地产精英“剑指”黄金周

　　“十一”黄金周是房地产市场推广产品的重要节点，天津楼市数十个地产企业都进入了备战状态，新一轮“楼市大战”即将爆发。记者走访了各大发展商、地产中介以及顾问公司，请有关负责人对“十一”黄金周天津楼市进行全方位扫描和分析。

　　顺驰华北集团销售体系高级经理 马晓媛

　　津滨创辉发展有限公司副总经理 付晶

　　永泰红磡集团企划研发中心总监 段立新

　　乐康置业策划部经理 许晓鹏

　　宁发发展有限公司企划主管 李妍

　　戴德梁行天津公司研究顾问部经理 王红

　　天津中原物业公司研究部经理梁美娜市场篇：多数持乐观态度“金九银十”的楼市依旧被多数开发商和分析机构看好，特别是9月21日至25日秋季房交会的举行，正好为黄金周楼市预热。

　　马晓媛：一般住宅销售周期至少在一周以上，而房交会在9月21日至25日举行，购房者在房交会上集中考察后，可利用长假购房。预计“十一”黄金周的销售状况会比较理想。许晓鹏：国家对房地产市场的宏观调控政策一方面抑制了投机需求，另一方面也抑制了实际需求，但这部分购房者的需求最终会爆发。随着消费者信心的恢复，今年“十一”以及之后的

天津楼市成交会比较理想。段立新：下一阶段新盘上市量“井喷”，对购房者而言，选择多了决策周期自然会加长；而对开发商而言，竞争将更惨烈。付晶：按开发周期推算，大量新项目新组团将在“十一”前后取得预售资格，而且都是高档楼盘。庞大的供应量将有效需求稀释，供应量释放意味着可选择余地增加。因此，今年黄金周，“金九银十”的局面恐怕很难出现了。

　　李妍：预计黄金周市场火爆，目前市场正在逐渐放量，而且确实出现了很多优质的项目。产品篇：供应充足但缺少亮点

　　“十一”前后一直到10月底，天津楼市供应将明显放量，大梅江地区的卡梅尔、天鹅湖、水岸公馆、华厦津典、洛卡小镇、依云小镇，快速路、地铁沿线的太阳城6、7号地、百合春天、大通复兴门以及市中心远洋天地、赛顿中心、英郡等项目。供应量虽然充足，但市场中仍缺乏足够亮点，特别是目前很多项目仍停留在图纸阶段，成功与否要看开发商最终能否真正做出广告宣传的效果。

　　马晓媛：预计“十一”期间上市的中小

户型产品会多一些，外地开发商开发的产品也会在“十一”前后相继上市。另外，旅游地产、产权式酒店等以前比较少见的创新产品，下一阶段的供应可能会比较多。许晓鹏：“十一”上市项目主要集中在海河、老城厢及梅江等区域，新项目中有为数众多的高层项目，因此楼市是由高层住宅唱主角。

　　段立新：新产品在内部创新方面不多，更在乎的是外檐、景观等外在风格的挖掘，比如各种外国风格概念。楼市结构性矛盾仍很突出，同质化现象严重。付晶：新产品创新方面有一定进步，但大都停留在图纸阶段，最终项目能否实现各种概念和创新非常关键。李妍：新产品无非两种，迎合市场的产品和差异化的产品，例如卡梅尔等梅江南地区的几个楼盘就属于后者。

　　王红：三季度新增供应主要集中在南开区，均价大多超过5500元/平方米，西青区、东丽湖、开发区、塘沽区等也有新盘供应，均价近4000元/平方米。10月份，梅江区域和南开区有高档楼盘上市，均价5500至6000元/平方米。从需求看，1至8月份住宅月成交量低于80万平方米，而去年平均月成交量为107万元。国家宏观调控政策出台后，6月份成交量最低约为58万平方米，之后有所回升，8月份达到78万平方米。营销篇：市场成熟回归理性

　　由于天津房地产市场正变得越来越成熟稳定，买家心理更加理性，加之市场供应放量，消费者可挑选余地加大，因此普通的促销方式已难以打动购房者。预计在今年黄金周，发展商多数以实惠作为营销突破口，各类活动营销成了抢夺市场的亮点。马晓媛：各开发商的营销手段比较接近，创新体现在对客户的服务方面，比以往更加细致，对客户的梳理也将更加细致。

　　许晓鹏：黄金周期间，开发商在营销手法上仍将维持现有的销售模式，海河等热点区域现有房价很有可能再次出现小幅上涨。

　　段立新：营销手法是为销售服务的，本身并不需要创新，真正需要创新的是不断挖掘客户认同的价值。天津人需求多元化的倾向越来越明显，这就给发展商提供了让客户认识并接受新价值主张的机会。

　　付晶：黄金周期间，发展商不会在营销手法上实现大的突破，一些高端项目试图以建设示范区的方式来打动消费者，成为金秋房地产营销的新特点。

　　梁美娜：与去年房地产市场层出不穷的营销创新相比，今年楼市新颖的营销手法较为少见。发展商首先在“实惠”上做文章，不少楼盘采用“低开高走”销售策略；其次是活动营销，既有多彩的社区活动，也有面向社会的大型活动。