2005年上半年，香港甲级写字楼租金上涨30%，空置率也由去年年初的8.3%降至6.6%。
以往租金上涨通常是由金融事务带动，但此次上涨非金融事务的租用需求起了很大作用，在过去12个月内其增长超过6成，这令租金上升的基础较为稳固。
从需求来看，以现时甲级租金水平来计算，租金支出平均占商业租户支出的4%－6%，反映出写字楼的需求弹性较低，现时承受加租的能力较大。
此外，就业数字及新增职位的动向一向与出租率正相关。据统计，受访企业中超过5成表示第四季度将增加人手。而人手增长大约为4%－10%
(年率)。
从供应来看，2006年的新落成面积约70万平方呎，新增需求预计将超过200万平方呎，而一座商厦的落成需时3-4年，也就是说，供求将出现持续不平衡。因此，空置率下降至4%下的可能性很高。
从地区来看，中环租金升幅较外围地区的升幅高出35%，因租金的差别及地区集中性对非金融企业来说并不重要，所以笔者认为，未来租金增长将更多的集中于尖沙咀等地区的外围写字楼。
在投资策略方面，笔者建议多留意上市公司写字楼的地区收入分布及议租能力。本文提及的租金分析及趋势只局限于甲级写字楼，至于零售地铺的租金，相信没有太大的上升空间，议价能力也较逊色。
个股方面，有两家公司值得留意，首先鹰君集团(0041.HK)在九龙区、旺角的朗豪坊刚步入收成期，若全数悉售，可获得超过51亿港元入账，及12亿港元纯利。
另外，其位于中区的万国宝通大厦正进入合约重议阶段，空置率也有明显改善，在计算各项物业后，估计每股资产折让可达40港元，比现价折让4成多，估值具有相当的吸引力。
九龙仓(0004.HK)的收租业务主要集中在尖沙咀，占公司写字楼资产的80%，预计尖沙咀会是租金上升最快的地区。
另外，内地的港口业务也为公司带来利润增长点。作者：陈英龙 凯基证券分析员
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