六大因素影响今年国内楼市走势

　　起落更替自有变数变局新局有迹可寻

　　六大因素影响今年国内楼市走势

　　鼓励中低档自住类商品房建设成为今年主基调

　　2005年12月5日，上海最后一次房交会—上海第十八届房交会落幕。本次房交会一个特点是，在有购房意向的28500人中，真正下单预订房屋的仅728套，预订者不足意向客户的2.6％。踊跃的参观者以及强大的购房需求并没有在展会期间转为巨大购买力，大多数客户仍持观望态度。新华社图片

　　起落有更替，变局通新局。2005岁末上演的大片《无极》的主题，在某种程度上暗合了2006年楼市的走势：充满变数，但也有迹可寻。楼市调控与启动内需的关系如何调处、经济景气周期影响下的供求关系如何变化等六大因素将可能影响到今年国内楼市走势。

　　楼市调控与启动内需的关系如何调处？

　　启动内需已被列为2006年中国经济工作的重中之重。2006年的楼市仍会在调控的既定轨道中滑行，但重点是解决结构性问题。

　　宏观调控的方向、力度选择与扩大内需的关系如何调处，将成为影响2006年楼市走势的最大因素。值得关注的是，“十一五”规划重提刺激内需，不能简单地等同于“全面支持”房地产业消费，而是有选择的，鼓励重点在中低档自住类商品房。

　　不同部门政策取向在多大程度上协调一致？

　　在对待房地产问题上，不同部门从各自的工作角度出发，意见相左屡见不鲜。譬如央行的研究报告建议取消商品房预售制度，建设部则表态暂不取消；发改委赞同公布房价成本，建设部认为现在还很难做到。

　　2006年，影响楼市的政策性因素在实际运行中会起到多大作用，与相关部门协调度的高低直接关联。

　　经济景气周期影响下供求关系如何变化？

　　楼市走势直接决定于供求。从供应的角度看，其一，土地开发的面积增幅持续回落，大量闲置土地没有转化为市场有效供应。其二，商品房供给增速逐月提升，2005年前三季度，竣工面积分别增长13.1％、16.3％和19.7％，前10个月商品房竣工面积达20250.3万平方米，同比增长19.6％。2006年这一供给状况还将持续。其三，结构性问题仍很突出。2005年前10个月，经济适用房投资不增反降11.1％，供给比例由上年同期的5％下降到3.6％，房地产供给结构失衡的程度在加剧。中央经济工作会议已明确，2006年，普通商品房和经济适用房成为房地产市场发展的重点。

　　金融、税收政策是否变动，如何指引？

　　诸如利率、税收、人民币汇率、股市等等金融产品运营的好坏以及税收政策的变化，都会对房地产业的供求关系产生影响。政府是否鼓励购房消费，金融政策是最明显的表现。2005年12月27日，央行对现行房贷利率政策作出微调：凡在2005年3月17日前办理个人住房贷款的购房者，将按新贷款利率还款；同时对于高档住宅、

别墅和非第一套住宅的购买者，将执行6.12％的利率，并将首付款比例提高到40％。显然，此前出现银行信贷对房地产行业需求“全面支持”的局面再现的可能性不大。

　　过于依赖银行融资格局将有多大程度改变？

　　2005年央行发布的房地产金融报告中提到，房地产

开发商通过各种渠道获得的银行的资金占其资产的比例在70％以上。开发贷款资金和销售贷款资金都从银行进入开发企业，目前房地产业除了银行信贷之外很少有其它融资渠道。2006年房地产开发融资渠道的拓宽程度，无疑将影响市场卖方的行为。

　　土地出让招、拍、挂方式能有多少实质性改变？

　　土地的出让方式直接影响地价，而地价影响房价成本的构成。在年前召开的第二届全国土地博览会论坛上，

国土资源部的官员束克欣表示，开发商在城市拿地的难度将越来越大，且成本将提高。随着土地监控实效性的进一步增强，城市或将不再是开发商们的“乐园”。而这一趋势必将影响2006年楼市。（据新华社上海1月9日电）