2005房地产政策盘点

　　本报记者朱大尉

　　2005年，中国房地产市场化走过第26个年头。尽管每一天都在成熟完善，但中国房地产离完全市场化的目标似乎还很遥远，国家政策宏观调控依旧不可取代。个人住房贷款利率增加、新旧国八条抑制房价、七部委联合新政遏制投机、212号文件收紧房产信托……2005年俨然成为“房地产政策之年”。

　　1.央行上调个人住房贷款利率

　　政策内容：中国人民银行决定，从2005年3月17日起，调整商业银行自营性个人住房贷款政策。个人住房贷款利率将不再实行现行优惠利率，而回复到同期贷款利率水平，实行下限管理，下限利率水平为相应期限档次贷款基准利率的0．9倍。

　　商业银行法人可根据具体情况自主确定利率水平和内部定价规则。以5年期以上个人住房贷款为例，其利率下限为贷款基准利率6．12％的0．9倍（即5．51％），比现行优惠利率5．31％高0．20个百分点。

　　对房地产价格上涨过快城市或地区，个人住房贷款最低首付款比例可由现行的20％提高到30％；具体调整的城市或地区，可由商业银行法人根据国家有关部门公布的各地房地产价格涨幅自行确定，不搞一刀切。

　　人民银行还宣布，金融机构在人民银行的超额准备金存款利率由现行年利率1．62％下调到0．99％，法定准备金存款利率维持1．89％不变。

　　刘志武（广东中原地产高级研究主任）：其实早在2004年10月宣布加息的同时，央行已经放开了贷款利率上限。2004年下半年，中国银行就曾宣布，对第三套房的贷款，不再享受住房贷款的优惠利率，而是按商业贷款利率执行。

　　受央行新政策影响最直接的是个人房贷消费者。新规定的住房贷款利率只有下限，没有上限。如果选择5年期以上个人住房贷款，利率下限将是5.51%，比现行优惠利率的5.31%高出0.2％。

　　杨克群（广州合富辉煌地产策划部高级项目经理）：0.2个百分点对于贷款者和市场的影响都非常有限，可见央行此举并不是要一下子将房价压低，只是想提醒消费者注意利率风险以及贷款的成本风险。根据现在的市场实际接纳能力，房贷利率还有进一步提升的可能。

　　这次调整后，各家商业银行有了住房贷款利率的上浮权。商业银行法人可根据具体情况自主确定利率水平和内部定价规则。这是国际银行业通行的做法，银行可以将利率，或者说资金价格，与贷款所需承担的风险挂钩，让银行的收益能够覆盖风险。

　　2.新旧国八条抑制房价过快上涨

　　政策内容：2005年3月26日，国务院办公厅下发《关于切实稳定住房价格的通知》的内部文件。《通知》中总共有八条意见，被业界称为“国八条”。文件明确指出，部分地区投资性购房和投机性购房大量增加，导致房价上涨过快，影响了经济和社会的稳定发展。“国八条”要求地方政府及相关部门综合采取土地、财税、金融等相关政策及利用舆论法律手段控制不合理的需求，抑制房价过快上涨；对于控制措施不力，造成市场大起大落，影响经济稳定运行和社会发展的地区，要追究有关负责人的责任。

　　2005年4月27日，国务院出台《加强房地产市场引导和调控的八条措施》，即“新国八条”。“新国八条”再次显示了中央政府调控楼市的决心，措施直指土地、税收、金融等楼市“位”。政府将强行遏制恶性炒作土地，并充分运用税收杠杆来调节楼市。

　　杨克群：国八条首先提出“各地区要尽快明确今明两年普通商品住房和经济适用住房建设规模、项目布局以及进度安排，并向社会公布”。这样就避免了一些城市只在远郊区增加供应量，也避免了一些开发商在获取土地后将土地闲置在手，造成楼市土地供求的失衡。

　　李湘雄（广州奥园复合地产总裁）：不少银行都存在与地产相关的不良资金出入问题，且一般数量都大得惊人，这给房地产市场的良性运行带来了极大隐患。从国八条透露的信息看，不但是消费者贷款门槛的提高，以后开发商贷款的门槛也将相应拔高。一些有不良信贷记录、实力不济的企业将被挤出房地产开发市场。

　　以后的商品房总体开发结构将会发生改变，高档房将存在更多的变数，其开发数量递增速度将会减少甚至回落，而普通老百姓买得起的中低档房则会增幅加快，这会成为以后国内房地产发展的一个方向。

　　3.七部委出台稳定房价“新政”

　　政策内容：2005年5月11日，国务院办公厅发出通知，转发建设部等七部委《关于做好稳定住房价格工作的意见》（下称“意见”），要求各地区、各部门要把解决房地产投资规模过大、价格上涨幅度过快等问题，作为当前加强宏观调控的一项重要任务。

　　通知要求，要遏制投机性炒房，控制投资性购房，鼓励普通商品住房和经济适用住房建设，合理引导住房消费，促进住房价格的基本稳定和房地产业的健康发展。

　　意见明确了享受优惠政策普通住房的标准，以合理引导住房建设与消费。同时要求，各地加强经济适用住房建设，完善廉租住房制度。此外，意见还强调要切实整顿和规范市场秩序，严肃查处违法违规销售行为，加强市场监测，完善市场信息披露制度。

　　李湘雄：七部委新政是涵盖了房价、结构、土地等一系列房地产调控政策的综合体，并采用财政政策进行调控，限制期房和二手房的买卖。

　　七部委针对房价的调控是要稳定房价，而不是打压房价。在目前，实际上居民家庭财产近一半是房产，打压房价将产生消极后果。保持房地产价格基本稳定是当前房地产调控的重要目标，而调节的重点是，遏制投机性需求，控制投资性需求，限制拆迁造成的被动性需求，引导合理住房消费。

　　4.银监会212号文件收紧房产信托

　　政策内容：2005年9月底，由银监会制定的房地产信托管理文件（即“212号文”）开始下发至各地银监局。该文件全称《加强信托投资公司部分业务风险提示的通知》(以下简称《通知》)，《通知》对房地产信托发行门槛进行了严格限制。

　　《通知》中称，截至2005年5月，已有部分到期信托计划未能清算，其中股票类信托占比11%，房地产信托占比高达61%。银监会在《通知》中表示，禁止信托公司用展期、自有资金、关联公司垫付及发新信托计划等方式，填补到期无法按时兑付的信托计划。而对新发行的房地产信托，银监会则明确规定了门槛，即开发商必须同时满足以下三个条件才能发行信托融资：一是自有资金在35%以上，二是“四证”齐全，三是必须是资质在二级以上。

　　刘志武：由于近期房地产行业风险增大，商业银行对房地产企业的银根逐渐收紧，迫使房地产商不惜以高成本通过信托方式融资。而房地产投资过热则是银监会制订212文件的导火索。此项规定出台之后，房地产开发的门槛进一步抬高，中小房地产企业将迎来生存危机，而整个产业也将在短时间内重新洗牌。

　　212号文件实际上重申了央行121号文件后银行放贷的准入条件。在国内房地产行业，取得四证齐全，同时还能达到二级资质的开发商并不多。由于地产信托门槛的提高，将来以信托方式进行融资的开发商数量将大大减少，房地产通过信托融资的渠道将紧缩。

　　杨克群：按照212号文件的规定，房地产信托难度基本上与银行贷款差不多，甚至比银行贷款还要困难。不过，目前银行贷款依然是开发商的主要融资渠道，信托融资只是辅助，所以212文件对信托投资的严格规定并不足以对整个房地产行业产生重大影响。

　　5.国税总局重申二手房交纳个税

　　政策内容：2005年10月11日，国家税务总局发布了《关于实施房地产税收一体化管理若干具体问题的通知》(国税发[2005]156号)，文件正式明确了个人买卖二手房，必须交纳个人税。

　　文件明确，在办理二手房过户时，要做到各税统管，不能只负责征收

契税，其他税种如营业税、城建税、教育费附加、

个人所得税、土地

增值税、印花税也要同时进行征收。

　　在契税纳税申报环节，税务机关会要求纳税人出示购房发票；对于没有出示购房发票的纳税人，税务机关将不予受理。

　　刘志武：国税总局明确规定从源头上把控二手房转让过程中的税收征收问题，这使得二手房销售者在交易过程中的成本会大量上升。购房人将把目光转向新房市场，改变新建商品房低迷的销售现状。

　　该通知除了传达税务部门将严格征收各项应有的房产税外，还将办理不动产发票的地点及流程都做了详细的规定，大大提高了可执行性。而税收一体化将大大简化二手房交易办理手续，纳税人无需再像以前一样单独到税务机关自行申报交纳，有利于促进二手房交易的流通速度。

　　（侯颖／编制）