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海外基金正在加快国内房地产市场的扩张步伐。近期仅在上海，来自中东的“神秘”资金，通过美资背景的基汇资本(GatewayCapital)以6亿元人民币的总价整体收购了位于新天地的翠湖天地二期·御苑一栋物业；大摩吃进了陆家嘴中央公寓一栋楼；嘉吉集团收购了南汇24幢别墅；而高盛则买下了虹桥花苑酒店式公寓。
中国房地产市场当前所表现出来的国际化趋势有着其特殊性和较为清晰的发展轨迹
，其中一个关键词就是“海外基金”。中国房地产市场在发展了十几年之后，不可避免地走上了国际化的道路。而中国房地产市场与国际接轨所带来的大量海外基金进场与国内房地产企业的嫁接是一场双向度的追逐。随着REIT的推出，海外基金的退出机制日益完善，进一步免除了海外基金进入中国房地产市场的后顾之忧，从而掀起了海外基金投资中国地产市场的新一波浪潮。
海外基金进入中国市场的原因
从根本上来讲，海外基金进入中国市场是趋利的结果。目前外资对参与发展中国家和地区的资产证券化最感兴趣，通过在国内寻找房地产“产品”，把它转变成相关类别的金融产品（如REITs等），再转售给投资者，在此过程中获得利润，或者是赚取差价。事实证明，海外房地产投资机构最重视的就是投资回报和风险控制，在当前亚洲房地产投资信托套现机制（REIT）逐步发展完善的大环境下，中国房地产市场丰厚的投资回报率成为极为诱人的投资目标。
外资进入中国市场的主要原因有以下几个方面：
1.海外基金普遍认为人民币还存在升值的空间；
2.国内房地产企业资金需求迫切；
3.亚洲区内的退出机制和市场逐渐形成和完善。
海外基金在中国房地产市场的发展特征
1.海外基金房地产项目地区分布根据统计数据，海外基金自进入中国房地产市场以来在中国投资的主要房地产项目分布在北京、上海、天津、广州、成都、杭州等城市。
其中北京和上海占总项目数量的36%和46%，可见海外基金在试水中国房地产市场的过程中非常谨慎地选择了投资环境相对最好，风险相对最小的城市，而北京和上海自然就成为他们最钟爱的两座城市。
2.海外基金房地产项目的性质
居住物业在海外基金中国投资的项目中都占到了最大的比例。而在北京与上海的比较中，可以发现海外基金在上海市场的投资项目中商业物业的比例更高一些。
然而对比在成熟市场中的情况，往往商业物业的投资占据较大的份额。若将其中的零售业和办公/工业两项合并为商业物业，它们所占的比重一共为53.2%，而住宅业的比重为21%。
之所以海外基金在中国投资的房地产项目中商业物业所占的比重相对较低，其主要原因是：虽然商业性收租物业风险低，现金流量稳定，但是国内产权清晰和估值准确的成熟物业相对较少，市场操作与国际规范标准还有一定的距离。而国内住宅市场，特别是高端市场的高回报率更吸引海外基金。商业地产项目比例增大趋势明显自2005年以来，海外基金投资中国商业地产项目的比例呈现上升的趋势。有数据表明，从2004年9月到2005年4月，海外基金在上海和北京两地的投资总额已达100亿元人民币，几乎全部在非住宅物业范畴内运作。这表明随着国内商业物业市场运作的规范化和标准化，商业物业市场蕴藏着强大的潜力。
3.海外基金中国投资项目的持股比例和基本投资方式
海外基金进入中国市场后发生的变化可以形象地归纳为：“前半截与后半截”。一是身份由投资者变成投资者兼开发商，二是在投资方式上参股程度提高，大多数由参股变为控股。这两个变化产生的原因可以被归结为国内房地产市场的种种政策限制以及海外房地产基金规避风险的手段等。
未来的市场趋势
首先，随着海外基金在国内市场上运作时间的推移，运作项目的增加，对中国的房地产市场及其运行的规律和操作模式有了更多的了解，使得它们能够更好地控制进入国内市场的风险。同时中国整体经济良好的运行趋势以及整个房地产行业对中国未来十五年城市化加速发展的肯定预期和随之必然产生的大量的投资机会也会促使海外基金在中国房地产项目中的投资变得更加积极主动。所以可以预测，在未来的数年内，海外基金在中国的投资项目将会逐渐从一线城市扩展到二线甚至三线城市。
其次，海外基金继续看好上海、北京等一线城市的高端居住物业市场，一旦出现合适的投资机会就会斥巨资以整体收购的方式购进高端居住物业项目。同时，随着商业物业市场运作模式的规范化，租金收益率的稳定增长，更多的海外资金将投资商业物业市场。
最后，海外基金“前半截后半截”格局的改变由于涉及到政策限制、国内房地产市场法律法规的成熟完善等问题，必将成为一个长期的问题。这种海外资金积极投身国内房地产市场和国内市场存在诸多投资局限性的矛盾将会长期存在。但是可以预期的是，国内房地产市场法律法规体系的成熟和完善将是大势所趋。 文/中原（中国）地产研究中心 罗勇成
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