境外资本流入房地产行业应引起重视

http://finance.sina.com.cn 2005年11月04日 09:21 中国经济时报

　　近年来，随着国内房地产价格持续上涨，境外资本流入房地产行业的势头迅猛，2004年全国房地产开发利用外资228．2亿元，同比增长34．2％，占开发资金来源的1．3％中国人民银行《2004年中国房地产金融报告》。据人民银行上海分行的统计，2004年1－11月，境外资本流入上海房地产市场的总量超过222亿元，较2003年增长13．5％，其中用于房地产开发的约150亿元，占全年房地产开发总额的12．8％；用于购房的外资约70亿元同上。境外资本流入在给境内房地产行业提供大量资金支持，提升房地产供给水平，加速整个行业竞争理念

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出现的同时，也加剧了房地产市场的整体竞争状况，带动了投资性、特别是投机性购房，推动了国内房地产价格的上涨，同时，境外资本流入房地产行业，也加大了国际收支失衡和人民币升值的压力。因此，对于境外资本流入对国内房地产行业的影响应给予足够的重视，并采取相应的政策措施，规范境外资本流入房地产行业。

　　一、境外资本流入国内房地产行业的渠道和形式

　　一　成立外商房地产投资企业从事房地产投资和经营业务。据

商务部统计，2004年，新设立外商房地产业投资企业1767家，合同利用外资金额134．88亿美元，实际利用外资59．50亿美元，同比分别增长13．78％、48．13％和13．65％，上述各项增长指标均超过全国利用外资的平均增长幅度，房地产业已经成为仅次于“通信设备、计算机及其他电子设备制造”行业的第二大外商投资行业。2005年1月外资进入房地产行业继续保持较高增速，新批设立外商投资企业166家、合同外资金额10．96亿美元、实际使用外资金额3．67亿美元，同比分别增长30．71％、23．16％和62．3％，占服务贸易领域实际利用外资总额的51．96％。

　　外商房地产投资企业除依靠自有资本金投资房地产外，还通过借用境外金融机构和股东贷款的方式，用于开发境内房地产项目。

　　（二）境外房地产基金流入境内房地产行业。从2004年下半年开始，来自欧美、东南亚和中国香港等地的境外地产基金，如荷兰国际房地产、

摩根士丹利、澳大利亚麦格理银行等在国内房地产市场加快了资本运营。如2005年1月，澳大利亚麦格里集团旗下基金公司ＭＧＰＡ投入8亿元人民币购买上海新茂大厦95％的股权；4月，高盛旗下Ｗｈｉｔｅｈａｌｌ房地产基金用1．076亿美元整体购买上海百腾大厦，以及摩根士丹利拟以32亿元人民币的代价收购上海明天广场等。

　　房地产基金是一种从事收购、发展、拥有、运作并产生收入的物业基金。目前，境外房地产投资基金在境内的运作主要采取了直接购买房产、进行项目合作、以及直接参股房地产公司等三种模式。其中，后两种模式主要是通过成立外商房地产投资企业进行项目开发，而采用直接购买房产模式的，主要以选择收益稳定、租金回报高的中高档写字楼和住宅为主。境外房地产基金在完成交易后，往往会再将相关的物业进行打包，或采取直接向国外银行、保险公司私下配售进行套现，或通过ＲＥＩＴＳ等在海外上市，融通大量资金再进行其他交易。据

人民银行上海分行的统计，近年来，境外汇入的购房款增长迅速，购房款的本外币融资中，外资（包括外汇贷款和外资流入）占比从2003年的9．6％，到2004年前5个月骤升为16．8％。境外资本直接流入房地产的占比从2001年16．1％增加到2003年25．4％，2004年前5个月，已高达32．6％。

　　（三）内资房地产企业也通过各种方式加速其外资化进程。一些中资房地产企业以股东个人在境外设立壳公司，将境内房地产企业的资产和权益注入境外的壳公司，并通过壳公司实现境外间接上市和吸引境外风险投资者等方式，再返程并购国内的企业，将国内企业变更为外资企业。通过上述方式不仅融通了大量的资金，而且还将境内的中资企业变更为外资房地产企业，享受了优于中资企业的政策待遇。

　　（四）非居民个人境内购买房地产。非居民外汇资金流入后，以个人名义投资房地产，目前还没有对这部分资金建立起有效的统计和监测体系，难以准确了解非居民在境内购房的实际情况。

　　此外，一些非房地产外商投资企业通过借入外债或增资，用于支付土地出让款，储备土地准备进行变相房地产开发经营，如一些外商投资企业以办厂为由大量征用土地，购置房屋，不进行原定项目的生产经营，待房屋和土地价格上涨之后，再转手获取高额的收益，超出原规定的经营范围，在一定程度上加剧了境外资本流入房地产行业的状况。

　　从上述境外资本流入渠道和形式看，其中，以成立外资房地产公司或参股开发房地产项目方式流入的境外资本为主，而在非居民境内购买商品房中，以境外房地产基金在境内大量购买商业楼盘和高档住宅为主。

　　二、境外资本流入国内房地产行业的影响

　　近年来，境外资本流入房地产行业在提供了大量的资金，增加了房地产市场的供给，扩大市场需求，为境内房地产企业带来竞争理念的同时，对于进一步推动国内房地产价格上涨，助长国内房地产泡沫化倾向，加大国际收支失衡和人民币升值的压力，以及加大国内金融潜在的风险等都产生了一定的负面影响，具体地说：

　　（一）增加国内房地产泡沫化倾向和住宅市场供求失衡的状况。境外机构和个人购房的比例不断增加，在房地产市场上具有明显的“标杆效应”，很多境内民间资金在其影响下，纷纷跟风入市，推动了国内房地产价格的持续上涨。而一旦境外购房者的预期发生变化将以购房产集中抛向市场必然会对房地产市场供求产生影响引起房价大落。另一方面，境外机构的投资往往集中中高档的商业楼盘和住宅，经济适用房比例较少，进一步加剧了中低档住宅市场的供求失衡的状况。

　　（二）加大了国际收支失衡和人民币升值压力。尽管国家出台了一系列调控国内房地产市场的宏观政策措施，以控制房地产市场的炒作，平抑房价，但由于出台的措施主要是针对房地产需求方面，对房地产市场的供给方面并没有造成太大的影响，加上国内房地产价格不断上升和人民币升值的双重预期，境外资本流入境内，或参与房地产市场的开发，或进行投机性的炒作。上述境外资本在汇率稳定时，可以获取房地产价格上涨的收益；而一旦汇率发生变动，又可以获取房地产价格上涨和人民币升值后的双重收益。境外资本流入房地产在加大国际收支失衡压力的同时，也增加了人民币汇率升值的压力。

　　（三）增加了金融体系潜在的风险。目前的房地产开发中，企业自有资金很少，主要是以银行借贷融资为主。据统计，我国房地产开发商通过各种渠道获得的银行资金占其资产的比率在70％以上。而且，一些外资房地产企业还存在注册资本到位率低，虚假投资，以及自有资金严重不足和负债比例偏高等问题。而在个人（含非居民个人）按揭贷款中，从银行获得的住房按揭贷款最高可达八成。可见，房地产市场一旦出现问题，势必会影响到金融体系，加大了金融体系潜在的风险。上世纪80年代末，日本房地产泡沫破灭造成的灾难性影响教训深刻，值得汲取。

　　三、境外资本流入国内房地产行业的原因

　　（一）国内房地产市场的迅速发展和人民币汇率升值预期吸引了境外资本流入房地产行业。目前境内的房地产市场仍处于上升期，市场容量的存在，成为境外资本金融房地产行业的主要因素。受本轮宏观调控政策的影响，进一步严格土地管理，全面采取公开招标、拍卖和挂牌的供应模式，土地出让金必须全部交齐之后才可以入市进行开发运作，以及目前国内银行收紧房地产行业信贷政策等的影响，客观上为境外资本流入创造了更多的机会。而人民币汇率升值预期更加快了境外资本流入房地产行业的步伐。

　　（二）政府相关部门目标不一致，引致境外资本流入房地产行业。2004年11月发布的《外商投资产业指导目录》（2004年修订）将房地产业（普通住宅的开发建设）作为鼓励类外商投资产业目录，同时，将土地成片开发（限于合资、合作）、高档宾馆、别墅和高档写字楼等建设和经营作为限制类项目。但由于不同主管部门之间的政策目标不一致，在实际运作中，对房地产领域的外商直接投资几乎没有限制。正是由于相关主管部门之间的目标不一致，无法形成监管合力。

　　（三）“引资冲动”的存在便利了境外资本流入房地产行业。一些地方政府一直将招商引资作为工作的重点，将招商引资指标作为政府部门考核的主要指标，层层分解落实，在上述引资“冲动”的驱动下，采取以优惠的土地价格出让土地使用权等措施，鼓励外资投资当地的房地产行业，加剧了境外资本流入房地产行业。

　　（四）现行的针对房地产购买和转让的汇兑管理措施的实施效果不理想。从现行的管理办法看，非居民既可以个人名义购买境内商品房，也可以企业、机构和基金的名义购房，其交易、登记、转让和购汇汇出环节不存在特别的限制性措施。在我国对经常项目进行真实性审核和对资本项目进行严格管理的情况下，外汇资金以购买境内商品房的形式进行跨境流动相当便利，成为“热钱”流入的一种渠道。

　　四、规范境外资本流入国内房地产行业的政策建议

　　短期内境外资本尤其是境外房地产基金大量进入国内房地产市场的条件尚不成熟，境外“热钱”也很难对境内房地产市场产生较大的冲击。但从中长期看政府有关主管部门应加强相互之间的协调和配合，建立联动机制，形成有效的监管合力，规范境外资本流入国内房地产行业的管理，切实防范境外“热钱”对境内房地产市场的冲击。

　　（一）进一步规范外资房地产市场准入和交易行为。加强对外资房地产企业和中介机构的市场准入审批，限制投机性炒作房地产；提高外资房地产行业的注册资本在总投资中的比例，使之与投资总额相适应；取消外资房地产企业在税收、土地出让等方面的优惠待遇，与中资房地产企业实行国民待遇。

　　（二）充分运用税收手段加大对投机性购房行为的调控。运用税收等经济手段调控国内房地产市场，特别要加大对房地产交易行为的调节力度。如对购买第二套住房的购房者取消税收和贷款等方面的优惠政策，对于按揭购房的，规定在一定期限内不得不得转让，以鼓励真实居住需求引导投资需求抑制投机性炒作。同时，各地要严格界定现行有关住房税收优惠政策的适用范围，房地产主管部门应积极配合税务部门加强相关税收的征管。

　　（三）加强对金融机构房地产贷款的监管。加强对房地产贷款和个人住房抵押贷款的信贷管理，严格控制不合理的房地产贷款需求，防范贷款风险。同时，规定境内银行（含外资银行）不得为非居民个人和境外机构在境内购买商品房提供外汇按揭贷款，以遏制非居民个人和境外机构的投机性炒房。

　　（四）保持人民币汇率的基本稳定。灵活的汇率机制更容易抑制投机性资本的流入，要克服“害怕浮动”的观念，让汇率在可控的浮动区间内“真正”浮动起来，避免出现单向的直线运行，同时，要保持人民币汇率的基本稳定，打消境外投机性资本投机“人民币汇率”的意图。

　　（五）从交易环节入手，加强对境外资本流入和流出房地产行业及其汇兑环节的管理。区分资本流入房地产行业的性质，着重限制短期投机性资本流入；加强交易主管部门和汇兑管理部门的协调，从交易环节入手，规定非居民（含境外机构）在境内购买商品房必须以其真实的居住和办公为目的，以限制其在境内炒作房地产。

爱问(iAsk.com)

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