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本专题撰文记者胡雪军曾冬梅桂蔚黎广
随着城市规划的逐步完善，城市区域功能划分逐步清晰，广州珠江新城CBD、广州城市副中心成了开发商和消费者投资的新热点。而房地产市场竞争的日益激烈，各品牌开发商和品牌房地产专业公司都面临着一场跨区域的地产资源争夺战。在这场资源竞争中，除了实力与经验之外，对各区域的经济环境、土地政策、市场状况、投资前景、产品研发、消费导
向以及地区文化差异的深入研究程度，将直接决定项目与投资的成败。
4月18日，在广东省房地产业协会主办、本报和广州主流媒体协助主办、今日地产策略机构承办的“房地产区域投资战略与发展论坛”、“城市发展与房地产热点区域发展论坛”上，区域投资成了发展商和专家讨论的热点，而珠江新城、东进、北优和生态人居中也是他们讨论得相当热烈的话题。
区域发展带来新冲击
陈之泉（广东省房地产业协会会长）
我们现在不管是发展哪种经济，不管是什么商品、产品，利用地域概念是可以得到很大的发展的。在相对不发达地区，劳动力、土地、建材价格相对低，我们要利用区域差的观念发展经济。所以我们在特大城市房地产发展基本饱和的情况下，我们要到不发达地区、县城去发展。
鲍文格（合生创展集团营销中心总监）
区域选择是一个公司整体的商业模式的其中一部分，也就是说，是公司战略发展选择的其中一项指向。这个公司的发展战略假如是以资本化运营带动项目运行的话，他选择收购对象的公司是大于这个区域选择的。也就是说，这家公司的现金流、定价是大于这个地块未来带来的现金流的。
在进入地域发展的时候，一定要在公司内部有一个产业化的操作链条，才具备对外扩张的一个条件。
陆毅（富力地产集团董事长助理）
我非常赞同房地产公司涉及整个产业链和资本的扩张的，这是一个强大的支撑，我们有这样的经验，有这样的信息，才可以去开展一个项目。因为有广州的经验，使得我们在北京很快扎根了。北京与广州最近两年的发展是持平的。持平不是一个数字概念，更多的是我们的资本，也为整个集团在做区域扩张，包括在本土广州的进一步发展打下了非常结实的基础。第二是通过区域扩张，我们看到了世界有多大。
梁上燕（宏宇集团副总裁）
我想一个企业在发展过程中，企业的发展定位是非常重要的，这样就可以沿着这条路一直走下去。如果要问北京和广州开发的最大不同在哪里？我说北京站得更高、看得更远，不光是眼前。我认为如果把眼光放长远一点的话，结合到整合城市的价值，无论是对媒体、业主、开发商，将来都会有一个最大的收益。
陈洪志（广州光大地产副总经理）
我们从一开始就定下了本地化发展的蓝图。我们想的是人的本地化、企业发展资源的本地化、市场的本地化以及文化的本地化。在这个过程中，还不是我们单纯去想我们需要一个本地的团队在怎么样运作，而是我们在构建这个本地化的大舞台之中的构筑企业的最基础的一个管理机制，从最基础的管理机制，到一个职业化的管理团队，这是一个最彻底的本地化的操作。
一个很强的企业，不光是要求速度，也要求耐力。我当时想的就是这样，我们不是把广州作为项目公司，我们是作为一个重点的项目布局来的。
梁国强（新世界地产广州营销总监）
新世界进入广州，或者说进入广州市民的视线还是短短的10年时间。一个企业的发展更重要的不是说在这个项目上我们要做一个什么样的产品，具体到产品的环节，我们很强调一点就是提供生活的方式，提供一种生活方式往往带着深深的烙印，就是这个企业的文化观价值观以及它在引导整个市场的过程中怎么去谈这个事情。所以我们更多是让市民去了解新世界的发展观、新世界的审美观和我们的价值链的形成。
伍晓红（美国WY国际设计顾问公司总经理）
我们在上海、北京、深圳、杭州都有项目，但我们在这些地区不是因为便宜。我们希望把我们先进的资源、高水平的设计开发带过去，如果重复当地的低水平开发的话，我们去是没有意义的。我们应该有前瞻性，我们应该看到，现在不只是我们在打这个市场，我们要看到未来的竞争水平不是像我们现在的市场，应该从更高的方向去竞争。
高地价不利于珠江新城发展
卓刚（广州大学建筑与城市规划学院教授）
我认为CBD不是那么快就可以形成的。作为开发商来说，前景是非常好的，但珠江新城只是广州的CBD，珠江新城甚至还说不上是华南的CBD。所以我想说我们不要太乐观。
我们现在有一个习惯，我们很容易把我们每一个楼盘尽量做得跟别人的不同。其实我从规划的角度看，大家都化了很浓的妆，哪一个都不能突出。其实CBD就是一个商字，如果把这个地方弄得很舒适、四平八稳的，就没有一个写字楼的感觉，不能形成一个效应。
徐建平（中地行董事长）
珠江新城应该是经营型的物业沉淀，不应该就这样买出去，如果业主多的话，发展就越快。但是现在的状态不足以做到这样。在这个中轴城市上，应该有更多的商业沉淀，而且也不应该考虑老百姓居住在哪里，珠江新城再大也不足以支持这么一个地块环境的改变。其实将来这个地方，我认为不太适合居住，我建议，把广州建筑成居住人群倾向于短期化和便利性，把人群集中在东边，或者是南边，或者是北边，在城市中心的五公里或者十公里内，变成一种便利性的生活，从而变化成一种长久性的生活模式。
蔡穗声（广东省房地产协会秘书长）
珠江新城明显是政府规划在先的，房地产当时还没有起来，其实是80年代末期才有想法，90年代初期就开始卖地了，但不是很成功，所以拖的时间比较长。另一个例子就是华南板块，区政府把地卖了，地产商就自己做起来了，老百姓也去买了，住了以后才发现有很多问题。
商业问题暂时不讨论，但我认为人居方面是不适宜的。我曾经在北京跟一个出租车司机谈过，就是在北京赚钱的问题，只要你不是一个傻子，你捡垃圾都可以活命，但是要住的话，就很难了。
金定华（广州中海地产营销副总监）
珠江新城除了商务和金融办公之外，同时还是一个适宜居住的地方，它是多元化的。里面有商业，也有相关的一些住宅，这些东西在一起，形成一个区域的组合，有地上、地下的一些交通网络，在西部有一个珠江公园，还有一个商业街，包括沿江的绿化带，我想这些都可以为珠江新城创造一个居住条件。
生态人居引领二次置业
黄新发（方圆集团副总裁）
我们是没有能力去营造一个大环境的，也就是说，大山大水是我们没有能力去营造的，我们只能依靠自然的环境。广州的整个方向，东南风偏多一点，而在白云山一路的发展商，其实经历过很多很多的困惑，以前旧机场那个片区的功能受到很多的限制，包括建筑、环境等，还有城中村也制约着片区的发展。这几年，城市的规划促使白云板块面临着一个新的起点，白云山的一系列规划，足以构成一个很大的生态环境，加上现在一系列的建设工程包括交通网络等，现在的白云板块，可以用一句话来形容，就是最适合人居住的地方。
赵永爽（广州颐和集团副总裁）
开始的时候，我有点不理解广州政府的做法，其他地方的政府都鼓励开发，但是广州却去控制。但是现在觉得比较好，当时广州政府控制了北部的开发，对生态环境作出一系列的保护，现在这边的楼盘不用怎么炒作都可以卖出去。住在白云区的人，经济收入都比较好，他们还有丰富的旅游资源，我觉得这种生活很有意思。
汪宏（广州万科东区营销负责人）
广州的发展方向是东进南拓，北进西连，我们大概的发展方向是东进。选择“东进”，是因为南沙的发展大概还要10年时间，“东进”则是在5年之内就可以见到成果，从广州开发区的发展就可以看出广州对东部的重视。虽然开发区以东地区的经济水平目前相对滞后一些，但随着政府机构和行政机关的完善，这片区域应该可以在很短时间内看到发展的成果。
（含辛／编制）
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