，外资企业可以在规定的投资总额与注册资本差额内自由举借外债；此外，人民币汇率改革已经启动，境外投资企业可以借助房地产价格继续上涨的空间，通过投资内地房地产和汇率赚取双重利润，有可能造成人民币进一步升值。商务部经贸研究院外资部副主任孙笑华告诉记者，近两年外资大规模地进入我国房地产市场主要原因来自于两个方面：一是近两年中国房地产市场的透明度逐渐加强，从而吸引外资更多地进入了我国房地产市场；此外，从国际收支来看，我国面临着双顺差、外汇储备增长过快、贸易顺差持续扩大的问题，造成了人民币升值的压力，外资对于人民币升值的预期就会造成更多“热钱”的进入。“现在要抓的一个关键环节就是要抑制外界对于人民币升值的预期。”孙笑华认为，此次对于外资进入房地产业的限制，可以说是对于“热钱”流入中国的一种调控手段，成为抑制人民币升值预期的重拳之一。
市场影响：“远近高低各不同”
新政策的实施将产生怎样的影响？市场人士认为，对不同的主体影响不一。投机内地房地产市场的境外游资将受到打击。高力国际物业顾问有限公司研究与咨询部助理董事郑宗杰说，在境内购买房产的欧美人士比较少，港澳台以及海归人士比较多，“实名制对于港澳台以及海归人士的影响还是较大的。”中原地产豪宅部主管岳小龙表示，经过一年多的政策调控，目前境外购房者中短线操作者的比例可能只有3％到5％。如果新政策实施，短线操作者将更难有立足之地。但对于机构投资者情况可能不同。中国指数研究院华东分院副院长陈晟说，新政策针对的大多属于短期个体行为的消费端，“理性的机构投资者应该不太会受影响”。英国投资基金“高富诺泛海”上海首席代表于阳表示，“从我们目前的投资来看，融资比例一般被控制在50％至60％左右”，在投资额不变的情况下，如果有很好的海外融资渠道，注册资金不低于投资总额50％的限制基本上不会影响基金的利润。“倒是那些‘假外资’将面临被市场剔除的危险。”第一太平戴维斯研究部翁先生说。那些在英属维尔京群岛、百慕大、开曼等避税天堂离岸注册的中国境内的房地产开发企业，以超国民待遇回到中国投资楼市。注册资本金的比例提高，将迫使银行收紧对其信贷政策，最终加速其资金链紧张。
警惕出现“钻空”现象
遏制房地产市场的外资炒作之风，《意见》的最终落实将成为其执行力度的直接体现。商务部经贸研究院的梅新育博士指出，《意见》在实施过程中存在一定的不确定性，因此要在实施细则确定之前防范部分外资的“钻空”现象。梅新育指出，在《意见》中规定的“自用房产”如何界定是个问题，如果按照一年的时间界定，那么有些非居民个人来往境内外频繁，尽管一年中总的使用时间可能不多，却是正常的需要，如果不按照一年或者按照面积，不同消费者又存在很大差异，“这就需要进一步的实施细则来加以明确。”此外，梅新育认为还要进一步防范非居民与居民合作开展跨境投机，“非居民和居民合作或者利用非居民和中国居民的双重身份开展跨境投机的做法值得重视，非居民和居民可以联手从境外引进资金炒作境内房地产从而规避《意见》中要求的监督。”梅新育强调，这些具体内容在《意见》中还没有明确规定，在实施细则出台之前，需要严加防范。
| 
