|
河北省的房地产市场目前究竟怎样？也许单看一组组枯燥的增长数字，并不能反映全面的问题。记者调查中发现，开发商、消费者以及政府官员对河北楼市的信心是有理由的。东方观邸、嘉实栖园等这些在宏观调控之后陆续开盘的楼盘，传递着开发商对于市场的看好；而二手房市场的持续升温，以及中介公司店面和业务量的继续增长，也例证了市场的回暖态势。金融单位的房贷业务量也在继续增长，而且政策似乎也更加优惠了。
二手房交易量走高
“政策出台前后我们非常担心，因为之前我们这里有大量的房源是期房，担心受此政策影响，房源和利润会锐减，但是这种担心并没有持续多久，市场给了我们很大的信心。”省会一家房产中介公司的经理告诉记者，目前二手房的交易量继续走高，虽然总业务量比政策出台之前略有减少，但是单笔业务的利润并没有减少，反而有所增加。据介绍，新政策一度对市民心理产生影响，但后来人们发现新政策涉及征税的房子较少，大量二手房交易并不受影响；另外今年省城新盘供应较少，所以最近二手房交易有了增幅。不久前，二手房交易税影响了我省二手房交易市场，但目前这种影响已渐趋减弱。日前，来自石家庄市地税二分局的统计显示，仅9月份一个月的时间，征收营业税就突破百万。业内人士表示，石家庄二手房源较前一阶段有所增长，但是大量期房的推出，使房源已经无法恢复到去年的水平，但也正因为如此，房价似乎更有了上涨的理由。一家中介公司的评估经理告诉记者：“目前省会房源较政策出台之初增加30%左右，但房主的报价也比以往有了明显的提高。”据了解，目前石家庄二手房均价较年初每平方米增长百元以上，好地段的能增加二三百元。年初售价在8万元左右的一室一厅，现在已增至9.5万元左右。中心地段房价已经高达每平方米3200元以上，位于中山路商业区东部的一个生活小区，二手房价已经攀升至每平方米3750元。“购买二手房的人，考虑的因素很多，有的是要离单位近，有的是为孩子上学考虑，有的是想增值保值，所以即使一个小区里的房子有时候也能差出好几万，并不像新房那样稳定”，一位房产中介营业员表示。
中介公司一家没有倒下
曾有专家表示，“国8条”出台，实际上是对炒房者的一种限制、对中介公司的一轮洗牌，那些实力不行的小公司、或者本身就是炒家的公司，会在泡沫的破裂声中被各个击破。但是，截至目前，省会石家庄并没有一家中介公司在“国8条”之后倒下。有人分析，这是因为“石家庄的市场并不存在泡沫”。在中央宏观调控政策出台前后，部分购房者出于对长期市场价格的看跌走势而选择观望，纷纷延迟了决策时间，以时间来换取购房成本的降低。所以河北的中介市场在五六七几个月一直比较低迷，中介公司的效益也出现下滑。但是，从8月份开始，交易量还是逐月增高。河北1+2联合不动产的张经理告诉记者，他们目前在石家庄有30余家店面，并没有因为调控政策而关掉一家，并且在这几个月里，他们还在外省开拓了一些市场，目前已在除河北之外的三个省份布点。“从我们公司来看，目前的效益比‘国8条’出台以前还要好”，张经理表示。据分析，目前河北购买二手房的人群，大致可分为三类，一类属于改善型，比较看中地段和户型；一类是解决住房型，比较在乎价格，占50%；还有一类是投资型，占20%左右。“最好卖的是两居室，面积在80-100平方米，价格水平在12-18万”，百府房产的许经理说，买二手房的以30岁以下年轻夫妇居多。“许多人买二手房就为地段，将来落户、孩子入学都有优势。”“宏观调控政策也许只是限制了第二部分人群，大部分有需求的还是选择了购买”。给了中介公司强大助力的，还有城市改造力度的加大，城市面积的迅速扩张。目前石家庄的二手房除了东南区域的二手房涨势凶猛外，二环、三环之间的二手房也呈现热销势头。地段好、楼盘品质好、配套设施齐全、物业管理过硬、周边环境好、交通便捷的楼盘，在二手房市场越来越活跃，成交量直逼新楼盘。
是否要租房生活
据省会谦昊中介公司的王经理介绍，在“国8条”出台前后的几个月，租房业务曾一度上升。“许多原本打算买房的人开始持币观望，而那些二手房房主在看不清市场趋势的情况下，也选择了将原本打算出售的房子改为出租了。”王经理介绍。“到底是租房住合适还是买房住合适？”在一直坚挺的房价面前，许多人又开始重新思考这个问题。“原本寄希望于宏观调控政策会使房价下降一些，谁想到房价还是在涨，考虑到收入和想维持现有的生活质量，我们觉得也许租房生活适合我们。”廊坊一对刚参加工作不久的大学生夫妇这样说，“鲁迅先生和巴金都是租房生活了一辈子，为什么我们就不行呢？”这对夫妇说。河北经贸大学金融学院王重润教授也认为：““国家对房价的宏观调控力度不断加大，房价何去何从都不好说，这时选择租房，其实是避险的好选择。”“河北的房价在华北六省是较低的，还有客观的上涨空间”，在这样的预测下，许多人在重新审视租房生活的可行性。
房贷政策向消费者示好
如果说，此次宏观调控政策给广大消费者带来了什么好处。那么可能就是，金融机构向贷款者的示好。10月20日，作为个人住房贷款“龙头老大”的工商银行宣布取消房贷险、减免律师费等八项措施。记者从中国工商银行河北省分行房贷部门了解到，在该行“住房贷款突破100亿”的2004年11月，就已经开始对贷款者减免了房贷险，如今房贷险已经不再强制购买。在记者的采访中，多家银行信贷部门负责人表示，宏观调控之后，信贷政策确实在向着消费者有利的方面发展。“取消商业贷款优惠利率、提高首付比例、上浮第二套以上住房贷款利率”，这些3月房贷新政后对住房贷款筑起的利率防线，现在大部分已经失守。日前还有媒体表示，“建设银行等三家银行申请固定利率房贷获央行批准。”后调控时期，“房贷政变”真可谓好戏连台，继三家银行申请固定利率房贷获央行批准后，又有深圳工商银行、招商银行等商业银行推出了一种新的房贷模式———“直客式”房贷。而银行一向很谨慎的二手房，在上海等城市政策似乎也宽松了。在一些商业银行，买房者可以获得七成、九折基准利率的贷款。而通过相关评估后，第二套房可以最高贷款至八成。甚至有银行明言，第二、三套房同样可给客户九折基准利率的贷款优惠。“从我们银行的信贷业务来看，今年后几个月明显提高，这一方面说明消费者对楼市的信心，另一方面，银行信贷政策的松绑，也意味着对于楼市理性的认可”，一家银行的信贷部门负责人说。
开发结构仍需改善
经过了政策、时间、市场的洗礼，可以说，河北的房地产市场应该是基本健康的，但有专家认为，河北的房地产市场也有一些发展中的弊端值得重视。开发结构的不尽合理，可能会给未来市场留下隐患。来自河北省统计局的资料显示，在今年1-8月份，全省房地产开发规模中，住宅施工面积占83.6%，比上年同期下降2.1个百分点，办公楼施工面积占3.1%，上升1.1个百分点，商业营业用房占11.0%，上升0.2个百分点，办公楼、商业营业用房的规模有所上升。在开发的商品住宅中，普通住宅的开发特别是中小户型的套房还不能满足普通居民购房的需求，供给与需求存在较大差距。而经济适用住房投资的继续下降，则应该由政府部门加大调控。今年1-8月份，全省房地产开发投资中用于经济适用住房的投资为19.1亿元，比上年同期下降22.2%，经济适用住房销售面积72.1万平方米，下降16.3%。有专家表示，经济适用房减少不利于解决低收入人群廉租房和住房的需求。目前我省土地购置价格大幅上扬，这也直接影响到了房价的上涨。由于国家严格控制土地，使土地供应趋紧，购置价格随之上涨，全省每平方米土地购置价格平均为488元，比上年同期上涨53.5%。宏观调控之后房价依然坚挺，居民的购买意愿重新燃起，有业内人士表示，河北的房地产市场还存在没有释放的购买力，增长应该是大趋势。第三，目前中国资本的投资市场渠道比较狭窄，也缺乏足够的投资渠道，老百姓手上有了钱，股市低迷，银行存款比较低，房地产投资也是中国老百姓的首选，很多人，包括做工的，打工的，挣了钱第一件事是买房，有多余的钱是买车，现在来看住房一直是中国老百姓第一需求，第一需求比较旺盛，加上投资渠道比较缺乏，这是上涨比较快的一个原因之一。第四，房地产价格上涨，实际上充当了新一轮生产资料和建筑材料上涨的替罪羊。房地产价格是综合体现，土地价格、建造成本、建材上涨、钢材水泥，加上各项费用的上涨，最终汇集到房地产价格上，就体现出整体上涨。所以房地产价格是一个整体经济的一个反映，不是单纯的一个价格体系。
链接：房价普遍上涨两个原因
第一，快速增长的市场需求。由于中国经济多年来的高速发展，城市化进程的加快，农村向城市移居的速度加快，城市人口规模不断扩大，城市居民收入不断增长，特别是由于中国经济的转轨运行，产生了大量收入相对偏高城市年轻的白领阶层，致使住房与汽车消费需求旺盛。第二，从2004年底10月份以后土地供应新的法规，针对土地供应相对不足，以快速增长的市场需求相比，由于国内基础设施建设的不足与不完善，城市规模的扩张受到较大制约，城市住房土地供应跟不上城市住房需求的增长，现在看起来矛盾越来越突出，很多城市的土地供应，由于市场，整个政府在新的土地政策公布以后，没有时间和精力去做土地储备，所以很多政府手上是没有土地，完成土地储备这么一个过程，没有储备，就没有供应，这一点感觉是比较突出的，就是政策一刀切以后，带来的后果是没有后续政策和后续储备跟上。由于土地价格的上涨，供应量比较少，价格上涨，已经是必然。本报记者：武岩生
| 
