堵住黑洞 呼唤税改

　　本报记者 谢丽佳

　　“房地产开发的周期很长，环节十分繁琐，为一些房地产企业偷漏税提供了不少可操作的空间。”北京中煜华税务师事务所主任税务师黄远在接受中国经济时报记者采访时表示，税务部门对房地产开发企业一般都只是进行账面资金的稽查，很难发现背后处心积虑的“做”账破绽，这更让一些房地产企业“敢于”偷税。

　　据媒体报道，北京市地税局从2003年至2005年，对1103家房地产开发企业进行了纳税检查，共发现有问题企业725家，有问题率为66％。其中千万元以上案件24个，总计追缴税款达10．05亿元。

　　记者在北京市各区地税局网站发布的欠税公告上均发现有

房地产企业“上榜”，而且其欠税金额大多逾百万元。

　　虚增成本、虚减收入

　　“偷漏税无非是在成本和收入上作文章。”一位房地产企业的高管人士向本报记者透露，虚增成本、虚减收入几乎已经成为房地产企业的常规手法。比如虚增建筑材料费用，造假花名册谎报施工人员数量以增加人力成本等等，做出“高”成本的假账。

　　在收入方面，则是将定金、更名费、拖交房款押金等各种名目的收入尽可能记入营业外收入或往来账户，以减少账面收入。

　　黄远指出，有些房地产开发企业将预售房款收入放在其他公司的账户上，以隐瞒收入；或者将部分收入核算混入其他往来账户以偷逃营业税和所得税。

　　目前不少房地产企业都在进行集团化的多元经营，成立了不少子公司，他们往往就将房地产的相关收入挂在这些关联企业的账户以避税。

　　“虽然房地产开发企业的企业所得税已基本开始实行预缴方式，但为了争取货币时间价值，减缓自身的资金周转压力等，也有不少企业迟迟不确认收入，以拖延缴纳或清算企业所得税以及清算土地增值税。”岳华会计师事务所副主任会计师潘帅告诉本报记者，房地产开发的时间跨度很长，一般一个项目都会有几期工程。按理，企业只要签订一份合同，卖出一套房子并且向业主交付，就意味着收入的产生，应该确认成本与收入。但事实上，不少企业往往是等到数年以后，项目全部销售完毕，才愿意决算成本、收入，申报缴纳税款。

　　而税务部门往往是以年度为单位征税，这种期限的不“配套”又让开发商有机可乘。一些房地产开发企业可能会把前一项目中赚来的钱投入到下一个项目中去。因此，从账面看来，企业并未盈利或者利润极低。

　　“这些只是一些比较拙劣的偷税手法，比较容易被识破。”黄远向记者透露，还有许多设计巧妙的偷税“高招”不为人知，如降低不可售面积成本，同时加大可售面积的成本，避实就虚，以抬高成本，而很难得以查证。

　　税制尚待完善

　　“税收制度不完善以及稽查力度不够，是造成房地产开发企业偷漏税严重的主要原因。”一位不愿具名的财政学学者在接受本报记者采访时指出，部门协作护税机制的缺位产生了较大的偷漏税“缝隙”。税务征收部门和土地管理、房屋管理等涉及房地产业的诸多行政管理部门信息不对称，很难全面掌握房地产企业所有的涉税资料，因此产生了不少征税“盲点”。而且一些税务工作人员在进行一般程序的案件稽查时，只注重直接证据，而忽视相关证据的提取；注重外部证据，而忽视行政机关内部形成的证据，不能形成一条完整的证据链，因而对案件的性质也确认不清。

　　此外，目前我国征收房地产税一般是按照行政计划进行，有些税务部门每年只要完成税收任务，就不再大力进行税收稽查，对一些企业的偷漏税行为并未严加约束；而且，为了避免第二年征税的任务基数定得太高，一些税务部门还会控制本年度的税收额。因此，从某种程度上讲，税务稽查的“松弛”让一些企业的偷漏税行为得以蒙混过关。

　　“不过，税制当中存在的一些不合理因素，对于造成房地产开发企业偷漏税现象严重也难辞其咎。”该名学者认为，在房地产开发中，税费繁杂，在开发成本中占据了较大的比例，尤其是费所占的比重太大，虽各地差异较大，但一般而言，收费项目大多有数十种之多，有的地方甚至超过百种。而且在涉及房地产的各类税种中，又存在重复征税、税费不分的现象，令企业负担过重，因此导致一些开发企业不惜铤而走险，想方设法地逃税。

　　此外，计税标准也存在问题。我国土地使用税按面积征收而非按价值征收，这种计税标准无法体现对土地级差收益的调节，税收收入不能随着土地价值的提升而增加。

　　纳税“资质”良莠不齐

　　“所有行业都免不了存在偷漏税行为。”黄远指出，只不过房地产开发企业的“暴利”及其涉税金额之巨使得其备受关注。事实上，也有许多立足长远发展的房地产开发企业，十分注重依法纳税，而且往往在立项之初，就开始进行详细的税收筹划。

　　潘帅也表示，不少房地产开发企业主动要求会计师事务所对其账目进行

审计，以规避偷漏税风险。有些企业在项目进行一期销售并达到交付条件后，就按照会计准则开始确认成本、收入，并相应缴纳税款。

　　“偷漏税的大多都是那些捞一票就撤的企业。”黄远指出，我国房地产市场目前还不够成熟、规范，许多房地产开发企业都是项目公司，通常都是做完一个项目就散伙，毋须担心偷漏税罚款，因此就敢理直气壮地逃税。但也确实存在一些不懂税法，自己透漏税还不知情的“冤大头”企业。

　　“事实上，房地产企业透漏税并非易事，存在诸多限制。”潘远告诉记者，首先房地产开发需要大量的资金，需要从资金市场上取得贷款或从

证券市场上筹得资金，银行在对企业发放贷款之前，都会要求其出示一份详细的经有资质的会计师事务所审计的财务报告并进行严格审核，然后视其可行性及以往的业绩情况放贷。

　　而企业一般都会期望通过较高的利润以吸引贷款，高利润则意味着高税率，这一点企业无法回避。同时企业的业绩情况对银行的信用等级评定也是至关重要的。

　　此外，一些谋求上市的房地产开发企业，更是需要以高收益、高业绩来通过上市审核及吸引投资，因此不可能以低盈利或亏本为由避税。

　　对于房地产企业无缘2004年度纳税300强一事，潘帅认为这与房地产开发企业的总体规模有限有关。她指出，排行中的许多非房地产开发企业都是一些规模较大的集团公司，从事多方面经营，综合税收较大。相较之下，我国房地产业中的规模型企业较少，纳税额自然无法超越前者。

　　此外，不少房地产开发企业从事跨区域开发，在各地成立的项目公司都是按属地纳税，其中有些公司的地方纳税报表并未与母公司合并，这可能也是房地产开发企业纳税排名靠后的原因。

　　“尽管如此，房地产开发企业透漏税相对严重的现象仍不容忽视。”黄远认为，一些侥幸偷漏税的企业，因为省下了高额税费，因而相较依法纳税的企业，获得了更为可观的利润，容易导致纳税企业产生不平衡心态而跟风效法，从而出现“劣币驱逐良币”的怪圈。

　　对此，潘帅表示，除了推进税制改革以及加大稽查力度双管齐下，还应借助各种社会力量建立协税、护税网络，加强对房地产开发企业的税收征管稽查，以规范整个房地产业的纳税行为。