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■聚焦房地产调控系列报道（一）■本报记者唐玮
编者按：中央自去年3月起采取较为严厉的房地产调控措施后，尽管初步抑制了房地产投资增长，但仍存在少数大城市房价上涨过快、住房供应结构不合理、房地产市场秩序混乱等突出问题。在此背景下，5月17日，“国六条”出台。6月1日，作为“国六条”的细则，涉及税收、信贷、土地政策等15项措施开始正式实施。此外，有关部门近日也相继出台了
更为详细的调控举措。这些措施有何亮点？有无待改进之处？对房地产市场的影响如何？调控初衷能否实现？针对上述问题，本报今起刊发一组“聚焦房地产调控系列报道”，敬请留意。
在部分城市房价上涨之势愈演愈烈的背景下，国务院办公厅转发了九部门联合制定的《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》（以下简称《意见》）。肩负着“调整住房结构，稳定住房价格，要标本兼治”重任的《意见》，效用几何，能否不负众望？各方虽看法不一，但都在“细则较之以前相比是一大进步”上取得了共识。
温和调控力度不足
“这是自1998年以来出台的最重要房地产政策，意味着房地产发展的游戏规则从一个十字路口开始回归，从单一的经济增长转移到了注重民生导向了，以重点调控市场转向调控政府为主。”北京科技大学经济管理学院教授赵晓评价说。
赵晓分析，从1998年开始的政策无论是鼓励房地产发展还是调控，都呈现了政府机会主义的导向，而房地产发展应该既包括市场化发展也包括住房保障体系的建设；既有效率的导向也应有公平的导向；既有经济增长导向又具备民生导向。之前，其发展忽视了政府需要在百姓安居中扮演公共角色的重要性。现今，将政府调控从“经济增长型”转向了“公共服务型”，触及到了房地产真正的问题——发展模式。
银河证券公司高级经济师苑德军也认为，《意见》的出台较之以前是一大进步。“《意见》给了市场更明确的信号，政府正在着力采取措施稳定房价，同时此次结构性调整用意很明显”，他说：“但是调控力度不够，仍需要实实在在、能让人们有一个很明确的市场预期的措施。”
长城金融研究所所长徐滇庆认为，新政策主要集中在信贷、税收、土地三方面，之前的政策并没有仔细区分其目标对象。另外，新政策调整住房供应结构对房价的抑制作用明显。由于新建住宅的结构发生了变化，70％以上的住房面积都在90平方米以下，小户型的供给增加，中低收入家庭选择面加大，平均房价就会显著下降。
苑德军进一步分析，稳定房价要增加供给压缩需求。在增加供给上需要具体细则和目标，政府需要制定经济适用房发展的短期、中期、长期目标，划定房价大致在什么范围；在压缩需求上，规定“对购买住房不足5年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税”，但营业税税额仅仅为5．5％，远小于房价上涨的幅度，获利的空间还很大。
“仍沿用了‘限房价’的做法，而之前调控房价是屡限屡败。若限定价格，开发商如果偷工减料，吃亏的仍是老百姓。”徐滇庆说。
中国社科院经济研究所研究员袁钢明说，“90平方米以上的个人住房按揭贷款首付款比例不得低于30％”的规定，对于购买高档房投资的群体影响不大。信贷的调控效用，其实不如2003年央行出台的对第二套住房实行高利息的政策。
赵晓认为，真正的不足是对地方政府的约束力度仍然偏小。
剑指地方政府执行力
此次《意见》更加强调了地方政府的责任。要求地方政府“把调整住房供应结构、控制住房价格过快上涨纳入经济社会发展工作的目标责任制”，“国务院有关部门要组成联合检查组，对各地2005年以来落实中央关于房地产市场调控政策的情况进行一次集中检查。对宏观调控政策落实不到位、房价涨幅没有得到有效控制、结构性矛盾突出、拆迁问题较多的城市，要予以通报批评，并限期整改”。
赵晓认为，这是进步的表现。要求地方政府将房地产调控纳入其“十一五”规划，纳入经济社会发展工作的目标责任制，便于问责。“如此一来，地方政府的行为将会有很大变化：政府这头健牛之前只奔向‘增长’这堆稻草，改为必须在‘增长’和‘民生’两堆稻草中平衡。”赵晓说。他建议实行“一票否决”，即地方政府调控房地产、解决民众住房困难不力，政绩考核就难以上升。
北京大学光华管理学院教授周春生则认为，这样的规定行政色彩过于浓厚，与大力发展市场经济相悖，各地可能仍旧沿袭“上有政策，下有对策”的潜规则，将引发更多不符合市场规律的行为来应付中央检查。
实行“上有政策，下有对策”的动力是土地转让收入是地方财政的重要来源。袁钢明认为，应该将土地转让收入都上交给中央，使得地方政府不能从土地转让中牟利。
苑德军说，调控最重要的是让地方政府感觉有压力。但他认为把土地转让收入纳入中央财政不妥，这样地方政府对土地市场的招标、调控就没积极性了，反而可能会控制房地产用地，影响住房供给。他建议应该给地方政府提供筹措资金的另外渠道，如发行地方市政债券等。
期待后续细则
《意见》中规定“对项目资本金比例达不到35％等贷款条件的房地产企业，商业银行不得发放贷款。对闲置土地和空置商品房较多的开发企业，商业银行要从严控制展期贷款或任何形式的滚动授信”。同时，在土地持有环节收取闲置费。
徐滇庆认为，如此一来，房地产商若要借囤积土地、囤积房产来炒作房价，成本将大为增加，这对整顿房地产市场秩序有好处。
赵晓也表示，此举利于房地产行业整合，淘汰小开发商，加速行业洗牌。但存在的弊端是，洗牌是朝着更加垄断的方向前进，妨碍了小资本的进入，不利于市场的竞争。而只有竞争加强，增加供应才能平抑房价。他同时指出，房地产企业募集资金的渠道越来越丰富。银行紧抓贷款后，出现“国退洋进”的现象也不无可能。
袁钢明也提醒说，外资银行也正在积极介入房地产贷款，上海、深圳等地都有用香港银行贷款的现象，且利率比国内银行低。
至于是否需要进一步作政策防范，徐滇庆说，外资的投机并不为惧，只要对其征收房地产交易个人所得税就可防范。
与上一次调控相比，联合发布此次《意见》的部委中，多了监察部、国家统计局两个部门。
赵晓指出，九部委的联合发布，减少了因各部门不协调而造成的风险。同时，联合国家统计局也意味着信息公布会更统一、客观。“地荒论”曾经被作为房价快速上涨的理由之一，但不少人认为，房价上涨不仅仅是因为供应不足，同时也因为信息不对称。
苑德军建议，要进一步细化规则，加强信息的披露，土地供应、新增住房等信息要让民众看得见。
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