沈阳市消费者协会昨日点评商品房买卖有14大“霸王条款”

　　核心提示 “最终解释权归开发商所有”、“买受人签订本认购书时，即缴付定金贰万元（含诚意金）。认购书签订后，定金不退还”……当消费者拿出半生积蓄购买商品房时，签订购房合同竟屡遭“霸王条款”。沈阳市消协昨日对商品房领域中的五大环节14类问题进行点评。这五大环节分别是在宣传环节上做夸大和虚假宣传；在认购环节上设置陷阱，强制交易；在商品买卖补充协议上，限制消费者的权利；在商品房示范合同文本填充环节上，加重消费者的负担；在商品房交付环节上，强制消费者承担合同外义务。

　　据市消协统计，今年1-11月我市消协、12315申诉举报中心共受理商品房投诉、申诉476件，比去年同期上升16%，其中商品房买卖合同纠纷占51%，比去年同期上升了11%，商品房质量纠纷占投诉总量的35%，比去年同期下降了13%，商品房投诉的热点转到了商品房的买卖合同上。而在我市今年征集的469条不平等格式条款中，商品房买卖中的不平等格式条款近300条，占63%。

　　

购房合同十大“霸王”欺人

　　

　　霸王条款1 虚假宣传私自免责

　　

　　[合同内容]“出卖人在买受人签订合同前的广告、宣传资料中的所有图片、资料数据等，仅供买受人参考，不作为出卖人的承诺依据。”

　　315律师团点评：这些说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反应当承担违约责任。

　　霸王条款2 混淆概念强制消费

　　

　　[合同内容]“认购书买受人《商品房买卖合同》签署前如需办理更名、调房或将此认购书权益转让，须经出卖人同意并缴付更名、调房手续费5000元。《商品房买卖合同》签署备案后，卖方不再接受买方任何理由的更名、调房及退房申请”。

　　315律师团点评：根据合同法规定，合同权利是可以按法定程序转移的，在出现法定的退房情形（如设计变更等）时，买方是有权要求退房的。

　　霸王条款3 定金与预付款混淆

　　[合同内容]“买受人应在签订本合同之日起10日内向出卖人支付总房款30%的分期款(含定金)”。

　　315律师团点评：按照担保法的规定，定金不得超过主合同标的的20%。定金当事人不履行主合同时，适用定金罚则，而预付款交付后当事人不履行合同的，不发生丧失或双倍返还的问题；交付一方不履行合同时，预付款可抵作违约金和赔偿金，有余款的可以请求对方返还；接受一方不履行合同时，除承担违约责任外，还必须如数返还预付款。

　　霸王条款4 侵占消费者屋顶

　　[合同内容]“商品房所在楼宇的外墙面使用权不属于买受人，买卖双方同意屋顶和外墙面广告权、会所、休闲娱乐设施等属于出卖方”。

　　315律师团点评：屋顶、外墙面等使用权属于全体业主所有，在此安装广告牌必须经业主委员会同意，所收取的广告费的主要部分归业主委员会所有，开发商只能收小部分管理费。

　　霸王条款5 合同对开发商有利

　　[合同内容]“按买受人已付款的银行存款利率向买受人支付违约金。”

　　315律师团点评：根据规定，在没有违约金数额或赔偿额计算方法的情况下，逾期交付使用房屋的应支付违约金或赔偿的最低标准是“同地段同类房屋租金标准”。

　　霸王条款6 办产权证不按程序

　　[合同内容]“出卖方应该在商品交付使用后150日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人不能在规定期限内取得房地产权属证书，出卖人承诺继续办理”。

　　315律师团点评：权属证书要从商品房交付或销售合同签订之日起90日内办理。因开发商责任，购房人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，消费者可提出退房赔偿损失或按已付房价款支付违约金。

　　霸王条款7 单方扩大解约权

　　

　　[合同内容]“若乙方支付定金之日起10天内未能按时签署《商品房买卖合同》及交首付，甲方有权单方面解除商品房认购书，并不退还定金。”

　　315律师团点评：据《合同法》规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在3个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持。

　　霸王条款8 私自设定免责权

　　

　　[合同内容]“因遭受不可抗力而导致的违约行为，出卖人不承担违约责任。不可抗力因素包括但不限于：自然灾害、战争爆发、政府管制及办证行为滞后、政府市政配套未到位、第三人破坏、高考期间停工或施工单位工期延误、施工期间停水停电等。”

　　315律师团点评：上述原因有些纯属开发商自身或第三方原因造成，如承建商施工误期、因技术上需要更改图纸、因天气影响导致的延误等，这种情况开发商应承担违约责任。

　　霸王条款9 违约责任不对等

　　[合同内容]“如乙方（买受人）违约，按3%支付违约金；如甲方（开发商）违约，按万分之一支付违约金。”

　　315律师团点评：上述格式条款对合同双方支付违约金的额度规定不对等。法律规定，在订立合同时显失公平的，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。

　　霸王条款10 一房两卖仅赔3%

　　

　　[合同内容]“双方签订协议后，若甲方（出卖人）将乙方购房另转卖给他人，甲方应付给乙方已付房款3%作为对乙方的经济赔偿”。

　　315律师团点评：一房二卖不能简单地以3%经济赔偿了事。按规定，商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。

　　买卖过程暗藏四“霸王”

　　霸王条款1 擅自更改户型

　　

　　[事件]侯先生与辽宁某房地产开发有限公司签订了二套6楼的房屋，侯先生发现开发商将二处房屋擅自改变户型，把六层与七层连为越层。

　　315律师团点评：开发商自行改变户型，不按约定提供房屋，本身已构成违约。消费者应追究开发商的违约责任，并要求开发商赔偿自己的经济损失。

　　霸王条款2 虚假宣传诱导

　　

　　[事件]开发商不告知真实房屋情况，李女士上当买斜角房。

　　315律师团点评：开发商故意隐瞒事实，违反经营中的诚实信用原则，严重侵犯了消费者的知情权，损害了消费者合法权益，已构成欺诈。

　　霸王条款3 合同发票没时间

　　[事件]有些开发商在签订合同时故意不签时间，或收房款时不给发票，在房屋交付时另行签订合同，收回预购房款的收据，另开发票，如果发生争议，所有的书证都是现房买卖，即使是规划有变更，消费者也有理难说。

　　315律师团点评：期房买卖一旦发生争议，证明是期房买卖还是现房买卖就是举证的核心，不签订合同的签订时间，造成了消费者的举证难。如果开发商收取购房款后，给出具发票的话，还可以起到签订时间的补充作用。

　　霸王条款4 交付前强制收费

　　[事件]消费者于先生购买了商品房一套，入住时，房屋开发公司让其缴纳前1年的采暖费，否则不予办理入住手续。

　　315律师团点评：新版商品房预售合同规定，开发商不得强制收费，购房人不同意委托开发商代交公共维修基金、契税、物业服务费用、前期供暖费等税费的，购房者必须按有关规定自行缴纳，当事人双方就交费的具体事宜进行约定。

　　点评是为了修改“霸王行径”

　　

　　沈阳市消协秘书长谷有常表示：点评不平等格式条款工作的目的不在“点”，而在通过“点”达到经营者去“修”、去“改”，使格式条款符合法律、法规规定。

　　消协作为社会团体，点评不平等格式条款只是“点题”，“破题”需要立法机关、执法机关、司法机关、广大消费者和社会各界的共同努力。下一步，市消协将加大标准的示范合同文本的修订工作，积极与行业协会、行政主管部门沟通，提出建议，采取适当措施；同时积极向人大、政府提出立法、立规建议。

　　购房签约留心5项注意

　　沈阳市消协提醒消费者，购买商品房签约前，要注意以下5点：一是要了解有关商品房买卖方面的法律法规，做到心中有数；二是对购房认购书、认购证、预订书等特别留意，不要贸然交付定金；三是要关注开发商的商业信誉，调查其是否有不良记录以及土地使用权证，建设工程用地许可证，建设工程规划许可证、施工许可证，商品房预（销）售许可证（五证）等是否齐全；四是务必要求开发商提供《商品房买卖合同》及相关资料，特别是对补充协议、附件、双方约定的内容要认真阅研，弄清自己的权利义务；五是要把好从签约到验收的每一关，对于显失公平的条款，坚决要求对方修改，不要在导购人员、宣传广告、沙盘模型、口头承诺的影响下草率签字。

　　买地板将有合同“保驾”

　　由于消费者大多不具备地板、木门的专业知识，一些经销商往往借机蒙骗。一旦发生此类纠纷，工商、消协等部门查处调解常常缺乏依据。为有效解决此类问题，市及铁西区工商部门从去年下半年和今年初开始，在中国家具城先后开始试行地板和木门的购销示范合同制度。而从本月开始，市、区工商部门将在全市相关企业、市场推广购销示范合同制度。记者 冯岚