“总部基地”悬疑

　　■顾海兵

　　房地产业借力总部热

　　在１２月４日举行的“首届中国总部经济高层论坛”上，北京市社会科学院发布了我国第一部《中国总部经济蓝皮书——２００５～２００６年：中国总部经济发展报告》。 笔者所居住的地区恰好是所谓的“总部经济”区域——北京丰台总部基地，这使得笔者能够零距离观察之。

　　以笔者个人观察及观点，所谓的“总部基地”就是房地产开发商看中了某块地，要开发，要卖出去，就需要找卖点，因为开发区、中央商务区、花园式商务区、广场、花园、高级公寓等概念已不再有吸引力，此时“总部经济” 或“总部基地”的提法自然适合了开发商的口味。

　　自“总部基地”（ＡＢＰ，即高级商务区）提出以来，据说北京怀柔地区要搞总部新城，北京通州区要搞总部小镇，北京石景山要搞民营总部育成基地。

　　受北京丰台总部基地影响，北京出现了多个与之有关的地产项目。２００２年底，华润置地在金融街附近启动了企业总部物“置业

星座”，总建筑面积７万余平方米，有８栋独立４０００平方米－１２０００平方米的企业总部楼组成在朝阳区ＣＢＤ，万通集团也推出了ＣＢＤ总部“万通中心”，它由４栋面积从１．６万平方米至３．４万平方米的单体楼组成。

　　在北京丰台总部基地的边缘，笔者看到一则大大的由北京开发区（ＢＤＡ）做的与丰台总部基地竞争的广告牌，上面写着：５００强的独栋，每栋１０００－４０００平方米，国际企业花园。

　　中国的房地产业正在流行总部热。

　　欧美大公司总部为何爱设在小城

　　在中国的汉字里，总部就是高等级——吾地是总部、是上级、是中心，你们是非总部、是下级、是边缘。可能是因为发达国家实在是没有什么“总部经济” 或“总部基地”，也无法与外国对话，ＣＢＤ又为他人所用，为了让跨国企业能进来，“总部经济” 或“总部基地”只好翻译为高级商务花园（ＡＢＰ—ａｄｖａｎｃｅｄ ｂｕｓｉｎｅｓｓ ｐａｒｋ）。

　　如果说信息化、交通网络化发展水平较低时，机构总部的位置多少要受制于地区之间的发展差异，那么，现在信息化、交通网络化发展水平已经较高时，机构总部的位置就越来越不在意某个具体地区，越来越有更多的选择空间，越来越体现出不把所有的鸡蛋放在一个篮子里。

　　市场经济越发达，非传统安全（恐怖事件、突发公共卫生事件、突发环境事件等）越突出，情况就越是如此，甚至公司或机构总部更多地选择小城市。

　　比如，微软公司总部设在华盛顿州的小城市雷德蒙德，美孚石油公司总部设在得克萨斯州的小城市欧文，柯达公司总部设在纽约州的小城市罗切斯特，沃尔玛公司总部设在阿肯色州的小城市本顿维尔，ＩＢＭ公司总部设在纽约州的小城市怀特普莱恩斯，欧洲的空客公司总部设在法国的小城市图鲁兹，波音公司总部设在西雅图而非纽约（搬家也没有选择纽约等大城市）。

　　美国５００强公司总部设在康涅狄格州的最多，其中许多公司总部设在小城市纽黑文（杨海伦，美大公司总部爱设在小城，《环球时报》２００５年６月６日；福卡经济预测研究所，城市最后的疯狂，《经济预测》２００５年３月２５日）。

　　考虑到９·１１事件，美国一个专门审查美军基地重组工作的委员会已通过投票，同意五角大楼周围的大部分辅助性军事与情报机构迁至远离市区的军事基地，估计有５０多个专业性总部要搬到乡下（隗静，美军事机构要大搬家，《环球时报》２００５年８月２９日）。

　　面对这样的情况，把过多的总部机构人为或非人为的聚集在一起，难道不会引起严重的经济安全问题吗？

　　市场发展和经济环境决定“总部基地”

　　要发展总部经济首先需要解决经济环境的问题，其中最重要的就是要有适宜的生活环境与人文环境，这是一个较长的、动态的发展过程，不能借风起势，强行推进“总部经济”。

　　据北京市西城区统计信息网２００３年一项调查结果显示，有近７５％的企业将“优越的地理位置”作为选择在金融街从业、投资的首要因素；选择“经济、文化、信息的环境优势”的占全部被调查单位的６４．３％；选择“吸引投资的优惠政策”、“房屋价格和租金便宜”等选项的比率分别为８．９％、３．４％。

　　从上面的数据来看，在北京西城区金融街的企业中，把“房屋价格和租金便宜”列为首要因素的很少，大部分企业选择的都是“地理位置优越”、“经济、文化、信息的环境优势”等需要长期培植的因素。

　　同样根据北京市西城区统计信息网２００３年调查结果，在金融街企业中，选择“寻求新的发展环境和空间”的占３８．５％。这些企业认为制约其在金融街进一步发展的因素有：配套服务设施不完善占４９．１％，相应的优惠政策不足占３４．５％，办公环境和设施不理想占３０％，经济合作环境不够宽松占２３．６％，信息交流渠道不够畅通占２２．７％，其它原因占４．５％。金融街尚且如此，丰台总部基地的情况会怎么样呢？

　　较低的地价是丰台总部基地最吸引人的招牌。２００４年，北京ＣＢＤ、中关村的写字楼售价一般都在１２０００元／平米，均价在２００００万／平米左右，黄金地段的写字楼售价达到了２４０００元／平米，而丰台总部基地一期均价７１００元／平米左右。这种“价格战”式的营销策略，对跨国企业、大公司的吸引力有多少值得怀疑。

　　据２００４年美国《财富》杂志一项调查显示：全球４万家跨国公司中９２％以上在今后若干年内将考虑在中国设立地区总部，但３０％的跨国公司表示首选地将会是上海，只有１５％首选北京。

　　尽管北京早在１９９９年就已提出发展总部经济的相关政策，但截止２００４年６月底，经商务部认定的在北京的跨国公司地区总部共有２９家，远少于上海（《中国金融》２００５年１期，４５页）。截止２００４年１２月２５日，经上海市政府认定批准的跨国公司地区总部累计达到８６家、外资投资性公司累计１０５家、外资研发中心共１４０家。

　　决定这些跨国公司在上海设立地区总部的几个关键因素大抵一致，即经济政策、商务成本、企业内部管理成本等，很少有把地价和租金等因素放在首位的。从另一方面讲，北京作为政治、文化中心也没有必要再成为经济中心。如果北京集政治、文化与经济中心于一体，则国家安全将可能受到威胁。

　　上海虽然没有（强力）提出“总部经济”的概念，但是上海在行动上的表现似乎远远超前于北京。依据有关材料，上海徐家汇的“美罗城”自１９９７年８月交付使用以来，吸引了世界百强企业的埃克森美孚石油公司、百胜公司等抢盘入驻。

　　目前，美罗城已经发展成为上海市规模最大的集商业、娱乐于一体的综合性物业。但与“总部基地”不同的是，美罗城是先有跨国企业在此设立地区总部，继而通过品牌聚集吸引其他跨国企业进驻，逐步发展为“总部基地”，是一个自然选择而非人为确定的过程。

　　而北京丰台总部基地的建立，是房地产商先行设计好位置、

户型、发展模式，再通过大量的广告吸引企业前来入驻。据了解，目前全国至少有近２０个城市明确提出“大力发展总部经济”的计划。掌握着土地资源、项目审核权力的地方政府，是“总部经济”在我国兴起的关键因素。“总部经济”在北京丰台科技园区的“聚集”不是市场经济发展到一定程度时出现的必然趋势。

　　观察总部基地销售真相

　　据悉，北京丰台总部基地截止２００５年２月，签约入驻的企业达到１５０多家，其中，国有与民营企业占据了绝大多数。据了解，入驻总部基地一期项目的企业中，５０％以上都是国有企业。如此高的比例，其背后是否有政府或政府官员的行为？

　　据最近有媒体记者调查报道显示，其销售情况似乎并非热烈。如一区的５、６、９、１３、１４、１７、１８、２０、２１号楼都是空的；从三区、五区、七区、八区、九区内外直观看到的情况是，大多数总部楼都是空的。但记者就此询问有关人士时得知空的楼正准备

装修。

　　其实，据多年居住在北京丰台科技园的笔者观察，丰台总部基地所谓空的楼正准备或正在装修的说法是难以成立的，因为正准备或正在装修的时间如此之长如何可能？

　　笔者大约１年前在丰台总部基地２区５号楼１层窗户上看到的一张纸今天仍然还在，纸上写着：香港金丰集团，２８００多平方米。可是现在１年过去了，该楼依旧没看到任何装饰。有些地盘半年前笔者看到认为已具备施工条件，可今日仍然是高高的围墙圈着。听说总部基地规划会有修改，有些地盘要改建好卖的住宅楼。

　　笔者调查的一位工作人员说：晚上９点半以后看不到１个人，偌大的总部基地似乎在演空城记，休闲娱乐设施几乎看不到。据说有一天半夜，有一位年轻的保安在大而静的总部基地里值班，被突然的声音吓得到医院打点滴了。这里可能有点半开玩笑、夸张的成分。但任何人只要到丰台区或其科技园走一走，丰台区与北京其他地区之差异几乎是不言自明的。（未完待续，见下期房地产版）

　　（作者为中国人民大学教授，本文仅代表个人观点。中国人民大学李宏梅同学协助本文初稿写作，在此致谢。）