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相对于上海、杭州等城市房价的应生落地，房地产宏观调控的“国8条”出台以来，我省各地市的房价尽管经历了短暂的观望期，却基本呈现“降而不冷”的局面。随着近两年国家对房地产市场调控力度的加大，尤其是“国8条”出台以后，一些城市的房地产价格开始有所回落，但二三线城市的房价走势仍表现了“降而不冷”的态势。有专家分析，由于中小城市房地产发展较晚而增长迅速，因而在目前情况下出现这种成长式的增长速度是在情理之中的。
“整体上扬”是老调门，“涨幅回落”成新旋律
“老百姓该买房的就买房，石家庄的房价不会大起大落。”这是石家庄市市长吴显国在一次全市城建工作会议上说的，他表示石市政府将严格监控房地产行业的各项经济指数，通过宏观调控调节市场房价。河北省的房价为什么在几次宏观调控之后依然坚挺？有关专家表示，在深层次里，其实是经济规律使然。从经济学的角度来看，一个城市的房地产发展应该与这个城市的整体经济发展相协调，城市的人口增长、城市规模的扩大、人均可支配收入的提高，这些都是房价上扬的原动力。据调查，2004年全国最具影响力的25个大城市的商品房平均售价中，上海商品房以6627元/平方米高居全国之首，深圳、广州、杭州、北京也以超出5000元/平方米的价位紧跟其后。而合肥、石家庄、兰州的商品房销售单价则分别位居倒数第一、二、三名。房价在河北排在前三位的石家庄在全国的位次如此靠后，这与其GDP在全国的排名是明显不相匹配的。所以尽管省会的房价与前几年相比高出不少，但是，在这样的数据面前，这种涨幅就显得很有道理并且后劲十足了。有需求就有市场。虽然今年的楼市受宏观政策影响，观望情绪曾经传染了整个河北楼市，但是这种情况似乎并没有持续多久，此后省会开发商的脚步变得更加理智而自信，虽然售楼处少有了以前排起长龙的场面，但就像一位房地产老总说得那样，河北的房地产市场是“有价有市”。来自省统计局的资料也显示，今年前8个月，全省房地产开发投资增速继续回落，商品房销售情况良好，销售价格涨幅减缓，土地购置面积下降，国家对房地产市场宏观调控的政策效应开始显现。也有观点认为，国家七部委针对房地产市场的宏观政策，其实主要并不是针对石家庄这样的二三线城市的，所以河北的房价呈现刚性上涨也在情理之中。
京沪房市生病，河北房市用药？
“南方下雨，北方打伞”，这是石家庄市极艺房地产营销顾问有限公司总经理赵杨，对此前“观望期”的评价。他认为，此次国家的宏观调控政策确实在很大程度上整饬了河北的土地交易市场秩序，但是并没有给房价带来波动。“对于河北这样的省份来讲，此次宏观调控只是影响了一级市场，并没有给二级市场造成影响。”赵杨认为，圈地这样的一级市场秩序确实改善了，而开发商开发楼盘和消费者的购买信心丝毫没有受到削弱，从一定程度上，反而是释放了一种利好消息，遏制了涨幅的攀升，增加了消费者信心。赵杨还认为，土地市场的规范，实际上造成了消费者购买楼盘间接成本的提升，但是“从长远看来，这种规范是绝对有好处的”。
城市改造的冲动
连续的大城建存在利好，在很大程度上也冲散了人们对于宏观调控的谨慎。“这段时间，我们的业务量增加了不少，以前大家视而不见的二环、三环区域之间的房子成交量增长明显。”省会某中介公司的一位工作人员表示。据介绍，从今年6月以后，二手房价继续呈现上涨势头，大约每平方米涨了200元左右。除了东南区域的二手房涨势凶猛外，二环、三环之间的二手房也呈现热销势头。而保定高开区、承德开发区的房子，也比年初的时候上涨了很多。专家认为，随着河北省各地市城市化进程的加快，城镇居民存在巨大的住宅消费需求。按城市人口数量增加、旧房屋更新改造等需求指标综合来看，河北的房价仍有看涨空间。专家认为，以下几个原因将构建河北房地产的强大推动力：一是每年不断增长的首次置业者的主动性购房需求；二是旧城改造、新城规划和道路改造工程带来的拆迁户被动性购房需求；三是随着房改房的上市，激发新一轮追求“居者优其屋”的二次购房需求；四是以收取租金、卖出获利为目的的投资需求。
越捂越熟的消费理念
宏观调控到底给河北带来什么？其最大的影响恐怕就是消费者的观念更加理智而且成熟了。今年10月1日，石家庄商业联合会主办的“2005石家庄十月城市房展”在石家庄国际展览中心开幕，在相隔仅几百米的科技大厦广场，“我爱我家快乐挑房会”也同时开幕。虽然参观者为数不少，但消费者少了些狂热多了些理智。参观者大都拿上一大堆楼书资料慢慢研究，而不是轻易地掏腰包交定金。展会组织者表示，此次购房者最关心的主要是房子的位置、价格和户型，而对于开发商擅长炒作的生态、水景、尊贵等概念不屑一顾，这说明经历了风风雨雨的消费者，确实成熟了不少。据业内人士分析，9、10月份是房地产开发商的黄金销售期，在经历了上半年国家宏观调控政策的震荡调整后，与消费者的日趋理智相比，开发商却开始集中力量渲染声势，把宝押在随后的两个月内。另一方面，省会原本为数就不多的炒房者有许多已经选择了谨慎退出。目前我省市场仍以面积在80-90平方米的小户型住宅最为畅销，110平方米以上的大户型住宅普遍销售吃力。所有这些都说明，消费者在经历了狂热的买房大战之后，已经逐渐降温到一个合理的温度。
外来购买力再加把火
有专家表示，宏观调控政策确实对上海等大都市起了挤出泡沫的作用，而由于资本的逐利性，在一线大城市可开发空间日益缩小的情况下，许多资本纷纷把眼光盯上了石家庄这样的二、三线城市，并且到目前为止有的已经“抢占”了不少地盘。2005年中国房地产年会形成的一个共识是：今年中国三线、四线城市房地产也将发力，房价将上调10%—15%；中国房地产行业在加速推进的进程中，真正起主流作用的一定是三线城市（地级市，人口40万至80万）和四线城市（县级市和县，人口在10万至30万）的中小房企。随着交通条件的改善，越来越多的中心城市居民以及看中其发展前景的外地投资者会前往周边二三线城市购房。以廊坊为例，因毗邻京津的特殊地理位置，其房地产市场格外红火。特别是市内黄金地段的房价已由原来每平方米1500元左右飙升至3000元以上，某些地段房价甚至比省会城市还要高。房地产的高利润使众多开发商趋之若鹜，很难想像，在廊坊这个只有几十万人口的城市，竟然林立着数十家房地产开发公司。石家庄市极艺房地产营销顾问有限公司总经理赵杨也表示，外来资金进入石家庄的步伐确实在加快，但对于消费者来说，更多的竞争意味着更多的选择和更好的房子，也许并不是一件坏事。有专家表示，房地产业发展到今天，已成为各方利益的一个博弈场。在这场博弈中，各方的力量显然是不平衡的。在国家宏观调控以后，投资房地产的暴利时代已经结束了，但是对于二线、三线城市来说，必然还要经历一个上涨的过程。本报记者：武岩生
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