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记者昨天从本市房地部门证实，建设部、商务部等六部委即将出台一项针对外资进入国内房地产市场的规范性文件，对境外机构和个人购买房产、从事房地产开发经营活动等，实施严格监管。如外商投资设立的房地产企业，投资总额超过(含)1000万美元的，注册资本金比例将从原先不低于40%增至不低于50%；境外机构和个人购房，需要有批准机构设立的证明、个人来中国工作或学习的时间证明等。
外资进入门槛抬高抑制热钱投机炒房
据了解，这项新规将明显抬高外资购买、投资国内房地产的准入“门槛”。在购买方面，规定只有境外机构在中国境内设立的分支、代表机构(房企除外)和在境内工作、学习超过一年的个人，才具备购买符合实际需要的自用、自住商品房的资格，并且必须采取实名制。
对此，市房地局有关人士表示，目前本市的外资购房均已采用实名制。此次新举措，将使境外机构和个人的购房操作手续更为复杂，客观上会对外资购房需求产生一定的调控作用，进一步遏制外资投机炒房。
在开发经营方面，新规要求，今后从事房地产开发和经营的外资单位，必须取得商务部的外商投资企业批准证书和国家工商总局的营业执照。这意味着一些未经批准的境外热钱，将无法直接进入房地产市场。同时，外资房企中注册资本金未全部缴付的，未取得《国有土地使用证》的，或开发项目资本金未达到项目投资总额35%的，将不得办理贷款和结汇。
此外，新规对外资房企的设立、股权转让或项目转让，以及并购境内房企等，都作了详细规定。特别要求，外资并购境内房企或收购合资企业中方股权的，须妥善安置职工、处理银行债务，并以自有资金一次性支付全部转让金。
这位人士指出，该文件一旦出台，对市场的影响程度还要看之后的各项具体操作细则，如对“符合实际需要”、“自用、自住商品房”等内容将作出进一步的明确规定。
强化监管以疏为主不跟老百姓抢市场
近年来，伴随中国房地产市场的快速发展，境外资金进入中国楼市的频率越来越快。尤其是2002年我国内外销房并轨后，对外资投资房地产取消了一定限制，使其加速抢滩神州大地。
数据显示，2005年外资进入中国房地产市场总金额达23亿美元，其中购买商铺和写字楼的资金达16亿美元，投资主体来自美国、澳大利亚和新加坡等。另据商务部统计，今年第一季度，房地产业实际使用外资金额高达14.79亿美元，同比增长47.67%，占服务贸易领域吸收外商实际投资金额的51.49%。
复旦大学房地产研究中心主任华伟分析说，在近期国家出台“国六条”等调控措施背景下，外资对中国房地产的热情依旧高昂，其行为直接基于对中国房地产市场长期看好的判断。对于外商投资中国房地产，不能简单地采用限制等“堵”的手段，而是应该以疏为主，强化监管。
他认为，此次新规出台后，必然对市场和心态产生一定的影响，涉及外资对中国房地产市场的供给面和需求面。不过，从总体看，新规对我国局部地区过热的房地产市场，能产生多大的抑制作用还很难说。他建议，新规细则应对境外居民等给出更为清晰的界定，使政策更具操作性。在对外资取消“超国民待遇”的同时，理应对其作用一分为二看待。一方面，海外基金在中国重点投资收益性物业，与普通居民的居住需求关系不大，当前不妨在全球资本过剩之时，利用国内的商场、宾馆、酒店、写字楼等引进外资。另一方面，对于外资进入中国的居住物业，尤其是中低端物业，要严格限制，不能让海外基金跟普通老百姓抢市场。
本报记者王蔚
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