“外资设限”已无悬念 行政调控由谁买单

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　　本报记者李乐北京报道当建设部等六部委日前终于会签《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》（下称171号文件）时，对外资全面设限的力度甚为严厉的行政调控，终于变成现实。此前，以“结汇控制”为主的相关技术管制，已实施了一年之久。

　　“魔高一尺，道高一丈”

　　据了解，过去一段时间，作为限制境外游资炒作国内房地产的手段，国家外汇管理局实施的“结汇控制”，迫使上海楼市中大部分的短线外资不得不撤离，当地楼价疯长的势头因此得以平抑。

　　“但后来中央发现，进入中国楼市的外资形态发生了转变，单纯靠‘结汇控制’很难收效，这才导致调控力度迅速加大。”一位接近决策层的人士告诉记者。

　　他所说的“形态转变”，即指外资由“闲散游资短线炒作”转向“收购物业长线持有”。后者固然不会导致一些国内大城市

房价短期内发生剧烈波动，但由于是有组织的大规模资金运作，巨额美元借此涌入，给

人民币升值带来的压力，甚至远远超过前者。

　　“在171号文件中，禁止境外机构和个人在中国境内购买非自用商品房房产的条款，应该是最后加进去，并由建设部具体执行的。”该人士称。

　　此外，中央对固定资产投资过热的担心，也在一定程度上促成了此次针对外资的行政调控。在7月14日国家统计局公布的上半年经济运行数据中，固定资产投资总额为32895亿元，同比增长25.4%，规模依然偏大，而

房地产投资所扮演的角色不容忽视。

　　新规反应内外有别

　　“我们在等，外资也在等。”首创集团一位高管对记者表示。该集团控股子公司首创置业（2868.HK）的第二大股东是新加坡政府投资公司（GIC），同时，首创置业正与包括GIC在内的外资机构合作，以项目公司形式成立合资企业，在天津、太原等地，已成立的合资公司目前均运作正常。

　　在171号文件中，对外资直接投资设立房地产企业，包括注册资本金以及日后可能出现的股权转让、并购等事宜，都作出了具体规定。尽管首创已设立或筹备之中的合资公司，并不是外商直接投资企业，但合作双方显然必须弄清楚，新规对他们意味着什么。

　　“据我所知，我们的操作完全符合新规定要求。”这位高管说。不过，他还是谨慎地表示，由于上述文件尚未正式发布，目前不便评论其可能产生的影响。

　　然而，那些正在寻求外资直接投资或者进行风险投资的国内房企，就有些坐立不安了，171号文件中规定“不得以订立合同”等形式“承诺投资回报”，这点到了渴望风险投资的房企的“死穴”。

　　“我们正在跟一家外资就风险投资的洽谈肯定要停下来了，不能写明回报的合同，风险投资基金是不会签的。”北京一家中型房企的负责人对记者说。这家企业近两年在北京物业开发量不小，且正急于扩大规模，如今银行信贷紧缩，他们便将目光投向了风险投资。可现在看来，这条路很可能也走不通了。而有类似遭遇的房企，在北京并不只是一两家，他们或许是新规最直接的“受害者”。

　　但面对171号文件，海外投资机构的基金经理们并没有乱了阵脚。“对房地产外来投资不设防的国家并不多，我们知道如何应付严格的限制。”一位新加坡大财团的基金经理坦言。

　　尽管他表示具体的应对手段属于“商业机密”不能透露，但据了解，通常的做法是调整直接开发投资与收购物业比例，寻求与所在国公司成立合资公司等等。

　　“近期委托我们评估内地物业并计划买入的海外基金，数量还是很多的，”戴德梁行北京公司总经理陆逢兆称。严厉的设限开始实施，但似乎仍难以改变海外资金对中国楼市的一往情深。

本报记者：李乐