两个月里我的房子老了十年 一个全国性难题在杭露出一角 买二手房前 你最好去查清房龄

　　两个月时间，房子一下子“老”了十年，这样的怪事，近日让杭州的楼先生碰到了。

　　9月15日，楼先生通过杭城某中介，相中了一套西溪路上的二手房，44.7平方米，位于四层楼的一楼。当时，房东和经纪人都告诉他，房子建于1985年。双方最终以33万元成交。

　　但等到11月18日，楼先生拿着前一天刚刚办出来的房产证，到杭州市房产档案馆查房子的真正年龄时，他顿时傻了：档案馆里的工作人员调出来的资料显示，该房的测绘年份是1975年，这意味着该房子的建造年代在1975年左右。

　　“如果事先知道房子已经30年房龄了，我肯定不买的。事先房东不愿意提供相关证件帮我去查，我自己又太相信对方的一面之辞。”楼先生很后悔，“现在房款也付了，

房产证都办出来了，我还有什么方法呢？”

　　房改房的房龄分辨

　　一个全国性的难题

　　楼先生之所以会碰到这样的事情，与他买的房子是房改房有关。“房改房的房龄，因为三证上没有显示，经纪人是无法准确判断的。只有依据已成交的个案，或者询问周围邻居来推断出其大概的建筑年代。但由于一个小区有分期开发等原因，最终还得以房东报上来的年代为准。”某中介公司的客户部经理表示。

　　这位经理介绍，建房改房的土地一般是划拨性质的，不像现在的商品房土地有明确的70年使用年限，且在土地证上标示出来。房改房只有在成交一次后性质转变成私房、并补交了土地出让金以后，才开始计算70年使用年限。这种情况在全国都很普遍。“所以，房改房的房龄究竟多少，一般只有房东了解，但有的房东自己也搞不清楚，尤其是经过了几次交易的房子，房龄更是几乎成了个谜。”

　　而以往通过看房子的外立面新旧来分辨房龄的办法，在如今越来越多的城市改造和墙体粉刷工程下，变得越来越没有用。

　　十年房龄很难折成人民币

　　但是可能会影响房屋使用

　　楼先生少了十年使用该房子的时间，这是很多业内人士听到这一事情后的第一反应。

　　“现在

物权法还没出来，房子在70年土地使用期到期后怎么办还不确定，所以这个事情对当事人来讲，心理冲击最大。”某房产公司的负责人说。

　　杭州绿城房地产集团有限公司副总经理韩波说，由于设计工艺、施工工艺等技术手段都在不断进步中，相关的建筑标准门槛也在提高，1975年的房子比1985年造的房子在各方面都会差一点，房子的很多部分并没有达到70年的使用要求。

　　举例来说，现在商品房一般外墙、幕墙的设计质保期（就是俗称的“寿命”）为10－15年，如果外墙用的是涂料，可能设计寿命更短点，过了寿命年限，就会变得比较难看，需要动用业主所交的物业维修基金修缮。

　　具体到楼先生购买的这种外墙只有水泥砂浆的房子，时间久了，砂浆逐渐脱落以后，下雨天雨水就会逐渐渗透到墙里。一旦渗进去的雨水结冰，就会把裂缝逐渐撑大，致使粉刷层与结构层脱开，产生空鼓现象。严重的话，粉刷层还会掉下来。

　　另外，PVC落水管等材料的设计寿命一般为20年左右，以前的老房子使用的是铸铁管，尽管强度相对较大，但使用的寿命也差不多只在20年左右。

　　目前，抗震、防火等性能要求也在逐渐提高，以前的标准都相对较低。还有电路、防渗漏等方面都有设计的使用寿命，时间越久问题自然越多。以上这些情况都会影响到居住。

　　除了要求买卖双方诚信

　　预签协议等办法可奏效

　　据了解，随着房改房交易取消收取超额所得收益金政策的出台，房改房的成交在杭州

二手房交易比例中逐渐加大。

　　信义房产的刘峰表示，在宏观调控以后，面积五六十平方米的房改房因为总价相对低且地段好等原因，更受自住型买家的青睐。目前在所有二手房成交中，房改房所占的比例为20％－30％。

　　成交量的上升，使得这种房龄很模糊、买家很“受伤”的例子越来越多。“我们也很害怕因此引起纠纷，所以要求经纪人——只能与客户说房子大概是几几年左右的，不敢把话说死。同时，我们有时候会要求房东写下承诺书，写下类似‘我保证房子是几几年’的话。”某中介公司的负责人说。

　　“虽然不排除有的房东为了促成成交，房龄少报几年的情况存在，但有时候房东自己也实在弄不清楚房子的具体年代了。”他说，“对这个问题，商品房就很少存在了，现在一般都会建好小区资料库，各楼盘的情况都清楚得很。”

　　花30元去趟档案馆

　　可能小钱办了大事

　　上述中介公司的负责人介绍，如果细心点，一部分房改房的房产证所附的分层分户图上，会透露一点房子“出生年代”的信息，“有时候，这张手工绘制的平面图上会有一串五位数的编号，如12394，这里的‘94’就能当作其建筑年代的参考，据我们的经验，误差不会超过2年。”

　　但并不是所有房改房的分层分户图上都有这样的编号。“1995年以前，杭州的测绘情况还不是很规范，有的测绘局并没有该地块的建筑档案，这样就没法通过房产证来看其建筑年代了。”

　　“我们有时候会到房改房所建的单位去了解情况，碰到单位已经不存在的，也可以拿以前成交的例子做参考。”信义房产的刘峰说。“不过，最保险的方法是直接到房产档案馆去查。”

　　据位于浣纱路179号的杭州市房产档案馆的工作人员介绍，他们提供查询的也不是房子的准确建筑时间，而是房子的测绘年份，这个年份一般拿来当作建筑年代的推测依据。房东可凭身份证明免费查自己房子的建筑年代，而外人也可凭本人身份证查到别人房子的建筑年代，以及是否有抵押、冻结等情况，不过需要支付30元远程联网查询费，同时只能得到口头告知的信息，不提供任何书面凭据。(记者邬愉波 都市快报)