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构建住房梯级供需结构问题调查之五见习记者 章剑锋
人均一张床，户均一套房，千军万马挤独木桥，这样的情况正在自有住房市场里上演。人人都想有一套自己的房子，对居住大同思想的诉求空前热烈。
“人均一张床、每人一间房，都是关于全社会平均居住水平的形象说法，”清华大学
房地产研究所谢岳来博士9月15日告诉中国经济时报记者，就中国目前情况而言，大多数家庭已经独立居住在一套住宅中，居住条件已经比较宽敞，但远未实现人均一间房的自有住房格局。
谢博士介绍说，发达国家基本实现了“人均一间房”，但中国的居住水平跟发达国家相比有不小的差距，居者有其屋的大同思想更是遥不可及。
历年来的数据均有表明，房地产市场对于自有住房的需求一直成倍递增。据有关专家与开发商对本报记者的描述，几乎是男女老幼均想在城市里买房子安家，这对于本身薄弱的商品房供应能力来说无疑是一种压力，若不能找到一种有效的途径将此类需求加以化解，整个房地产市场将不能有效发展下去，住房消费会更混乱无序，保障全民住房更无从谈起。
居者能否有其屋？
“我想要有自己的房子。”23岁的吴炫耀9月16日在深圳对本报记者说。他在学校里就有过要在城里买一套房子的想法，工作了五六年，他迫切想要有一套看起来舒服、住起来也舒服的房子，为此近一年间他一直在关注房价的涨跌，并为此拿捏不定。
吴认为，要么有钱就买好一点的，要么没钱就干脆不买。理由是深圳一类城市里的二手房太贵了，地段好一点的无异于商品房价；而租房更是不划算，几千块钱一个月的房租与商品房月供几乎持平，而且居无定所缺少归属感。相比之下，消费商品房更为合理，“趁年轻多赚点钱，早买房早省心也早安定。”
吴炫耀称，与他一样目的明确的年轻人在深圳遍地都是，“都是为了买房子，打拼到三四十岁，有了自己的房子，之后可能就没什么可牵挂了。”
“商品房的供应是极有限的。”中国房地产及住宅研究会秘书长张元端此前接受记者访问时对此种现象有很大的意见，认为不论是初入社会的学生还是低收入阶层，人人均想在商品房市场里人手一套，这增加了供应压力，进一步加剧了供求矛盾，“大家都要买，矛盾就来了，你稍微忍耐一下，矛盾就会缓和。”
张元端呼吁在商品房市场里增加供给，控制需求，并认为这是房地产市场首要解决的问题，亦是永恒的主题。
中国房地产供给根基似乎一开始就偏弱，人本经济学家巫继学9月间提供给本报记者的一份数据即显示，近十年间，尽管中国住宅年平均竣工面积达4．59亿平方米，但到2000年底所解决的人均居住面积尚只能10平方米左右徘徊。
巫教授感慨：“多少无房户、困难户、危房户呼唤住房。三代同堂、两代同床，几对夫妻同室，屋中又搭屋的尴尬至今让人难忘。住房问题是中国城市的一块心病，解决10多亿人口的住房问题，是一个艰巨而又复杂的任务。”
清华大学房地产研究所谢岳来博士分析当前市场的强劲需求由来时称，自1998年以来，住宅供应的增长是非常快的，年增长率远远超过ＧＤＰ的增长，但中国居民的居住水平还不高，由于当前房价居高不下，老百姓买不起，有效需求比潜在需求小很多。
谢博士的言外之意即，由于房价的涨幅及供应的有限，未能尽数满足居住需求，因此绝大部分潜在购买力受到压制，成为一种没有转化为现实的虚拟需求，更多时候以一种强烈的无支付能力的购买愿望跻身在市场中，如前所述的吴炫耀一类年轻人即是。
谢博士认为，目前的消费心态是不太合理的，不管高收入低收入，大家都想住大房子、好房子、地段好的房子；为了改善住房条件，不惜牺牲其他方面的生活质量，可以说住房消费上已经出现一定程度的非理性攀比。
谢同时称，政府有必要给民众更多的信心，培植他们理性与平和的消费心态，“只有相信自己的居住问题能够解决，心里才不会发慌。相反，如果人们担心以后的居住问题会是一个严峻问题，他们就会对拥有住房变得敏感而急切。”
但北京师范大学讲师周小萍博士此后给出的数据让人怀疑政府是否有能力使民众在居住方面持平和心态。其数据显示，中国2004年住宅竣工面积为3．48亿平方米，增长率约为2．3％。如果按照普通住宅单套面积120平米的标准计算，2004年住房竣工套数为290万套；按2004年全国城镇户均住宅建筑面积80平方米计，住房竣工套数则为435万套。而我国每年仅城市化运动新增加的城镇人口就近1000万人，因此供应是比较紧张的。
而且周小萍认为此种状况将永久存在，她称，土地是稀缺和不可再生的，而人类又对土地资源的需求量日益增长，造成房地产经常处于供不应求的状态。另一方面，社会存在着贫富差距，这种差距在短期内，甚至长期都是难以消除的。这就导致总会有一部分人买不起房子。
梯度转移化解压力
周小萍认为，中国目前的住房刚性需求太大了，虽然单纯的欲望还不是有效的需求，但欲望却可以推动需求，导致盲目的消费。
周同时援引了央行金融报告内一组数据，认为2000年、2001年和2002年的别墅和高档公寓类住宅竣工套数由1999年的2．3％上升到2003年的3．6％。这说明中国盲目消费的现象比较严重，合理消费格局的建立任重道远，这是有悖国情的，应该“节欲”。
谢岳来表示，不应该不负责任地指责民众的消费心态，他同时认为，消费心态有如一面镜子，从另一方面折射出中国整个住房供应体系的不健全与不完备，否则民众就能够各取所需各得其所，而不会一拥而上进入商品房市场。
谢岳来重申了他的观点，认为要满足大多数人的自有商品房需求无疑是不切实际的，发达国家如美国、法国、爱尔兰等，尽管已实现人均一间房，三居室或以上户型占全部住宅的比例98％，即使是土地昂贵的日本，这一比例也达到了74％。但这些国家的住宅自有率却要低得多。“美国历史上住宅自有率的最高水平只有69．2％，而一些北欧国家的住宅自有率更是低于50％。”
“首先应当关注的，是不同收入阶层的家庭是否都能住得上房而非买得起房。如果穷人和富人都有相对合适的房子居住，那么我们并不需要过多地关心住房自有率的问题。”
而在早前，中国房地产及住宅研究会常务副会长包宗华与秘书长张元端接受本报记者采访时，首倡构建梯度住房消费模式，认为这会是解决居住问题的最好办法。
包宗华介绍说，在国外，对于住房消费的理性程度较高，一个初入社会的大学生，可能最初会选择租房来解决居住问题，在具有一定积蓄之后，才会考虑进入二手房市场，并由此逐步向商品房消费过渡；同样在中国，低收入者有必要吸取梯度消费经验，在商品房普遍供应不足的情况下，先将消费欲求缓一缓，退而求其次，这有助于减轻多方面压力。
与此同时，包宗华与张元端提出必须进一步促进多元化住房格局的形成，为梯度消费做好前期准备工作，着力改善供求结构，加大保障性住房建设力度，多建中低档商品房、经济适用房及廉租房，把穷人的问题先解决好。
“住房消费必须存在梯度，拉开一定的差距，不要全民一致求大、求新、求豪华，消费要有层次。”周小萍说。
谢岳来认为，居住是人类的一种基本需求，在使大多数人住得上房这一方面，中国有必要借鉴新加坡与香港的公屋模式，以此承载商品房消费领域与日俱增的压力。
新加坡现有住房中超过80％是政府营建的公共组屋，由政府建立一套严密的配套制度与建设办法，将居者有其屋提升为一项基本国策实施。根据谢博士的数据，“2000年新加坡人口普查”的统计数字显示，88％的新加坡家庭住在公共组屋；92％的新加坡家庭拥有自己的住房，而租赁住房的家庭百分比仅为6．6％。“
同样在香港，1970年即由当时港督推行居屋计划，目前公屋总量已达107万套，比私人拥有的住房还多几万套，这在世界上也是空前的。
据包宗华的观点，在梯度消费最基础的此类保障性住房层面，中国目前存在的问题是不容忽视的，特别是存在于地方政府的问题，不舍得牺牲一部分政府利益，以各种借口少建或不建保障性住房，财政方面相应得以少支出，责任意识不强。
谢岳来认为，梯度住房消费需要有一个完善的市场环境。有没有足够的房子供年轻人租用？有没有一个供应量充足的、令人放心的二手房市场？如果房租畸高，或买二手房像赌博，成本不处在一个合理水平上，一不小心损失巨大，首先民众不会放心购买或租用，自然被迫要尽早买房。而如果从小房子换成大房子，成本太高，那么老百姓可能就会冒险从一开始就买大房子。
“所以，有时候我们提出的方向是对的，但是中间有太多崇山峻岭，这使得我们前进的道路不得不多一些曲折。”
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