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房产新政下，住宅投资急降温；住宅禁商后，写字楼需求量大增
■本版撰文新快报记者李琳
近日，在新一轮宏观调控政策影响下，广州住宅投资市场观望风大盛，不少投资客将眼光投向了受新政影响不大的商用物业上。不少发展商因应时势将商场改造推出的裙楼写
字楼，因为售价便宜、投资门槛不高，再加上市场需求活跃，租价接连上涨而倍受看好，成为近期房地产投资客们的一大“香饽饽”。
“醒目”投资客转投裙楼写字楼
在天河北与龙口中路交界处的天逸名都，记者上周末踩盘时遇到投资客肖先生。肖先生称，刚在该盘订了两间面积分别为60多平方米的裙楼写字楼，每套总价约50多万元。
肖先生表示，之前买过三套该盘30多平方米的单身公寓，目前每月租金收入2000多元/套，二手报价已升到近9000元/平方米，让他尝到不小甜头。几天前过来收租时，他发现该盘正在推出裙楼写字楼，均价也就8500元/平方米，比住宅楼的二手价还低，还能办工商登记。随后，肖先生又打听到，附近地铁站通车在即。想到楼盘周边小企业云集，肖先生觉得随着住宅禁商政策的落实，天河科技园区一带的中低档写字楼市场需求肯定会越来越大，租金也会走高，而且相对于新政多多的住宅来说，写字楼投资更为稳定。于是，肖先生将原先准备再投资住宅的钱，改投了天逸名都的裙楼写字楼。
住宅禁商裙楼写字楼租价急升10%
据中立地产项目部总监招国泉介绍，近一段时间来，像肖先生这样的例子不少。因为楼市新政的出台，住宅投资市场观望者多，不少投资客将眼光转向了投资额与普通住宅相近，但回报却相对稳定，又基本不受新政影响的裙楼写字楼上。
招国泉又透露，今年以来，随着住宅禁商力度的进一步落实，广州裙楼写字楼等中低档次的写字楼市场租价抬升快速，目前租价已比去年底升了10%以上，后市令投资客们十分看好，新政的到来更令该市场投资向旺。
合富辉煌项目总经理张学民也表示，近期裙楼写字楼确实吸引不少投资客关注，成交量都有明显增加。为迎合中小企业办公需求，不少发展商将位于商务中心旁或专业市场附近的裙楼商铺（多为二、三、四楼），凭借商务辐射的地段优势，改为写字楼用途出售或出租，令原先的“鸡肋”变成“香饽饽”。
门槛低、回报高，天河、海珠商务新区最热
记者了解到，除了东风路、环市路等老商务圈偶有零星分布外，目前广州在售的裙楼写字楼大多集中在天河、海珠两区的一些新的商务旺地。如在天寿路、天河公园、科韵路、昌岗路、赤岗等路段，合生智业园（华景新城商务中心)、天逸名都、豪景商业广场、佳都商贸中心等楼盘新推的裙楼写字楼，均价大多在6500-9000元/平方米，普遍低于同区住宅价位，租金水平又大多能达50-80元/平方米/月，回报率基本都在8%以上，部分项目更高达9%-10%，让投资客们十分受落。
据合富辉煌项目的邓育华透露，近期裙楼写字楼交易量明显增加，不少项目的成交量都比前期上涨了近三成，租售价格也被有所拉高。
上图：写字楼租金稳步上涨，成为刺激投资者转投裙楼写字楼的关键。
［投资贴士］隐藏风险多，不可不防
与传统写字楼相比，裙楼写字楼因为基本上都是由商场改造而来，一些天生不足也值得留意。
合富辉煌的张学民指出，从形象及商务配套上看，裙楼写字楼显然没有传统写字楼好，如外立面没有传统写字楼漂亮，多在住宅小区里，规模不大、难上档次，而且不少项目还缺乏商务中心、宽频等商务配套。另外，因为报建时是商业用途，因此总使用年限通常只有40年（传统写字楼是50年），再加上大多数项目都是空置多年，因此使用年限会更低。
中立地产项目部总监招国泉也提醒买家，选择裙楼写字楼时要注意以下几点：
1.详细考察区域环境及项目管理水准、业态及发展前景。如果旁边有工业园、科技园或者大型批发市场、上档次的写字楼、商业项目的话，其保值性也会更强。同时，如果业态太复杂的项目，如裙楼里又是菜市场、又是K厅、又是游戏机室的，就难于统一管理，影响写字楼形象。
2.看清项目报建用途、使用年限。选楼时一定需要求发展商提供有关文件，看清其报建性质是商业还是写字楼，商业用途使用年限是40年，写字楼是50年。另外还需看清该项目的土地出让时间，如买的是1998年出让土地的商业用楼，那实际使用年限就只剩下32年了。
3.要明晰产权。裙楼写字楼大多在报建时是商业，通常前期未作产权分割。因此购买前一定需要求发展商提供有关政府部门审批的预售证、测绘证及综合验收证等相关证件，看清房屋结构及分摊情况。还要特别关注公共部分是否有消防安全方面的有关验收文件。
4.重视楼宇结构。裙楼写字楼通常楼层较高，自间阁楼属二次装修，通常不受限制，但购买前一定要问清项目的结构设计是否预留有足够的承重。
5.在自家办公室窗外就能张贴广告树形象，是不少企业选择裙楼写字楼的原因。因此，购买该产品时，最好先了解该项目在广告宣传方面有没有受到限制。
(观宇/编制)
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