住宅禁商刺激小户型写字楼热销

　　ＳＯＨＯ（商住楼）愁，ＳＴＵＤＩＯ（工作室）笑

　　■本报记者谢光飞

　　今天，距北京市工商局推出“住宅禁商”的新规整整一个月了。据悉，已经有一大批想在住宅或商住楼登记注册企业的人被拒之门外，而以北京建外ＳＯＨＯ为代表的商住楼 似乎正在遭受“灭顶之灾”。对此，ＳＯＨＯ中国董事长潘石屹一直保持沉默。建外ＳＯＨＯ租务中心相关负责人向记者介绍，商住公寓比纯写字楼的租金便宜5～8美金／月／平方米，但“住宅禁商”后商住楼能否登记注册公司就成了疑问，投资客的回报也将跌入谷底。

　　记者从北京市建委网站的统计中了解到，北京有销售许可证并以普通住宅立项的写字楼36个、商住楼17个、公寓208个，这种“半商半住”的项目共计261个。

　　另据统计数据显示，2006年前3个月，北京市朝阳区注册的公司有90％以上的办公地点都在居民楼。北京中小企业在住宅办公的面积约占12000平方米。

　　“住宅禁商”后，从住宅和商住楼两方面被挤出的公司特别是中小企业将是一个很大的数量，它们将去向何方？

　　记者日前采访了“住宅禁商”的受困者。多年从事软件工作的王先生告诉记者，他现在想创办一家自己的网络公司，启动资金30万元，希望找个成本他能负担的地方办公。

　　他说：“因为我家在北京亚运村附近，原本打算把公司安在亚奥板块的商住楼里，先租一段时间等公司发展稳定后再买。现在，住宅禁商以后，我必须找一个以办公立项的写字楼进驻，不然不能注册。但我了解了一下，不说亚奥地区的写字楼售价在万元以上，我难以负担，就是租，每月一平米的租金大多在4．5元以上；更难的是，甲乙级写字楼的开间面积动辄200到500平米，甚至上千平米，不能分租，不是我这样起步阶段的公司所能承受。”

　　一家广告公司负责人也向记者表示，他的公司是两年前创办的，在住宅里办公，公司发展逐步走向稳健，想搬出来，到形象好一些的写字楼。可是现在市场上甲、乙级写字楼的定位普遍过高，国际、智能、大面积等超豪华概念占主流，让他们这些小公司望而却步。

　　房产投资者李先生感言，

房地产投资一直是近年来投资回报较高的领域，而把物业租给企业无疑更放心，且租金高，但从现在的情况看，不少住宅、公寓投资者面临被退租的境地，投资中低端写字楼应该是新的方向。

　　记者了解到，北京亚奥区域写字楼5月、6月的平均租价是5．47元／平方米／天，北京另三个写字楼聚集的区域——中关村、ＣＢＤ和金融街，租价一般是它的1到2倍。“住宅禁商”以后，最新数据显示，写字楼和商铺的成交量有53％的上升，一些写字楼租赁价格，每平方米上涨5％—10％。

　　这样一来，中小创业型公司就面临无处办公的困境，急需替代型物业的出现，写字楼、商业地产同样面临住宅一样的供应结构问题——即低价位、小

户型短缺。

　　香港太平洋投资顾问有限公司总裁贾卧龙在接受本报记者采访时介绍说，

小户型办公物业在香港也经历了从住宅商用到禁商的过程，北京此次新政预示着新一轮的地产投资急需发展适合小公司的小户型办公楼。

　　他举例说，“明天ＳＴＵＤＩＯ（工作室）”就是商住替代物业的重要形式之一。

　　明天ＳＴＵＤＩＯ（工作室）位于北京城铁13号线和地铁5号线北端立水桥交汇处。所谓ＳＴＵＤＩＯ（工作室）就是专门为创意行业、贸易、信息咨询、网络行业、商业艺术、媒体、摄影、漫画、音乐、软件开发、设计等智力型小公司准备的建筑形式，适合规模5－10人左右公司的需要。

　　明天ＳＴＵＤＩＯ（工作室）主力户型为35－45平方米、60－65平方米，相邻单元可以打通、重组，均价6800—7000元／平方米，物业费2元，且为民用电。这类产品可以说是专为5－10人的创意团队量身打造的。

　　据了解，住宅禁商后的一个月里，前来咨询明天ＳＴＵＤＩＯ（工作室）的客户锐增，其464套办公间几近被抢购态势。

　　据明天ＳＴＵＤＩＯ（工作室）的开发商介绍，他们通过对亚奥板块的调查发现，这一地区高档写字楼2008年以前将达到100万平米，呈现向高档“一边倒”的情况。而亚奥地区由于缺乏明确的产业支撑，主要活跃的是中小公司。

　　他进一步指出，由于奥运的影响，未来这个区域将形成与体育相关联的产业，如会展、媒体、旅游、广告等，这些多为服务型、智力型公司，人员、规模不大，需要的办公地也不大。这些公司非常关注物业成本，急需性价比高的替代物业，而明天ＳＴＵＤＩＯ（工作室）的产品设计与它们的需求极为吻合。

　　专家认为，低成本办公将成写字楼市场的调整方向，ＳＴＵＤＩＯ（工作室）这种产品顺应了政策，也顺应了市场。中国商业地产联盟副秘书长钟铁滨对记者表示：“住宅禁商后，小户型写字楼迎来了良好的发展契机，也将迫使写字楼市场重新进行定位调整，真正符合小公司需要、符合区域经济发展的小户型物业会相继出现，这是继住宅项目限定70％小户型后北京房地产市场的又一次良性整合。”