REITs在中国会否水土不服？

　　在香港上市的越秀REITs能否取得成功，还有待时间的检验。而国内能否培育出欧美那样适合REITs生存和发展的土壤，依然是业界关心的问题。

　　中国REITs将经历一个摸索阶段

　　广州经纬市场部经理张斌认为，在目前我国金融管制相对严格的阶段，REITs是一个 比较好的融资手段。这是一个新的融资思路，究竟能给发展商和个人带来多大的好处，由于国内还没有先例，因此还不能下结论。“越秀REITs究竟能不能成功，还要等待一个过程，毕竟它还有一个摸索的阶段，不能完全说它一定成功或者一定失败。以欧洲为例，欧洲REITs市场虽然与美国市场差不多同时起步，但其目前的发展滞后了美国REITs市场30年。”

　　在美国，REITs资金总规模已经超过3000亿美元，有200家REITs可上市交易。这些REITs可分为股权类、债权类和混合类三种类型，既可以作为商业房地产投资商直接投资购物中心，也可为购物中心

开发商提供长期贷款。

　　房地产公司的发展，必须拥有大量的流动资金。REITs能在资金上为企业提供保障，作为一种新型的融资手段，RE鄄ITs的稳定性比贷款和信托等融资方式稳定。除此之外，这种融资渠道来自对民间资本的收集，有专门的基金进行管理，避免了资金外流和挪作他用的风险。

　　房地产企业应结合多种融资方式

　　“国内银行融资最大的问题在于成本比较高，这可能是大家都会注意的一个问题。现在银行的贷款利率大概是6％左右，加上一些其它资金消耗，开发商的实际贷款利率基本上达到了10％，”张斌告诉记者，“如果某开发商有1000万的成本，按照现在通用的满一年借新还旧的形式，该开发商每一年都会有1000万左右的贷款成本压力需要承受，因此，很多开发商都放弃了银行贷款。”

　　现有房地产开发的融资渠道主要包括：商业银行贷款、主板上市发行

股票、海外上市募集资金、引进国外基金、发行企业债券、企业合作开发、民间私募基金、租赁融资以及信托融资。张斌表示，单一的融资模式已经很难适应现代化企业的发展，现在的企业经营需要用到多种融资模式的组合。房地产信托投资基金在国外已被证明是一种优异的融资方式，但也存在风险，特别是不适用于住宅项目的开发，银行贷款和民间私募基金等手段则可以弥补这方面的不足，而REITs稳定的高回报率会让投资者和物业持有人双双获利，这又是其它融资方式不能比的。“即使有朝一日REITs真正在国内上市，也不能盲目采用，这样REITs肯定会‘水土不服’。最佳方式应该是REITs和商业银行贷款以及其它融资方式相结合，至于具体比例多少，则取决于实际情况，”张斌说。

　　法规缺失带来难题

　　2005年6月，香港证监会修改了《REITs守则》，新守则撤销了对香港房地产投资基金REITs投资海外物业的限制，允许房地产基金投资世界各地的房地产项目，内地和海外的房地产商可以把内地的房地产项目做成REITs在香港上市。在这个背景之下，越秀投资的REITs在香港上市应运而生。

　　在国内，政府对REITs的支持还只是停留在口头上，并没有实际行动来体现，相关政策法规的缺失是内地发展REITs的最大瓶颈。中国证监会国际合作部副主任刘李胜曾经坦率承认：“发展REITs是大势所趋，监管机构是持鼓励态度的，不过，对于国内物业以REITs到境外上市的形式，目前国内仍没有具体的法律规定。”

　　张斌表示，买壳上市是国内物业境外上市的最主要方式，其实就是公司在国外购买上市公司外壳，再回来收购内地物业，从而实现上市融资。1月24日，国家外汇管理局下发《关于完善外资并购外汇管理有关问题的通知》，规定境内居民通过境外企业并购境内企业设立的外商投资企业，必须严格执行各项审批程序。这给REITs带来的最大影响就是募资难题。

　　在欧美国家以及港台地区，REITs的募资方式都是公共募资，由于《关于完善外资并购外汇管理有关问题的通知》的影响，REITs在国内的募资方式只能是私募。这种募资方式最大的软肋是没有相关法规政策保障。

　　张斌认为，国内目前还缺乏REITs所需的法律环境。REITs涉及到物权、产业投资基金法、税法等多项法律法规，而我国这些法律法规都还有待完善。相关法律对房地产的权利仅限于所有权、使用权、抵押权和租赁权等等形式，而对于REITs这样通过分割的

证券形式出现的相关权利缺乏相关规定。

　　（Robby／编制）