假按揭折射银行监管乏力（市场分析）

　　日前，由中国人民银行公布的《2004中国房地产金融报告》指出，假按揭已成为个人住房贷款最主要的风险源头。根据中国工商银行消费信贷部门估计，该行在个人住房贷款中的不良资产有80％是因假按揭造成的。

　　利益驱动开发商

　　所谓假按揭，指的是开发企业以本单位职工、雇佣其他人作为购房人，借购房之名套取金融机构贷款的行为。

　　据了解，开发房产多是项目运作制，开发商的资金一般只占总开发资金的很少一部分，关键是要不断向银行贷款，并迅速滚动回笼资金。按照程序，如果向银行贷款，一般先以土地作抵押，所得款项主要用于交纳土地出让金和政府的各种税费，其他的用于基础建设；待到土地解押并拿到预售许可证后，楼盘才能对外公开销售，在这个时候，开发商再拿房子进行抵押，再次进行贷款，但以这种方式贷款市场风险比较大。

　　目前，银行对于

商品房开发贷款一般要求比较严格，企业向银行贷款，银行不仅需要考查企业资信条件，而且要层层审批，手续比较繁琐。相对而言，个人住房按揭贷款门槛低，手续也简单。此外，假按揭贷款容易、利率低、速度快，特别对于资金实力缺乏的开发商有很大吸引力。

　　假按揭虽然是假买卖，但手续基本真实，费用不能省，程序也不能少。那假按揭究竟省在什么地方呢？记者了解到，银行向开发商贷款的一般期限不超过5年，利率一般在8％—10％，而个人住房贷款的最高年限为30年，而利率仅仅为5.04％，两者利率相差将近一倍，以利差3％计算，100万元贷款一年光利差就是3万元，30年的利差就是90万元。对于开发商来说，能够及时通过商品房销售回笼资金非常重要，如果销售不畅，资金压力又大，就有可能通过“假按揭”等非正常手段用30％的首付款，骗得100％的房款，迅速回收资金，而自己只需付月供即可。

　　一些业内人士认为，假按揭从房地产业诞生那天起就存在了，已经是房地产市场的潜规则，而产生假按揭的原因也是多样的，主要集中在销售不畅的楼盘，如卖“楼花”以及卖“尾楼”阶段，期房、商业用房（包括

写字楼）及接近清仓的尾楼盘，特别是那些因卖不出去而积压的房产，更容易出现假按揭。

　　银行难辞把关之咎

　　假按揭现象的出现，一方面是由于开发商资金短缺，急于变现，但另一方面也折射出银行自身的诸多问题。根据中国工商银行消费信贷部门估计，该行在个人住房贷款中的不良资产有80％是因假按揭造成的。那么，数量如此巨大的假按揭现象，银行方面怎么愣是没有发现呢？

　　记者就假按揭问题咨询了多家银行，得到的回答大同小异：“我们有严格的制度，谁贷款谁负责”，“办理按揭业务时经办人员要对借款人提供的材料进行审验，所以办过的按揭手续绝对可靠”，“银行在办理按揭时也要考虑各种贷款的风险，不会出错的”等等。如果这样的话，那么大量的的假按揭又是如何产生的呢？

　　不可否认，假按揭大量出现与银行把关不严有直接的关系。记者在陪同一位朋友买房子的过程中了解到，现在消费者购房，个人办理按揭贷款一般由房地产开发公司的售楼员代办，个人提供相关证件后，往往只需要在贷款合同上签字。而且，一些个人为了办按揭常常找一些不相干的单位虚开收入证明，但由于目前我国个人信用体系不完善，对于这样拙劣的造假，银行即使想追究也是心有余而力不足。

　　此外，各家商业银行特别是中小型商业银行为抢占个人住房消费信贷市场所制定了各种内部激励机制，也在一定程度上助长了假按揭的气焰。

　　去年以来，业内专家不断发出警告，假按揭正在成为个人住房贷款业务的最大风险之一，并且随着国家宏观经济政策调整，尤其是针对房地产行业的银根紧缩策略和利率加息，各大商业银行对房地产信贷全面紧缩，造成房地产业资金全线告急，而对于个人按揭等低风险业务并没有进行严格限制，使得假按揭有愈演愈烈之势。

　　假按揭危害严重

　　对银行而言，假按揭给银行造成最直接的贷款风险，贷出去的是巨额的款项，收回来的却往往是一堆市场难以消化的房子。“有的开发商故意抬高房价，远远高于房子的实际价值，把价值50万元的房子卖成80万元，等于是把风险转嫁给了银行，可一旦开发公司出现大问题，楼价大跌，能否按照房子的实际价值拍出去还是个未知数。”一位不愿透露姓名的房地产公司经纪人这样告诉记者。

　　对于真正办理过按揭住房的消费者，假按揭的危害更为严重。由于房子已经登记了房主并在银行有按揭记录，就会导致他们购房后办不到房产证或根本无法办理银行按揭。而开发商为了安全起见，也多找本单位的职工作为购房者，一位售楼小姐在向记者介绍楼盘买卖的过程时提到，她以前所在楼盘的营销总监就曾用她的身份证在银行办理过假按揭，而且强调“不会有什么事情的”。

　　此外，业内人士还告诉记者，假按揭在给银行和消费者带来巨大风险的同时，也造成了房地产虚假繁荣的表象，引诱社会上大量的资金涌入房地产市场，严重危害住房金融业务的健康发展。上世纪90年代，房地产泡沫破灭，资金链骤然断裂，银行背负巨额坏账。根据有关部门调查，全国房地产泡沫最盛时，银行被套牢资金高达6000亿元，到现在，房地产的发展规模更为庞大，对整个国民经济的影响也更是举足轻重。近年来，国有商业银行纷纷加大了处置不良资产的力度，各种规模的抵债资产拍卖让人应接不暇，其中有大量的房产和土地，相当一部分是过去房地产开发过热时形成的不良贷款。

　　《市场报》 (2005年09月05日 第四版)

　　作者：本报记者　王旭辉