超大户型住宅市场“消化不良”

　　加强对普通商品住房和经济适用住房价格的调控，保证中低价位、中小户型住房的有效供应，这是国务院上半年出台的房地产市场宏观调控措施之一。尽管如此，天津楼市中超大户型产品放量供应的现实暂时还未改变。据不完全统计，下阶段有近10个楼盘主力户型面积都将超过150平方米。专家认为，超大户型集中放量，市场消化将承受相当压力，只有在设计上更加注重个性化、创新化，合理配置户型，才是超大户型未来的发展方向。高档住宅面积不断膨胀

　　“我们项目最小的户型面积，公寓是180平方米，别墅是220平方米”，在梅江南某楼盘的外卖场，一位售楼员告诉记者。记者通过调查发现，目前本市高档住宅项目中，户型面积正有不断扩大之势。特别是一些新开发的高档项目，主力户型正在由过去的150平方米向180平方米甚至二三百平方米发展。而且传统的三室两厅两卫户型布局，也正在被多厅、多卫、多卧所取代。

　　九、十月份是大梅江板块各项目集中放量时期，超大户型将成为此板块供应的绝对主力。如卡梅尔别墅在160平方米至350平方米，高层公寓在180平方米至280平方米；天鹅湖主力户型为四室和五室，面积在250平方米左右；华厦津典最大的三室面积在190平方米左右，另外还有210平方米的四室及260平方米的跃层；依云小镇主力户型在160平方米左右；海逸长洲130平方米就可称得上是小户型；其他如水岸公馆、梅江湾等，户型面积也都较大。

　　另外，市中心一些定位于高档的公寓，户型面积也都不小。如成都道与西康路交口的赛顿中心，主力户型面积在200平方米左右；水上公园南侧的时代奥城和方正山海天，主力户型在180平方米至300平方米之间。用超大户型显示社区档次

　　“目前，天津市

房地产市场中的户型设计正在朝两个极端发展，一个是越做越小，一个就是越做越大。”浩天房地产副总经理李晓昕介绍说，“前者自然是瞄准总价承受能力有限的普通消费者，后者则主要针对高端客户。”

　　具备一定经济实力或在某个领域获得成功的人士，对居住的地域、环境、档次会比较挑剔，更强调居住氛围、舒适程度，希望在相对宽裕的空间里获得舒适感和生活情趣，追求置业的终极和一步到位，并且大多有多次置业经历。这是多个超大户型项目开发商对目标客户群的描述。

　　宁发发展企划主管李妍认为，超大户型由于面积放大，在设计上可以给业主的舒适性与功能性提供更大的空间，因此更能满足高端客户的需求。而且，洋房、高层公寓、联排别墅等不同类型超大户型产品的出现，也为不同口味的高端客户提供了多种选择。

　　然而有些业内人士却认为，户型面积不断膨胀，最根本的原因是，很多开发商认为只有开发超大户型，才能保证项目整体定位和档次。“根据开发经验，大户型可以比小户型多出15－30%的建筑面积，同时比小户型降低15－20%的造价。这意味着，花同样精力做超大户型的高档项目获得的利润更大，开发商自然更愿意给户型‘增肥’了。”天津富力城总经理张璇透露说。集中上市趋势供大于求“近段时间超大户型产品上市较为集中，特别是以大梅江板块为代表，这对市场消化能力是一个严峻考验。”李晓昕不无忧虑地说。

　　他认为，目前高端住宅的开发已经走入误区，很多开发商认为只要把户型做得足够大、把总价订得足够高，就可以保证自己项目的高品质。在这种思想指导下，一些项目甚至推出了180平方米的两室、三厅、三卫户型，每个功能分区都大得出奇。而实际上，大户型、高总价并不完全是高端住宅的代名词，户型开发应该适度并且具有合理性和前瞻性。单纯加大面积而忽视功能分区的科学分割，只会将户型做得跟仓库一样，居住起来并不舒服。

　　中原地产的专家向记者算了一笔账，一套260平方米的四居高层公寓，均价为7000元/平方米，整体购房款达182万元，按首付40万后20年按揭计算，月供约10000元。而这一价位可以有非常多的选择，选择近郊的TOWN-HOUSE、别墅、花园洋房以及市区150平方米左右的精

装修三居室均可。这样，超大户型实际上不仅是在和同类产品竞争，也在和市场中所有的高档产品竞争。

　　“超大户型大量上市，一方面反映出市场确有需求，另一方面也表明天津市场供应结构的矛盾依旧突出。”戴德梁行研究顾问部经理王红说，“实际上，天津买超大户型的客户就是固定的一批人，他们会在某一区域多次置业。但现在类似产品的供应已出现超出需求的趋势。”超大户型应大而有理

　　尽管供应量较大，但一些超大户型开发商认为，无论是哪种类型的产品，都有“旺销”和“滞销”的区别，关键产品是否能做“精”。对于超大户型而言，设计上如满足下面三方面要求，市场前景还是很广阔的。

　　首先是合理的户型配置。必须从人性化设计理念出发，关注生活的方便性和舒适性，比如动静区分离、干湿区划分、面积最大利用率，甚至门开在哪、开的角度、是否方便出入、电源插座的位置等细节问题都会直接影响购房者的选择。如卡梅尔的260平方米四居户型，将

客厅、餐厅、客房等公共空间与卧室、儿童房等家庭私密空间区分开来，并增加了家庭厅设计，家中来客时也不会干扰其他成员的生活。

　　其次是个性化设计。大而不当的空间设计已经很难满足购房者的需求，利用不同层次、不同朝向进行一些个性化设计，有各自特色才能吸引更多购房者的目光。如天鹅湖高层户型设计中加入了四合院元素，每户设计一个室内庭院，并通过叠错阳台、一步台增加室内与室外的交流。

　　第三是创新。如今的楼市早已进入创新变革时代，各种名目的概念争先恐后、千方百计吸引购房者的注意，这都表明没有创新就没有市场中的一席之地，这就是越来越多的开发商把大量精力从市场推广转到户型与功能创新设计上的原因。如赛顿中心以智能化为卖点，设计了完善的家庭智能中心系统，用户可以通过中央遥控器甚至手机来遥控住宅内的窗帘、空调，调节室温、照明系统，控制家电开关等设施，并通过网络实时监控家中情况。