北京二手房交易遭遇冰火两重天

　　■本报记者谢丽佳

　　“5月29日九部委出台《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》）（以下简称“国十五条”），规定6月1日起，房产交易转让环节的营业税征收时限从之前的2年调整为5年，使得5月30、31日两天，京城各区县的二手房过户量激增三倍左右。”北京链家房地产经纪有限公司市场总监金育松告诉中国经济时报记者，随着6月1日“国十五条”的实施，过 户量迅即回落。

　　而“国十五条”出台后一周北京二手房的交易量，相比此前一周下降了21．7％，其中5年内的二手房交易量更是下降29．5％。据链家地产统计资料分析，“国十五条”出台后一周的房源挂牌量相比出台前一周下降26．7％，其中房龄在5年内的二手商品房挂牌量更是下降35．3％。

　　金育松指出，营业税的征收年限从之前的2年延长至5年，使得一部分房产出售者的成本增加，出售意愿降低，从而导致房源放量减少。不少出售业主采取了“以租待售”的策略，通过时间成本来缓冲税费的支出，也使得二手商品房的挂牌量出现锐减。

　　据搜房网与链家地产就新营业税问题联合进行的网络调查显示，39．7％购买房产在2年以外5年以内的业主选择了暂缓出售，转而出租。

　　那么“国十五条”的出台对于消费者的购房心态又产生了怎样的影响？

　　搜房网与链家地产的网络调查显示，有购房需求的消费者继续按原计划购买的比例只占了26．23％，而选择观望一阵形势再决定、希望

房价下降后再买房的消费者分别占到50％、23．77％。

　　“一方面基于对“国十五条”中的另一政策——普通商品住宅的良好预期（主要指套型建筑面积90平方米以下住房面积所占比重必须达到开发建设总面积的70％以上），使得消费者对于未来可承受价格房产供给增加比较有信心。”另一方面，金育松还指出，此次政策的出台，从根本上来说也是为了平抑房价，这就让消费者对于政策本身可能产生的效果给予了很大的预期。两方面的原因使得购房者自然趋向于观望。

　　而“链家地产”统计数据也证实了购房者“持币观望”情绪已经形成：“国十五条”出台后一周比此前一周的客户登记量下降了42．5％。

　　但是金育松同时也表示，政策对于购房需求的抑制是否能够真正促动房产市场的健康、平稳发展还要依据未来房产价格的走势。如果未来一段时间价格继续快速上涨，人们的购房需求将会再次集中爆发，房价的报复性上涨将会再次成为房市的焦点；反之，

房地产市场的

宏观调控就会取得实质性的效果。

　　“在‘国十五条’出台之前，一部分已经年满2年的普通住宅不需要交纳营业税，交易双方已经到了签约环节；但是，政策一出，使得一部分满2年而未满5年的房产因为营业税的问题被‘暂缓成交’。”金育松告诉记者，根据“链家地产”统计资料显示，这部分房产基本能够占到26％。

　　同时，一部分快满5年的房产，交易双方会达成一种共识，先采取“以租代售”的方式，等到满5年再实现相关的过户手续，但是，其中可能出现的买卖双方风险约定均会在协议中明确规定，从而最大限度降低风险的发生。

　　此外，金育松还提醒，由于6月1日新政策实施后面临的营业税问题，使得6月1日之前成交而没有完成过户手续的交易双方来说，相关交易纠纷可能会开始显现。而对于这些纠纷的处理，如果事先没有在签约合同中进行明确的风险预见或者之前签约没有实现交易双方见面，就会使得这种纠纷处理非常棘手。

　　对于那些采取“实价报盘”、“签三方约”、“不吃差价”和“透明交易”的经纪公司来说，由于在合同签约过程中，基本把政策变动可能引起的相关风险在合同的补充条款中已经明确，比如“出售方涉及到的任何税费由买方承担”或“政策变动可能引发的税费由交易双方共同均担”，而这些条款都是在买卖双方见面签约共同认可的情况下达成的，所以此次政策变动涉及到税费问题并不会产生明显的纠纷。