“北京论坛”纵论地产深层问题

　　如何理解宏观调控 如何推进节能省地 如何拓宽融资渠道

　　2005年可谓房地产业的“宏观调控年”，在这一年里，一些房地产企业出现融资困难，业界对此忧心忡忡。11月17日召开的“2005中国房地产业权威高层会议——北京论坛”上，各界人士就中国房地产业发展的现状、政策、前景等热点、焦点问题展开了激烈讨论，并对未来的地产走势展开了全面的分析和预测。

　　此次论坛是由全国工商联房地产商会、中国建筑业协会建筑节能专业委员会、中国建材市场协会和新华社经济参考报社共同举办的。数十位来自政府部门、地产界和学界的知名人士就中国房地产业发展展开了深层次讨论，正确理解宏观调控、建设节能省地型住宅、拓宽融资渠道是与会者最为关注的话题。

　　正确理解宏观调控

　　论坛上，针对有观点认为“对

房地产的宏观调控过多、过严，甚至不需要进行调控”，中共中央政策研究室宏观司司长李连仲表示，关于宏观调控问题，确实有人不理解，但其实宏观调控和市场机制是配套的。

　　李连仲说：“过去我们认为计划就是宏观管理，认为外国不存在这方面的问题，但是改革开放后我们发现，西方的市场经济特别是西方的现代市场经济其实也是有宏观管理的市场经济。很多人认为搞市场经济用不着宏观管理，这是错误的。”

　　他更进一步阐释，我们建立的机制是国家调控市场，市场再来调控企业，这是市场经济一个重大创新；同时，它也有一个逆向调节的过程，如果企业发生了变化，就会影响到市场信号，然后影响到国民经济，国家就会再进一步完善宏观调控政策。所以这是一个互动的行为，也是一个长期的过程。

　　李连仲呼吁，房地产企业应该更主动参与到宏观调控的互动过程中，“宏观调控需要不断地调整和完善，企业的参与对宏观调控的正确性起着一定的作用。企业如果不参与这个环节，就会导致信息不足，这就会使有些方面的调整花费的时间长一些。而如果及时反映及时调整，效果就会更快更好些。”

　　对于李连仲的观点，建设部政策研究中心主任陈淮表示赞同，他同时指出，许多房地产商在叫苦，但宏观调控真有那么“厉害”吗？国家政策对个别产业的调整可要比对房地产业直接得多。

　　对于明年房地产业的走势，陈淮用“年年难过年年过，年年过得都不错”加以概括。他解释说，房地产业有自己的发展周期，一般是5至8年，不管调控带来什么影响，这个周期里盖的房子是一定的，人们的买房量也是一定的。因此，宏观调控远没有房地产商想象得那么可怕，调控将更有利于房地产业的健康发展。

　　节能省地大势所趋

　　建设节能省地型住宅和公共建筑是中国房地产业发展的必然方向，在本次会议上，与会的专家们也就此发表了各自的观点。

　　中国建筑业协会建筑节能专业委员会会长涂逢祥说，当前，我国正处于房屋建设的战略机遇期，为达到“十一五”期末单位国内生产总值能源消耗比“十五”期末降低20%左右的目标，加快推进建筑的节能省地工作已成当务之急。

　　涂逢祥说，目前中国建筑规模巨大，发展十分迅速。其中，2003年城乡建筑竣工面积达到20.3亿平方米，2004年为20.7亿平方米。与此同时，建筑能耗也在迅速增加，建筑节能已成为中国节能的重点。

　　他指出，中国城乡既有建筑面积共约420亿平方米，每年人均竣工房屋面积约1.5平方米。尽管中国GDP只有全世界GDP的4%，但每年新竣工房屋建设规模却超出世界各发达国家每年竣工房屋面积的总和，而中国建筑单位面积采暖能耗是气候条件相近发达国家的2至3倍。更为可怕的是，到2020年我们还要建造约300亿平方米的建筑，这些建筑如果仍是高耗能建筑，则将大量消耗我国宝贵的稀缺的能源，给后代子孙制造严重困难。

　　对此，五合国际建筑设计集团主设计师刘力深表赞同。他认为，在建筑节能方面，我国缺少相应的鼓励性措施，比如提供一些低息贷款、特殊补贴等优惠举措。同时，我国住宅还缺少成套的消耗指标考核体系。当前，制定具体的节能指标和出台鼓励性措施是十分重要的。

　　融资渠道拓宽有望

　　本轮宏观调控中，央行对房地产业风险发出警示，各商业银行也攥紧钱袋子——收紧开发贷款，让长期以来严重依赖银行贷款的中国房地产业着实犯难。本次论坛多方面传出的信息显示，明年房地产融资渠道拓宽有望。

　　人民银行金融市场司副司长曹子娟介绍说，目前人民银行就房地产金融所做的主要工作是推动直接融资的实施。当前，房地产直接融资的亮点是房地产信托，但其发展状况还难如人意。她认为，现阶段房地产信托基金只是一种替代品，并没有成为真正的房地产直接融资工具。

　　

银监会银行监管一部副主任沈晓明直指房地产企业的软肋：资产负债率过高（达到70％以上），企业自有资金不足（只有17％左右）。他认为，长期以来我国房地产业融资渠道狭小，直接融资比例极低。目前房地产开发投入一半来源于银行贷款，房地产业与银行业存在着高度的关联性，遇到房地产市场变化，潜在的金融风险就会出现。

　　沈晓明表示，银监会将进一步规范商业银行的行为，加强贷款的审查工作，有效控制投资性购房，确保国家的信贷安全。此外，银监会也鼓励商业银行推出新的金融工具，提高房地产金融服务水平。他指出，现在的宏观调控应该说是一个规范的过程，“规范以后好的项目银行照样会贷款。”

　　陈淮相信银行业和房地产业并非水火不相容。他认为，房地产业对银行业过度依赖的局面无疑需要扭转，但是扭转这个局面并不是说再不给房地产企业贷款。他呼吁拓宽融资渠道，尽快发展房地产产业投资基金、银行信贷资产证券化、股权融资等。

　　作为业界人士，

顺驰中国董事局主席汪浩建议允许外国地产基金进入中国房地产市场进行股权投资。他说：“现在大家看好中国房地产市场的增长，如果（外国地产基金）不能进行股权投资，就只能买房子，未来一旦变现，反倒影响市场。”汪浩认为，如果让外资投到房地产企业的股权上，由于股权投资轻易不能撤资，对中国金融市场和房地产业的稳定是有好处的。

　　全国工商联房地产商会会长聂梅生对融资渠道的拓宽表示乐观，她预计明年会有一系列房地产金融政策出台。