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Ｎ第一财经日报 北京晨报
本报讯 记者日前获悉，一份关于规范房地产市场外资准入和管理的文件，已经由建设部、商务部等六部委会签完毕。文件对外商投资房地产的市场准入、开发经营，以及境外机构和个人购买房产等三大领域，均进行了明确的规范。
一位接近文件起草部门的知情人士透露，上半年房地产市场的具体统计数据，会在本月15日左右上报国务院，国务院将结合情况确定该文件的发布和执行时间，而涉及的有关部委，也将随后出台具体操作细则。
对于这条惊人消息，建设部官方发言人昨天未置可否，但却微妙地对消息来源表示质疑。
不是有钱就能买房
上述文件一旦正式实施，将只有境外机构在中国境内设立的分支、代表机构(房企除外)和在境内工作、学习超过一年的个人，具备购买符合实际需要的自用、自住商品房的资格。尤其值得一提的是，购买将必须采取实名制。
而在2002年取消了外销房和内销房的区别后，我国在外资投资房地产方面没有了任何限制。
“不久会有一些具体细则出台，来解释‘符合实际需要’这个条件，如一个多少人的机构能够购买多大面积的自用房，肯定不是有钱就能随便买的。”上述知情人士介绍说。
“限制境外机构和非中国居民个人购房这个政策是可以理解的，这样做既防止了外国人联手炒房，也防止一些境外投资机构来炒房，抬高房价制造房地产泡沫。大多数国家都是在交易这个环节来限制。”北京师范大学房地产研究中心主任董藩教授表示。
此外，按照六部委目前的设想，今后机构和非中国居民购房，除了要求实名制，还需要批准机构设立的证明、个人来中国工作或学习的时间等证明，才能办理购买和登记手续。同时，外汇管理局也将会在结汇这个环节守住资金闸门，相关房产转让所得人民币资金，经合规性审核并确认按规定办理纳税等手续后，方允许购汇汇出。
“商业存在”阻击热钱
上述知情人士告诉记者，对于外资购房，“商业存在”将是一个基本原则。今后，从事房地产开发和经营的外资单位，必须取得商务部的外商投资企业批准证书和国家工商总局的营业执照。
“这意味着，以前一些金融投资机构和其他各种渠道进来的境外热钱，将不能够直接投资购房，必须经过批准、登记才行。”该人士指出，而这将对外资炒房起到“一剑封喉”的作用。
据悉，此次文件规定：外资投资购买非自用房产，应遵循商业存在原则，按规定申请设立外商投资企业，其中投资总额超过(含)1000万美元的，注册资本金不得低于投资总额的50%。
“设置这个门槛的目的，是限制银行对外资房地产企业的贷款比例，改变以前房地产市场投资中贷款比例过高的情况。”董藩认为。
资本金念起“紧箍咒”
新政策将规定，外资房企中注册资本金未全部缴付的，未取得《国有土地使用证》的，或开发项目资本金未达到项目投资总额35%的，将不得办理贷款和结汇。
“从房地产开发方面提高门槛，资本金方面的规定能够防止出现泡沫，减轻银行的贷款压力。”董藩教授对此评论。
而对于50%的注册资本金要求，盛富企业管理咨询有限公司董事总经理黄立冲表示，如果各地方政府按照文件严格执行，将不可能有外资可以投资境内的房地产市场。据他介绍，此前外商投资设立的房地产企业，注册资本金的要求在40%，提高到50%已经不合乎房地产开发自身的规律，“外资的投资回报将因此大幅下降。”
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