棕榈泉国际公寓在北京楼市是高端楼盘的代表，但今年7月底，记者却接到了业主的投诉电话，声称棕榈泉存在严重工程问题，开发商不准退房、不准转卖。本报在接到投诉电话之后，对此进行了长达两个月的深入调查。如果不是亲历，记者难以想见在如此知名的高尚住宅区内，业主也面临着居住之困以及与开发商进行“维权持久战”。而实际上，棕榈泉国际公寓的问题出现已久，而种种原因所致，一直未能公开。 今年7月底，记者接到了北京著名豪宅项目棕榈泉国际公寓业主何女士的投诉电话，声称棕榈泉公寓存在严重的工程问题
，开发商却不准退房、不准转卖。因此，小区业主针对一些较为严重和普遍的问题，如中央空调系统无法正常工作、加收产权证办理费、住户家中有强烈异味等与开发商交涉，并积极筹备成立业主委员会。
棕榈泉国际公寓在北京楼市可以说是无人不知，极佳的地段、高端的品质以及强大的升值价值，都是棕榈泉引以为傲的标签。自2002年开盘以来，项目的价格已经翻了两番，让业内叹为观止。棕榈泉可以说是北京高端地产项目的代表，其租售价格也是稳中有升。
棕榈泉国际公寓赫然惊现的工程问题究竟有多严重？业主反映的问题是否会让棕榈泉国际公寓在楼市制造的“光环”消失？本报记者在接到投诉电话之后，对此进行了长达两个月的深入调查。记者了解到，业主们认为，棕榈泉存在的问题主要集中在中央空调无法正常工作、公摊面积、产权证以及停车场收费等8个方面。针对这些问题，本报记者也向开发商了解了情况，开发商也对此做出了相应回应。但截至记者发稿时止，业主们所反映的问题并没有得到实质性解决。记者也向棕榈泉公寓部分业主了解到了有关问题的最新进展。
问题一 中央空调无法正常工作
记者了解到，棕榈泉目前面临的最大工程问题就是中央空调系统无法正常工作，冬天暖气不热，夏天冷气不凉。2004年元旦入住的1号楼业主施女士告诉记者，她家的暖气在去年冬天最冷的时候也才15摄氏度左右，为此物业还专门给业主发了电热取暖器以应急。夏天的冷气也不能降温，并且温度调节基本不起作用。空调的供货商来修的时候，说机器没毛病，是空调管道的问题。据记者了解，小区的空调管道系统是开发商自己单独做的。施女士表示，这是小区普遍存在的问题，虽然个别住户家里会有差异，但基本上都是如此。何女士也告诉记者，和她同为10号楼住户的张勃家里去年一个冬天都没有暖气。
如今又要到供暖的时节了，棕榈泉国际公寓的中央空调问题有没有得到解决呢？记者得到的最新情况是，尽管棕榈泉的业主对于中央空调的问题感到非常着急，但时至今日，这一问题仍未得到实质性的解决。
业主张传国先生告诉记者，开发商曾承诺在今年10月之前完成热力站的改造，而具体的落实情况业主们都不清楚。很多业主都知道，中央空调管道设计出现的重大问题不是一时能解决的，毕竟改造工程是非常浩大的。业主安女士表示，开发商可以通过其他途径解决或者缓解这个问题，比如减少收费、提供补偿等。据了解，业主会就此与开发商继续交涉。
问题二 公摊面积莫名其妙增加
业主何女士向记者反映，在入住时被告知由于房子面积多了5平方米，因此需要补交房款。而当何女士要求开发商出具房屋面积的测量报告以及增加的面积位置图时，遭到了开发商的拒绝。和何女士有同样经历的业主在小区内很普遍，业主张勃告诉记者，小区住户的面积在入住时普遍都增加了，而且增加的都是公摊面积，开发商不仅没有出具任何证明，而且态度很强硬。
业主张传国告诉记者，像公摊面积这样的问题，需要业主委员会牵头请有关部门进行实测，但由于诸多原因小区的业主委员会迟迟没能成立，开发商又不肯提供相关的图纸，因此这一问题短期内无法解决，同时这也是产权证至今无法办理的原因之一。根据有关规定，如果要办产权证，就必须确认面积问题，不能存在争议，但事实上棕榈泉公寓的公测面积问题一直存在争议，目前还没有办法确认面积，业主又不愿妥协，所以产权的事只能一拖再拖。
问题三 办理产权证遥遥无期
2003年年底入住的1号楼业主董小姐向记者透露，目前所有棕榈泉的业主都没有产权，据闻开发商已经将小区的大产权进行了抵押，因此根本无法办理产权证。而现在要办理产权证，还要向开发商交900元的代理费。
对于这900元钱，物业代表李响解释说，开发商表示这笔费用是委托产权证代办公司办理产权证的费用。而业主张勃表示，开发商抵押大产权是很不合理的行为，这样做无疑是把风险全部转嫁到了业主身上。同时他还告诉记者，如果要求开发商办理产权证，不仅要交纳办理费，而且还要签订一份面积确认协议。
根据业主的反映，目前他们已经通过多种渠道确认开发商已经将棕榈泉的大产权抵押出去了，对此业主表示非常愤慨。由于业主委员会成立之事一直搁浅，在业主普遍对房屋面积存在质疑的情况下，产权证的办理更显遥遥无期。业主张传国表示，据他了解，到目前为止还没听到哪个业主的产权证得到落实了。
问题四 车位费高得离谱且不断涨价
业主普遍认为小区的车位费太贵，高于周边其他几个项目。开发商方面在卖房时已经告知业主，小区1层的车位费不超过25万，2层的不超过20万。业主代表对这种说法存在异议，张勃表示，当时买房时开发商承诺的是车位费不超过18万，但入住后就不断涨价，从20万、21万到23万。记者从棕榈泉售楼处得知，目前小区车位售价在23万左右，租费是每月1500元。
针对棕榈泉小区地下停车场收费过高的问题，业主安波女士专门向有关部门进行了咨询，但有关规定中只对地面停车场的收费做了限定，地下停车场的收费标准则由开发商自己拟订。尽管如此，相当一部分业主认为有关条例规定地面停车场的租费不得高于1500元／月，而棕榈泉的地下停车场也要1500元／月显然是不太合理的，但就此事与开发商多次交涉均未有成效。
除了空调、公摊面积、产权证等引发业主不满之外，棕榈泉公寓令人头疼的问题还包括楼内环境、有线电视收费、园林、小区路灯等各个方面。特别是小区3、6号楼内的异味问题，部分业主已经表示“难以忍受”。据了解，这些异味的来源是位于地下室的员工餐厅。对此，开发商也承认餐厅的排油烟设计在实际使用过程中存在问题，在接到部分业主的投诉后，目前已投入资金并安排施工单位对排油烟管道进行了改造。
开发商回复
在记者就业主所反映的问题进行采访的同时，也与棕榈泉开发商取得了联系。开发商先后给予本报两封回复函，对业主提出的问题一一进行了回复。有关内容如下：
关于中央空调的问题
根据我司（北京世纪朝阳房地产开发有限公司）对中央空调工作状况的检查结果，小区的绝大部分中央空调工作均运转正常，冬天制热及夏天制冷的温度，均达到国家和北京市的规定温度，仅在小区部分大户型房屋末端存在中央空调制冷和制热效果不好的情况。目前，我司和雷诺士空调的维修人员正在积极地对存在问题的部分中央空调进行检测、调试、维修。
关于公摊面积问题
我司认为：首先，房屋的实测公摊面积，是有资质的测绘部门测量的，具有法律效力；其次，在向业主交房时，我们已经在现场公示了实测面积报告，并没有隐瞒实测结果；其三，公摊面积误差在合同允许的范围以内，我司与业主已经按照合同约定的面积误差结算原则与业主完成了面积误差结算，业主已经向我司补缴了差价款，此事已经处理完毕，双方并没有争议。
关于产权证问题
我司正在根据合同的约定为业主办理房屋产权证，产权证的办理并未受到任何阻碍。首先，我司与业主办理房屋交付手续时，大部分业主均已经书面授权委托我司代办产权，并向我司缴纳了产权代办费，我司将代办费交由产权代办机构，并由产权代办机构为业主办理产权证。其次，关于房屋抵押问题，我司只说明一点，根据北京市房屋销售管理部门的要求，在买卖合同预售登记备案前，开发商必须将房屋所分摊相应土地使用权或在建工程上设定的抵押予以解除，否则将无法办理合同的预售登记备案手续。我司已经售出了上千套房子，都办理了预售登记备案，也就都解除了房屋的抵押。
关于车位费问题
首先，我司从未在合同中就车位销售价格的上限向全部业主进行过任何承诺。其次，我司车位销售手续齐全，完全有权依据市场规律对车位的销售价格进行定价，并根据市场的要求进行相应调整，任何人均无权干涉。其三，对于不购买车位的业主，我司已准备了充足的车位供其租用。
新闻回放
业主需要什么样的业委会？
作为京城豪宅的代表，棕榈泉国际公寓在业内外一直有着良好的口碑。此次惊曝工程问题引起了本报的高度关注，究竟何女士反映的问题是新发生的问题？还是项目长期以来由来已久的“病症”？
为了了解事情的真相，在7月31日棕榈泉业主代表召开业委会筹备会的当天，记者曾跟随何女士进行了一次暗访。下午2点，记者与何女士到棕榈泉国际公寓小区幼儿园地下一层的会场时，那里已经聚集了十几位业主，分别是小区1、5、6、10号楼的业主代表。通过业委会筹备会代表张勃的介绍，记者了解到，现场除了业主外，并无开发商方面的代表，物业方面也只派了一位工作人员到场。
按照会议程序，香港地铁物业公司的代表李响先向业主通报了前一天（7月30日）开发商召集小区3、9号楼业主讨论工程及成立业委会等问题的一些情况。在其发言的过程中，不时地被业主代表打断，有时是业主反映新问题，有时则是表示对开发商回应的不满。记者在现场观察到，尽管业主们对李响通报的内容并不满意，但并没有过分激烈的言词和动作，多数业主都是表现的较为心平气和。在与记者的沟通中，业主们甚至还表现得很有幽默感。
会议过半后，大家的问题开始集中到成立业委会一事上，业主代表对于开发商正在牵头组织成立业主委员会反应激烈。何女士气愤地表示，开发商根本没有权利组织成立业主委员会，开发商这样做是希望架空大部分业主。记者看到，业主代表对何女士的观点都表示了支持和认同。
当天的会议大概进行了一个多小时，由于3、9号楼主的缺席，会议并未达到预定的目的。会议次日，记者曾致电张勃对其进行电话采访。除了进一步了解了项目存在的问题，张勃还告诉记者，这次组建业委会其实是物业公司方面在听闻开发商意欲更换物业的消息后主动发起的，物业公司总经理此前还出面召集了各楼业主代表开会，要求成立业委会。
截至记者发稿时，棕榈泉国际公寓成立业委会筹备情况仍不明朗。业主张传国告诉记者，依据北京市的有关规定，成立业主委员会要依托该区域的居委会，但由于居委会办公地点迟迟没有落实，所以尚无进展。同时，棕榈泉的业主众多，工作也较忙，很多也已将房子出租，要团结更多的业主来促成业主委员会一事也有一定困难，而这也正是解决小区目前存在问题的最大瓶颈。
记者手记
棕榈泉业主沉默的苦衷
“如果不是办理入住时那多出来的17万元的交款单，我也不会对这个‘京城豪宅的典范’有怀疑。”向记者投诉的何女士说，面对“不交款不给钥匙验房”的强硬态度，何女士说她隐约意识到这里面一定存在问题，否则开发商为什么如此紧张，而何女士的后来遇到的问题也证明了这一点。
如果不是亲身了解业主的投诉，谁也难以想见棕榈泉隐藏着这样的工程问题，难以想见在如此知名的高尚住宅区内，业主也面临着居住之困以及与开发商进行“维权持久战”。实际上，棕榈泉国际公寓的问题出现已久，而业主们却一直不愿将这些问题和纠纷公开。棕榈泉业主为何选择沉默？
记者了解到，很多业主并不愿意棕榈泉的问题被媒体曝光，他们担心“因此使棕榈泉的租金、售价下跌”。于是，部分业主在发现棕榈泉出现的一系列问题后，选择搬出棕榈泉，然后把房子出租的方法解决矛盾，而不是积极地向开发商争取自己的合法权益。这也就是为什么业主所言的“棕榈泉国际公寓的问题出现已久，但我们却一直‘有苦水往肚里咽’的苦衷所在。问题不见天日的结果是，业内外以及媒体的推崇和赞美为开发商撑起了市场的保护伞，业主的默不作声则为开发商套上了一层防护衣。
采访中，业主们表示，虽然目前看来，此事的解决可能会需要更长时间，但是他们愿意团结起来，继续积极跟开发商对话、交涉，并坚信问题一定能得到解决。而本报也将继续关注此事的后续发展。
商报记者 仰静 实习记者 杨艳
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