|
上海证券报 杨英杰
据了解,自全国人大常委会公布《物权法》草案并向社会各界征求意见以来,老百姓普遍关注的焦点就是住宅用地使用权为70年的期限问题。根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》,居住用地土地使用权出让最高期限为70年,《中华人民共和国城市房地产管理法》中,仅仅规定在土地使用权期满时无偿收回土地使用权,对地上建筑物
是否补偿未作规定,《物权法》草案对此也保持沉默。
这种情况下,从理论上讲,在所剩住宅用地使用年限与贷款期限之和超过70年时,将无法以住房为抵押向银行借贷。也就是说,尽管住房已成为你的资产,在用房产证向银行作抵押时却受到了限制,说明住房产权是否归属于你并没有得到清晰的表明或证明,结果是住房这项"资产"无法成为能为你创造价值的"资本"。
秘鲁经济学家赫尔南多·德·索托与其同事经过多年的调查和访问,得出了一个惊人的发现:发展中国家的国民不仅不缺乏资金,反而拥有的不动产价值9.3万亿美元,占世界4/5人口的发展国家并不是一无所有。他们缺少的是表述所有权、创造资本的过程和能力。由于缺乏这些最基本的所有权表述,才始终无法创造出使资本主义制度起作用的足够资本。这种僵化的"资本",缺乏正式的法律文书证明,无法把资产抵押、无法使他们的土地在投资中发挥最大的价值。如果能把这些死资本通过正式的法律文书证明,变成活资本,则国民财富大增。
德·索托的研究给我们以很大的启示。对我国农村来说,劳动、土地和资本三要素中,资本最为匮乏。斯密在《国富论》中就指出,当时西欧农业的发展和农村的繁荣得益于城市资本的回流。从我国现实情况来看,资本从城市向农村的自发回流尚需时日。如果能将农村土地"资本化",加上农村充沛的劳动力,对促进我国农村的发展将会产生不可估量的作用。所谓土地"资本化",就是将土地从不能流动的"资产"形态转换为流动的"资本"形态。也就是说,将土地的产权以法律认可和保护的形式清晰地表述出来,在市场上流通。
一切产权(包括公有产权、私有产权、混合产权)皆由三要素组成:使用权、收益权、转让权。中国农村土地是集体所有,也就是说,土地归全体村民所有。从产权三要素来说,农地使用权归农户完全所有,换句话说就是农户拥有对土地的生产经营自主权,当然这并不排除在一时一地农户在不违反法律的情况下种植何种农作物并不能由自己决定的情况；农地收益权在农业税减免之前由农户和国家分成共享,农业税减免之后则归农户完全所有。
农地转让权则需要多说几句。根据产权的定义,结合我们关于农地产权三要素的叙述,似乎农地已属农户所有,但关键的转让权中另有玄机。农地转让权并不完善,转让权涉及的仅仅是农地的承包经营权。《农村土地承包法》中明确规定,土地经营权的转让不得改变土地的农业用途(第33条)。1999年1月1日起施行的《土地管理法》也明令"农户集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设"(第63条)。因此从实质上说,农户并不拥有农地的自由转让权。
从1987年开始,我国国有土地的使用权开始可以合法出让、出租、转让、转租和抵押。最近以广东省人民政府令的形式颁布的《广东省集体建设用地使用权流转管理办法》则又明确,从2005年10月1日开始,广东全省的农村集体建设用地的使用权也可以合法流转,"包括集体建设用地使用权出让、出租、转让、转租和抵押"。尽管是一个地方性法规,但从这部管理办法实施之日起,我们这个至今农民占人口多数的国家,有一个地方的农地可以合法地进入市场转让了。重要的是,从此打破了"非经政府征地,任何农地不得合法转为非农用途"的传统,代之以一个征地制与农地直接入市制并存的新时期。
当然,广东这部管理办法也有不完善的地方,比如第5条:"通过出让、出租方式取得的集体建设用地不得用于商品房地产开发建设和住宅建设"。也就是对土地增值的上限采取了限制,如果想盖商品房或许只能先通过国家征用了。再者,如果违反了本条规定而在土地上兴建商品房,建成之后的商品房将会因产权不清而同样出现无法盘活这些资产的弊端。
需要证明的不仅仅是土地,一切在投资之后无法确定投资者受益的投资对象都需要明确其所有权表述、明确其产权归属。这是简简单单的一张薄纸,体现的是个人权利,承载的是交易对象,背后支撑这一切的则是需要一套完善的产权制度。
|
