上海银行业“君子协定”不攻自破（关注）

　　上海房地产商苦苦期盼的“金九银十”并未带来预想中的转机。受其波及，上海银行业一度坚守的“君子协定”（第一套房最高贷7成，可实行5.508％的利率下限；第二套房要在第一套房的基础上提高首付比例，实行6.12％的基准利率；二手房也要相应提高首付比例）亦告终结。

　　供大于求　不降价联盟脆弱

　　10月20日，国家发改委、国家统计局发布70个城市房屋销售价格指数，其中上海房价9月份下降1.2％，降幅最大。这是继8月份之后，上海再次成为全国房价环比降幅最大的城市。而在此前一日，上海市统计局公布的“三季度企业景气调查分析”显示，上海市房地产企业家信心指数已跌至不到90点，与1999年水平相当。

　　“这种时候促销、降价都不管用。”上海中星集团的销售负责人告诉记者。该公司曾和大华公司就两个临近楼盘竞相降价促销，但结果令人失望：尽管降价的前几天吸引了一些购买者，但在这一轮热潮过后，留下的仍是大片的空房。

　　据上海房地产主管部门公布的数据显示，今年下半年上海将有1000万平方米

经济适用房和1500万平方米商品房的放量，同时目前还有近9000万平方米的在建项目。“2004年上海公布的实际成交量为2600万平方米，也就是说从目前实际放量来看，今年上海房地产供应要比往年充足，下半年供大于求已经成为事实。”21世纪不动产上海区域董事总经理王皓分析认为，上海今年房地产交易量肯定要有所下降，只能达到1200万至1500万平方米。他对记者表示，“在目前的状态下，如果开发商信心开始丧失的话，那么上海房地产市场的大势可想而知。”

　　某开发商的话则更为形象，“很多开发商在整个9月就是什么事情也不做，没有企划、没有宣传，更没有任何针对性的战略。”很多中小房地产企业甚至于在9月份全公司员工轮流放假出去旅游。

　　“虽然有些开发商在私下达成一个协议，那就是不降价销售，但是这个价格联盟是非常脆弱和松散的。”王皓进一步分析道。

　　房贷失陷　各银行突破限制

　　上海各银行的房贷业务亦正经受形势的考验。建行上海市分行某负责人表示，上半年上海商品房销售面积为1008.7万平方米，增幅比一季度回落41.2%。而7月份，上海商品住房的成交量为77.8万平方米，仅为今年最大单月成交量的1/3。

　　这位负责人之所以着重列出7月份的数字，乃是因为该月正是上海房贷业务持续走低的“分水岭”：在此之前，随着各项楼市新政的推出，房贷市场虽颓势初现，但还苦苦维持小幅增长。而自7月起，上海房贷余额首次出现负增长，当月减少了8.9亿元。到了8月份，这一数字更是扩大到了18亿元。而据预测，9月上海房贷余额负增长达到20亿元。

　　寒流之下，各家银行坐不住了。为求自保，一度坚守的差异利率协定先是出现某种松动，继而一发不可收拾。及至眼下，上述协定已然遭到全面突破。

　　如建行上海分行推出的个人贷款最高额抵押业务，允许借款人以本人未抵押或已在分行抵押的个人住房设定最高额抵押，并在最高额抵押担保的最高债权额及抵押人与分行约定的期间内，一次或多次、循环地申请个人类贷款。最高额抵押适用于分行开办的所有个人类贷款的贷种。中行上海市分行则将房产位于中环以内、单价在10000元/平方米以下、第一套房的贷款成数提高到8成。中信实业银行上海分行对高价房与一般住房一视同仁，甚至对别墅也降低成数或不实行提高利率。工行上海市分行则部分放松了之前

二手房最高只贷6成的政策。深圳发展银行、浦东发展银行更是将推出循环授信来争取客户，即可以用同一套房产作抵押，获得相当于未贷足最高成数部分的授信额度，在贷款期限内循环使用，等等。

　　除了利率、成数等“传统”招数外，一度“皇帝女儿不愁嫁”的房贷业务被迫创新求变，以求生存。如固定利率房贷已经通过监管第一关，中国建设银行、浦东发展银行和光大银行的有关申请已经获得了央行批准，目前正在等待

银监会的批复。一旦监管部门“放行”，三家银行有望很快推出固定利率房贷，这标志着国内浮动利率房贷“一统天下”的局面很快将被打破。

　　弱市催生　多元化信贷产品

　　从某种角度来说，眼下这种“前所未有”的挫折或许正可以帮助房地产市场及其相关行业真正认识风险并逐步走向优胜劣汰。

　　“在上海的数千家开发商里，经历过前一轮调控的都少之又少，很多人从2000年进来，只看过‘暴涨’没看过‘暴跌’，他们对市场风险的认识最多只停留在专家的嘴巴里。”中穗投资管理有限公司董事总经理俞斌毫不客气地指出。

　　对于更为年轻的房贷业务来说，更是如此。可以这样说，从1998年左右开始起步，这一业务始终保持快速增长且坏账率极低，是各家银行都非常看好的业务之一。“今年7月以来个人房贷负增长，是这项业务开办以来首度发生。”一国有银行上海分行房贷业务负责人如是坦承。

　　而上海社科院房地产专家顾建发指出，中国房地产发展周期清晰可见：“从1984年到1991年是一个发展周期，1992年到1998年是另一个发展周期，1999年至今又是一个新周期。从上一个周期来看，1993年下半年国家采取宏观调控政策，使上海房价从1995年见顶回落，直到1999年才重拾升势。”由此可见，受种种条件所制约，房地产市场周期性非常明显，其风险性亦不容置疑。

　　对于上述房贷产品多元化趋势，中国社科院金融研究所研究员易宪容对上述房贷产品多元化表示，这不仅可满足消费者规避利率风险的需要，而且符合银行商业化的大趋势，对于提高银行产品风险定价能力十分重要。

　　《国际金融报》 (2005年10月24日 第四版)

　　作者：本报记者　卫容之　发自上海