专家意见：商铺定位休闲娱乐

　　——专访广州商铺网总编辑陈智

　　社区商业地产正日渐成为开发商和投资者的“香饽饽”，随着经济的不断发展，市集和商圈已不再是城市商业的唯一表现形式，各种零散的商业形态逐步渗透到人群比较集中的社区，社区商业也就应运而生。

　　旺地也需坚守

　　一般买铺的人自己不做经营，而经营的人不自己买铺。所以，在分析爱都新天地广场的商铺投资时，应该把投资者和经营者分开来考虑。

　　给投资者支招

　　目前看来，“铺”胜于“宅”，已成为一个流行当今社会的简单判断，社区商铺售价高，直接导致投资回报期可能要10年或以上，但一个商铺的使用年限是40年。而且其经营价值远大于房产价值，所以相比其他投资项目，投资商铺的投资回报率还是比较高的。

　　对于投资者来讲，必须要从多少钱买、租给谁、做什么、能租多少钱这四个方面来计算投资这个商铺是否合算。投资爱都这样一个新楼盘的社区商铺，前一到两年的租金可能不会太高。我分析，除去一些位置非常好的旺铺，一般店面头两年的租金价格会维持在80至120元每平方米左右。但比较周围社区现在的商铺租价，其升值的潜力是肯定存在的，所以介入的时机很重要。现时介入不失为一个好时机，等到2006年地铁开通后，其价格上肯定也是水涨船高，投资者以什么价格买多大的铺位，必须要考虑到将来把这个铺位租给谁，承租者可以承受多高的租金。

　　对于社区商铺来说，空间越大，售价越高，所需要的租金也就越高。我认为，投资爱都新天地广场30到50平米的社区商铺是比较理想的。这种面积的商铺经营内容也比较丰富，方便招租。当然，也不是越小越便宜就越好。投资商铺还是要看位置，临街和接近广场出口的旺铺也是投资者可重点考虑选择的。

　　给经营者支招

　　从江南西、金沙路口到工业大道南，再到海珠客运站，这一路下来，将产生三个商业热点。一是金沙路口，二是保利花园，三就是爱都新天地广场。爱都新天地广场附近有30多个楼盘，以最保守的估计，整个南洲板块的人口就有30万人左右。而且爱都新天地广场具有“双地铁”优势，有了一定的人口数量，就能带来人流。况且南洲路板块有很多老区的

公务员、星群制药厂和广州化学试剂厂的中高级工作人员。眼光再放高一些，相邻的专业市场中的老板也多选择这里居住。以此分析，这一带居住人口有足够的消费能力。而且，市政规划利好使得“南洲板块”成为海珠区最热的板块，更吸引了不少东山、天河等区域年轻白领在此置业。因此，爱都新天地广场围绕年轻人的商业定位还是比较准确的。在这里经营商铺可以围绕这个主题展开。

　　在挑选经营项目时，要考虑整个区域商业业态的形成过程，这也是人气累积的阶段。而且应该瞄准区域板块的市场空白点，现时区域内的休闲、娱乐等方面配套明显不足，这类经营项目需求量相信会比较大，而以爱都新天地广场的住户为主要消费对象的项目，如

装修店、室内饰品店等也会是不错的选择。等到业态成熟起来以后，可转向书店、家政公司、潮流用品店。（记者：张潇）

　　（夏天／编制）