房贷：没有最好只有最适合

　　Ｎ证券时报

　　本报讯最近的房贷按揭市场，几乎成了银行的“新品展示会”。双周供、固定利率贷款、直贷式贷款、接力贷款、宽限期房贷纷纷出炉，让人眼花缭乱，不知如何选择。

　　东亚银行主管按揭贷款业务的上海分行副行长缪燕文认为，内地银行在厘定利率和 还贷方式等方面的自主权，远小于境外的同行，因此，从产品丰富和多样性看，现在出台的各种产品，还处于比较初级的阶段，“投资者最终还是根据自身的经济状况，选择适合自己的房贷产品，新品不一定是最适合的产品”。下面就列举一些市场最近推出的房贷按揭新品，通过理财师的专业分析来看看各个产品优劣，从而选出能给自己实惠的产品。

　　【双周供】

　　适宜收入稳定者

　　双周供：是指个人按揭贷款由传统的每月还款一次改为每两周还款一次，每次还款额为原月供还款额的一半。

　　缪燕文分析说，双周供通过加速还款，确实能达到节省利息、缩短还款周期的目的，但“总还款额”并不是衡量“省钱”的指标，投资者应该留意名义利率和实际利率的差异。

　　适宜人群：由于每期还款时间较短，双周供不太适宜资金方面有大起大落的人，而比较适宜收入比较稳定，有平稳资金来源的市民。

　　【固定利率贷款】

　　适合投资买房

　　固定利率贷款：固定利率房贷由光大银行推出，其出发点是，在加息环境下，锁定一个同样的房贷利率5到10年，而不必管央行利率涨跌。该产品又分为5年以下（含）和5年以上至10年（含）两档，年利率分别为5.94％和6.18％，高于央行基准房贷利率，更高于优惠房贷利率。

　　适用人群：固定利率房贷虽然保证了贷款期限内利率的相对稳定，但在选择该类房贷时，最主要的是防范利率风险，投资者要具备对未来利率走势进行判断的能力。

　　展恒

理财余玲玲表示，该产品适合：一是认为未来我国利率水平处于升息阶段的；二是认为自己未来收入比较稳定，足以支付固定按揭额，且希望锁定以后的房贷支出成本的；其三则是投资买房的人。而如果降息，贷款人可选提前还贷规避利率变动风险，以免让自己陷入被动的境地。

　　【直贷式】

　　工作不稳定者受限

　　直贷式：“直贷式”个人房贷不需开发商作担保人，购房者看中楼盘后，不分期房和现房，也不受楼盘开发商和合作银行的限制，买房者可绕开开发商直接到银行办理购房贷款，然后将银行贷款和个人自备的首付款一次性支付给开发商，从而享受5%的一次性付款购房优惠，与到指定的按揭银行贷款获得2％的折扣相比节省不少，同时，由于整体

房价下降，相应的税费也会跟着减少。

　　贷款限制：工作稳定性较差，收入具有不可预期性的客户被明确指明不能享受“直贷式房贷”，这类客户主要包括:机关或公用事业单位非干部编制的工作人员；社保查询情况与借款申请人提供材料不符、社保交纳不正常或未参加社保的人员；有不良资信记录的人员等。

　　此外，还要看自己中意的楼盘是否也满足银行的要求，比如有的银行对多大面积以下的房子不能享受直贷式就作出了限制。另外，销售均价高于国土部门公布的同区均价50%以上、已发现销售过程中存在各种明显的或变相的降低首付比例现象、已发现存在明显的投机炒卖炒买行为的楼盘也在受限列。

　　【接力贷款】

　　适用于一手楼按揭

　　接力贷款：该产品由农行推出，简言之，就是说两代人可以共同出力按揭购买一套房产，但这套房产的所有权属于子女。

　　适用人群：一类是作为父母的借款人年龄偏大，按现行规定（借款人年龄＋贷款年限≤65年）可贷年限较短，月还款压力较大；另一类则是作为子女的借款人，预期未来收入情况较好，但目前收入偏低，按现行规定可贷金额较少。

　　贷款限制：仅适用于一手楼按揭；作为父母的借款人中年龄较大的一方不超过60岁；

商品房预售（买卖）合同载明的预购（买受）人必须为子女；共同借款人尚有贷款余额的住房累计不能超过一套等。

　　□投资提示

　　四问题不容忽视

　　谭雅琳指出，投资者在具体投资的时候，四个问题不容忽视：

　　一是提前赎回权问题。目前市场上大多数产品没有客户提前赎回权，现在一些银行推出了客户享有提前赎回权的产品，但是一般提前赎回不仅不会有溢价，而且会有本金损失，或者要支出相应手续费。

　　二是高收益率实质。在选择产品时要考虑到利息税。此外，要辨别一些产品宣传中的总收益、平均年收益率等措辞，如一些3年期产品称总收益率达7%，其实细化到年平均收益率不到3%。

　　三是美元加息问题。目前美元已经进入加息通道，投资时要考虑利率风险，应该多选购短期产品。但实际上，一些银行发售的产品中，一年期产品比半年期卖得更好。可见，对大多数客户而言，短期产品得到较高市场认知度还需要时间。

　　四是横向对比。各家银行条件不同，专业能力有差别，相关配套服务也不同，需要消费者仔细辨别选择。此外，各行外汇结构性存款的品种和门槛也不同。目前，大多数银行发售的是美元产品，只有极个别银行有欧元产品。