“勾地”制的利与弊

　　文 陈立民责任编辑 罗勇成

　　最近，国土资源部发表的《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范（征求意见稿）》中提及“勾地”制度，引起业内广泛的讨论。究竟什么是“勾地”？为什么在现阶段推出此新制度？这制度有何利弊？

　　所谓“勾地”制度，是指政府土地管理部门定期向公众发布一份可供出让土地的清单（通常按年度发布），让开发商自行研究，从清单中“勾”出合适的地块，与政府磋商，并最终向政府出价。一旦出价符合政府要求，则该土地便进入公开竞标程序，形式可以是拍卖或者挂牌，价高者得。竞标结束后，除非其他竞标者出价更高，否则，最初“勾地”的开发商须以原出价承让该土地。

　　香港政府于1999年率先采用“勾地”制度，同时亦维持行之有年的定期土地拍卖制度。直至2002年，香港政府宣布取消定期土地拍卖制度，“勾地”遂成为唯一的土地出让方式。其间，尽管香港

房地产市场不断下滑，政府出让土地的价格却一直维持在较高水平，这与“勾地”制度有密不可分的关系。

　　“勾地”制度的优点包括：

　　1、土地进入公开竞标程序前，已经有

开发商出价，变相“包底”，故绝对不会出现流拍情况，避免政府人力物力的浪费。

　　2、除非“勾地”开发商出价符合政府要求，否则，政府可以“捂”地不让，故对土地价格有承托作用。

　　3、在“勾地”的过程中，“勾地”开发商可就土地用途、技术指标等细节先与政府协商，对土地进行“优化”，故最终的土地“产品”将更贴近市场的需求。

　　4、由于有市场的前期参与，政府在制订竞标底价时，将有更充分的依据。目前，内地的土地估值制度仍未成熟，“勾地”制度可提升政府合理定价的能力。

　　“勾地”制度的弊病包括：

　　1、由于政府有权“捂”地不让，长期来看，土地价格可能居高不下，与市场脱节，形成供求矛盾。

　　2、“捂”地不让的另一结果，是土地供应紧拙，不利于城市化发展。

　　目前，内地仍然处于宏观控制的紧缩政策环境中，房地产市场发展面临较多不确定因素，政府有必要采取适当措施维护稀缺土地资源的价格，避免不必要的资产流失和不合理使用，故“勾地”制度的实施利大于弊。

　　然而，当市场回暖之后，市场对土地的需求回复殷切，土地价格便再不需要“承托”。届时，政府应该重新审视土地出让制度，以适应新的市场环境，同时避免“勾地”制度的弊端。