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“我们赶在这几天，把该办的文件都办了。一个上午又见银行行长又见区长，焦头烂额。”昨天(21日)上午，广州一家正计划引入外来投资的房地产开发企业有内部人士向本报记者透露，《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》(下简称“《意见》”)的出台，让正在吸引外来投资的本土房地产企业加快了办理合同项目的手续。
该人士透露，房地产资金来源渠道里，本土银行渠道的比重已大大下降，甚至已降
到国际平均水平以下。
外资一直在用钱包来说明他们对中国房地产的判断。现在这个“判断”给国家六部委所下的另一个判断轻轻地撞了一下腰。
因为《意见》对外资的长期投资和海外热钱并未界定，学者与业界人士大多认为该《意见》主要起了规范市场作用，及表明中央政府对外资进房地产市场的态度。
而随着限制外资炒房的意见成型并出台，其带来的心理效应，或可使海外基金调整在中国的投资策略和风险管理，新政的后续效应将会影响下半年的投资市场。
《意见》有多大实效？
花旗环球金融中国研究部主管薛澜在最新的房地产研究报告中提到，花旗相信，更多针对外资投资房地产的限制条例很可能会出台。言犹在耳，《意见》就下发了。
“以一个近期的案例来看，摩根士丹利在上海买下东海广场，就是通过认购绿城中国控股有限公司(下称‘绿城控股’)于新加坡发行的可转债来进行，而绿城控股是绿城集团为香港上市在境外设立的公司。对于这样通过海外资本市场来投资房产的行为，《意见》限制不到，《意见》只能限制在国内进行的。而从我接触的外资投资地产项目来看，很多都在境外进行，用以规避中国国内的外汇管理、房地产审批等程序。”上海市安华理达律师事务所合伙人叶强说。
这也是本土房地产企业匆匆忙忙抢时间办理许多投资项目的原因。
叶强说，据其个人了解到的情况，其实目前外资投资中国房地产的热情，不但没有下降，反而有所高涨。“这一现象可能的原因是《意见》出来之后，让很多熟悉资本市场运作和中国国情的外资感到有了更好的机会，因为有很多国外投资者其实并不了解中国市场，因此有可能出现一个需求减少的现象，这样真正有实力而又了解中国国情的外资就更加有利可图。”
“比如摩根士丹利，已经和中国房地产商打过多年交道，操作团队也基本上由中国人组成，有能力规避现有的限制。从整个外资投资房地产的来源看，大摩、花期、高盛等都活跃已久，这样熟悉资本市场和国情的力量其实是现在外资的主流，而散客和游资反而是非常小的一部分。”
中国社科院金融研究所金融发展与金融制度研究室主任易宪容认为，《意见》里面比较具有实际功效的应该是实名制和外资进入的条件等。“外资进入中国房地产市场，主要还是把房地产作为一种投资品。中国的房地产法律离健全还差得太远，否则也就不需要那么多的宏观调控了，但短期内也不可能一下子健全起来，还得慢慢来。”
外资炒热楼市未有定论
发改委7月14日公布的数据显示，前五月国内房地产贷款增速超过四成，其中，国内贷款近2200亿元，连续五个月保持在40％以上的增速；利用外资117亿元人民币，增长4.7％。
到底外资是不是炒热内地楼市的主谋？外资中介向记者诉“委屈”强调，在房地产投资市场外资确实扮演了重要角色，但其影响却远比很多人想象的要小，在被认为“外资大规模扩张”的2005年，国内房地产市场的投资额为1850亿美元，其中吸引外资进入的“甲级投资”不过55亿美元，份额不超过3％。
易宪容认为，外资对房地产的作用还没有大到要出台严厉政策限制的地步，《意见》只是一些简单规定，比较温和。“我认为它的意义更多在于警示性，也就是告诉外资，政府已经在关注你们了，后面可能还会有一系列的政策出来，以此来观察外资的反应。”
广州市广大律师事务所地产律师凌云志也表示，楼市主要还是由内资推动，外资只是加速了房价的提高。对于进入中国物业市场的外资，应该分类研究。一类是标准的海外基金，他们的规范操作几乎是业界的共识。但是对于其他海外资本，或者称作游资，这部分资金在国内的动作，极有可能是冲着人民币升值或者房地产价值被低估的短线投机行为。
如果观察摩根士丹利的投资模式，一外资中介机构的人士说，“他们通常将所购买的物业进行重新改造和包装，然后以租金作为回报。看重的是长期的升值潜力。在此过程中大摩也有成本投入，也承担风险。如果有适当的机会，有好的买家，他们就会将运营的物业转手，但这些纯粹是市场行为。”
这符合公众先前对这些机构投资者的认知。他们最为擅长的是买下具有潜力的物业，重新包装并出租。通常物业经过海外基金之手，其租金总会上涨。
人民币升值是投资潜在因素
与租金上涨并存的另一现象则是空置率也在提高。2006年以来，海外资金相继大手笔涌向中国商业地产，尤其是写字楼市场。但与此同时，写字楼市场的租金整体依然呈下滑趋势，而且空置率继续攀升。
中国商业地产联盟秘书长王永平认为，“2005年中国商业地产的成交额在100亿－150亿之间，其中包括写字楼的交易额，在我看来，这不算是一个很大的交易。事实是，这些海外资金几乎都选择了国内一线城市来投资写字楼，就个案本身，投资者是赚钱的，因为一线城市写字楼租金下滑的迹象并不十分明显，同时，由于中国经济发展的势头良好以及人民币正在升值，他们所购买的物业一定是增值的。基金看中的是这样的项目。”
北师大房地产研究中心主任董藩则表示，对境外资金进入房地产而空置率仍然提升的疑问，是因为只看到了投资者收益中的一部分，即租金部分。从这个层面上看，似乎是下滑的。计算完整的收益时还应该包括升值部分，即租金＋升值－机会成本＝利润。“外国基金对写字楼的投资大多集中在国内一线城市，这样公式中升值的部分大幅度增加，即使租金有所下降，利润也是增加的。所以，这些海外资金看好的并非完全是租金，而是在中国长期经济增长的基础上，房地产的大幅度升值。”
“国际资本进入内地的房地产领域，是在过去18个月内发生的事情。”摩根大通中国投资银行部董事总经理方方日前在北京大学举行的论坛上指出，外资进入的理由包括：内地未来大规模的城镇化趋势和内地的房地产行业游戏规则日益明确等，同时也包括人民币升值预期等因素。他指出，内地房地产领域很早就完全对外资开放，这就使得外资进入的力度比较大，以至于在重庆和宁夏等西部地区也能看到外资的房地产公司在那儿投资，“对整个中国的房地产行业我们认为至少还有20年可走，肯定现在属于上升期，宏观上我们是这样看的，这也是外资进入中国房地产的主要原因。”
叶强律师则分析称，“从我接触的项目来看，外资投资中国房地产，其实也包含了对人民币升值的预期，也就是看好人民币汇率自由浮动的预期，比如同样是500万美元进来，投资房产可以获得升值，而获得这部分回报后结汇时，又能从人民币的升值中获取收益。”
专题采写：本报记者李银刘璐
■观点
上海市安华理达律师事务所合伙人叶强：
《意见》心理效应大于实效
外资对中国房地产价格的虚高起到了推波助澜的作用，《意见》体现了国家想通过一系列措施挫伤外资投资中国房地产的积极性。这个愿望是好的，但心理效应大于实效性。
就具体内容，比如在外资成立公司这方面的规定来说，其实现实中外资并不是以这种方式来投资房地产的，而且国外的融资渠道非常畅通，如果在美国资本市场上融资发行基金，可能的成本会控制在3％以内。
北京某房地产公司广州分公司经理：
宏观调控还不是十分到位
其实这反映出我国宏观调控不十分到位。目前房价的高涨，不能说外资没有“贡献”，但毕竟不是主要的。我们自己经营房地产，可以告诉你地价，原材料都在一个劲儿地涨，我们的成本也提高许多。再者，目前房地产业最缺的是资金，现在几乎没有几家房地产企业背后没有海外资金投资的。我想《意见》只是关了扇大门，侧大门或后门都还大开着。
世华财讯的分析师葛如辉、朱虹：
“银根”、“地根”仍将收紧
综合当前经济形势和宏观调控效果看，下半年“银根”、“地根”都会继续收紧，不会比上半年放松。在紧缩“银根”方面，中央将通过加息或票据等手段控制信贷以抑制投资增长过快的势头。由于上半年各地方批地规模仍较大，房地产投资和一些城市的房价增长仍很快，因此预计下半年中央将会收紧“地根”，从严从紧控制批地节奏。
■记者观察
“限外”《意见》只是收紧“地根”的序曲
建设部在向国务院汇报近期工作时指出，外资通过收购在建项目或企业股权，在市场上直接购房，直接取得土地进行房地产开发等途径进入中国房地产市场，目的是赚取人民币升值、房价上涨等超值收益，削弱中国信贷政策调控效果，加大国际收支不平衡。
这被不少人理解为对外资监管将加强的信号。但是此次《意见》温和的规定，则只是有关部门在政策层面作出的表态。对外商来说，心理效应大于实际效应。
首先，《意见》的关注层面仍然在住宅方面，对于商用物业而言，并不会产生显著作用力。从细则来看，这些规定对于资本金雄厚的机构并没有明显作用力。其次，对外商在华投资项目转让和股权转让基本没有限制。
外商对华投资如果具有较强的投机性，或者境内中资房地产企业想借壳海外上市，都可能涉及股权和项目等境内资产的转让问题。而《意见》对外资企业的限制是，应该用自有资金来支付转让费用，但这个难以实质性地限制外资房地产开发企业。
此外，《意见》对外资房地产开发物业的资金筹集没有具体规定，只是说注册资本不得低于投资总额的50％。房地产开发资金的筹措是很关键的问题，外资既可以在境外融资，也可以在中国境内融资，这个优势很大。
再有一问，如果宏观调控能长期发挥作用，我们还会惧怕外资进入内地楼市吗？
上世纪80年代日本资金刚刚流入美国地产时，买下包括洛克菲勒中心在内的各个城市的高楼大厦，后来美国楼市下跌，但美国本土资金没有任何损失。关键在于，只要国有银行不要贷款失误，就不会造成国有资金外流。因而，国内要做的应是严格控制银行贷款，而对于外资投资房地产不应该从根本上限死。事实上也不可能从根本上限死。现在国内的房地产开发商背后，都是海外资金，更遑论积极筹备RETIs上市的企业们。
央行自4月份开始的紧缩政策并未收到预期效果，国家统计局7月18日公布的上半年国民经济运行指标又显示GDP增长过热。宏观经济运行轨迹和下一步调控的走向因此成为市场关注的焦点。由此看来，隔靴搔痒的《意见》只是收紧“地根”的序曲。李银
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