开发商为何“冷落”普通市民

　　由于收入与房价的不匹配，购房便成了一种令人苦恼的梦想。

　　在此种背景下，开发商受千夫之指，暴利、纳税侏儒、没有社会责任感等指责纷至沓来。人们在质问：开发商为什么更愿意为富人造房？于是开发商辩解：“为普通市民造房是政府的责任”，“城市中的居住生活成本应该由市场进行自我调节”等等，言外之意就是如果普通市民承受不起城市中的居住生活成本可以自动地迁出去。显然这有悖于作为一个正 常的国家在经济生活中施惠于绝大多数人群的理念。毕竟中国目前不是以中产阶级为主流人群的橄榄形，买不起房的普通市民占绝大多数。

　　但是，要求商人承担起原本未必属于商人所应该承担的“社会责任”或是自觉降低自身利润为穷人造房，这也显然是幼稚而可笑的，如同现代版的寓言“东郭先生与狼”。为了使大众明白开发商为什么给富人造房而冷落了普通市民，我们需要探究其开发流程及所谓客户群定位。

　　开发商如何取得土地

　　开发商初始选择产品开发方向时所要考量的首先是根据自身的政府资源取得土地及取得什么样的土地的可能性。无论是土地协议转让、项目转让、购并项目公司、企业间合资合作开发、招拍挂还是通过取得土地一级开发权后暗箱操作取得土地二级开发权，凡此种种都离不开开发商与权力寻租者之间天衣无缝的配合，终极目的就是为了能够取得土地并最大限度地降低楼面地价成本。

　　土地决定产品属性

　　在一宗可供开发的土地上，政府部门早已通过规划明确了该宗土地的业态，即居住用地还是工业用地或其他，并且明确了容积率上限，也就意味着基本明确了产品的形态。如果是居住用地，无非是塔楼、板楼、

别墅。开发商可细分出平层、复式、叠拼、双拼、联排、独栋等等。因而，政府规划已初步为开发商未来将要造什么房定下主调，房子卖给富人还是普通市民已经初露端倪。

　　地价未必决定

房价

　　不同区域的地价存在很大差异，而在同一区域建造同质化产品，地价高低的确会影响开发成本。但是，一般而言，开发商并不是在事先确定了一个相对固定的利润率后，用成本定价法制定房价，而是采用市场定价法。显然，市场定价法会为开发商创造更高的利润。

　　如果地价高，造成成本价接近市场价，达不到开发商的利润预期，那么他们就会创新产品，造成产品的不可比，从而增加利润。所以，地价影响房价但并不决定房价。

　　利润决定产品定位

　　开发什么样的产品除了楼面地价因素影响外，更重要的是开发商对市场的准确判断。这绝不会出于“承担社会责任感”为普通市民造房或出于主观爱好专为富人造房，而是在逐利本性的驱使下一切以市场为出发点，在追求利润最大化的前提下，该别墅则别墅、该经济房则经济房。

　　产品及房价决定客户群在产品及房价确定以后，客户群定位也就自然产生了，所面对的是富人群体、都市白领、工薪阶层或者首次置业(自住型)、二次或多次置业(改善或投资型)则一目了然。

　　商道本性使然

　　在商言商，追求投资回报率利益最大化是开发商们的终极归宿。所以，在当前围绕着房价出现的各种利益集团的矛盾冲突中，轻率地指责开发商不愿意为普通市民造房本身是对商道的一种非理性的颠覆，是混淆视听。