商业地产开发新锐黄瀚泓：创意发现价值

　　

　　在房地产开发商日益“明星化”的今天，香港人黄瀚泓的知名度并不高，但是在他设计理念下开发的几个商业房产项目却已经成为今天上海的“地标性建筑”——新天地、八号桥、十尚坊、朱家角“尚都里”……一个个新概念房产项目在改变上海城市面貌的同时，也改变了人们传统印象中对商业地产开发的概念。

　　“商业房地产的设计工作就像写一部剧本，过去商业地产失败的原因要么是剧本写得太烂，要么是剧本写得不错但没有合适的人来演。我的理念，就是要设计出能够最大限度发挥演员、也就是经营者能力的剧本，这或许是我创意或者成功的源泉。”

　　在上海最新潮的工业创意园区8号桥一号楼里，黄瀚泓向记者缓缓道出他的经营理念。暮春的阳光透过玻璃顶棚投射在天井里，由一片废弃老厂房改建的创意产业摇篮焕发出勃勃生机。

　　创意：化腐朽为神奇

　　如今聚集大量创意工作室的8号桥曾是即将被拆迁的废弃厂房。这些伫立了50多年的厂房原本属于上海汽车配件厂，它们落伍的外貌与周围环境格格不入，其黄金地段的地理位置又使改造成本巨大。

　　2002年，刚刚辞去上海新天地总经理职务的黄瀚泓开始自行创业，他在香港成立了时尚生活中心有限公司，并担任董事长职务，随后又在上海开办子公司时尚生活策划咨询(上海)有限公司，并担任总裁。自主创业之初的黄瀚泓正巧遇上8号桥地块的改建契机。

　　黄瀚泓认为，支撑一个城市经济发展的基石不仅仅是工业或是制造业，而是创新与创意。他说：“现在的中国无疑已经成为世界制造业的龙头，但创意产业却凤毛麟角。中国需要更多的原创精神来滋养其工业发展。”

　　租下了这些在外人眼中不名一文的厂房后，黄瀚泓没有推倒重建，而是对此地区的七栋建筑按照现代化理念进行改造。在改造过程中，所有楼房的轮廓在最大程度上被保留下来，但是建筑的立面和内部的装修都有了很大的改变。设计师使用了大量的玻璃门窗，以保证室内良好的采光，同时对旧厂房的渗水、抗热以及防火安全系统进行了改造。房子外墙装饰上使用得最多的是青砖这种本地的普通材质，这种具有上海当地风格的材料不仅使建筑焕然一新，更让它们流露出独有的历史感。

　　在不到九个月的改造时间内，所有的建筑都呈现出一种别致、全新的面貌。一号楼的立面使用了许多青砖，展现出一种厚重的传统感；七号楼则使用了立体的金属丝网来传递一种轻快活泼的现代感；二号楼的整个表面呈格状，并镶嵌大小不一的玻璃窗暗示精彩多元的生活方式；在三号楼的墙上，则是木制的条型饰板，显示了设计者的环保理念，有意思的是大部分外墙的颜色是灰色的。8号桥翻新工程的设计总监蔡超恒说：“我希望在这个社区中，能抓住人们眼球的是各种不同的创意作品，而不是我们精致的装修。”

　　改造完成后，原本破旧不堪的老式厂房迅速引来众多创意产业公司的争相进入，而黄瀚泓在创造新天地的奇迹后，再度书写“化腐朽为神奇”的故事。卢湾区区长张载养评价说：“8号桥的建设给我们不少启示，在对老工业厂房改造中，利用存量资源，注入时尚、个性的建筑元素，吸引众多创意工作室入驻。此举既保护了历史建筑，保留了城市发展的文化底蕴，又能构建起融合现代服务业与先进制造业的创意智能平台。”

　　创意：塑造独一无二商业业态

　　黄瀚泓最近被媒体关注是因为他接手了摩根士丹利在上海的一个商业地产投资项目的改造工作。去年6月，摩根士丹利等以8.5亿港元购入位于上海淮海路东端的“上海广场”商场部分，由时尚生活中心有限公司承担商场改建方案的设计。黄瀚泓说，在摩根士丹利下决心进行这项投资之前，就已经咨询他的意见，同时表示如果最终项目得以确定，一定由他来担任设计策划工作。

　　落成于1997年的上海广场商场部分共六层，总建筑面积达四万平方米。与周围十多幢主要由港资建造的商务楼一样，上海广场过去定位以商务办公为主，低层的商业只是附带经营，租金水平较低，经营状况也一直不甚理想。根据黄瀚泓的改造计划，本月初已完成原驻商家的搬迁，同时商场落幕半年进行整体改造，直至创造出一个“独一无二，有生命力的商业广场”。

　　在商业地产运作方面有着20多年经验的黄瀚泓把过去上海广场的经营不善归咎于“定位偏差”——长期以来，淮海路东段的商务写字楼都更注重写字楼方面的功能，商场只是扮演着配角的作用。更致命的是，大多数房地产开发商并不知道商业经营者的需求，没有和他们商量、了解他们的需求，只是建了块放产品的场地而不是展示产品的舞台，强行给了市场经营者。

　　坐落于上海最为高档的写字楼群之间，黄瀚泓将改造后的上海广场客户群定位在有很高消费能力的白领消费者中间。他认为，今天的消费者与过去已经有很大不同，许多人已经有很强的消费能力，但却没有适合的消费方式，而改造后的新商场就要满足这部分“3岁到90岁的小孩子”的消费需求，给他们以时尚经济的体验。新商场将以科技、文化为主导，用创意的手法进行改造，整体商业定位于年轻化心态的时尚潮流消费地。

　　为了达到改造后的效果，原有商场的租户也得到调整，以满足商场新定位。调整后商场的租户将从原有的25个增加到100个，并将积极引进日本、新加坡和我国香港、台湾地区个性化的品牌。黄瀚泓说，商业地产的成功法则很简单却又很困难，因为租金都是由市场决定的，不可能只做一个社会效益很好但却亏本的项目，因此开发商要倒过来为商场经营者考虑，按照自己思路开发的商场能否吸引消费者、留住消费者，为经营者创造足够的人流和消费能力。

　　创意：需要远见

　　“为什么你喜欢接受那些濒临绝境的项目，然后通过改造让它获得新生，而不选择一个新的项目从零开始？”当听到记者的这个问题，一向儒雅的黄瀚泓开怀地笑了。

　　在这位老资格的商业地产开发商看来，商业地产等于“商业经营+地产开发”，而目前国内的现状却是两者严重脱节，开发商只顾赶紧建完卖掉，收回投资，而商业经营的部分却与之无关，“三块钱可以做好的项目为什么要花10块钱？”

物业管理公司则只希望赚取租金，忽视前期开发对于一个商业地产项目成功的重要性。

　　在黄瀚泓的履历中，工作的前16年都从事房地产开发，之后又有财务培训和市场营销的经验，这让他可以避免目前商业地产开发中的短视风潮，结合自己的特点发挥“从头到尾”操作一个项目的优势。

　　下一步，黄瀚泓希望自己的公司能够参考“Windows”

操作系统的成功经验，成为一个开放式的商业房产开发平台，所有开发商都可以按照自己的需求找到时尚生活中心，通过一个标准化的流程，让他们的创意帮客户重新发掘价值。

　本报记者 季明