经营业态的差异化是中国商业地产界目前亟须解决的问题之一。本报记者 吴伟洪 摄
缺经验、缺模式、缺资金、缺资源、缺人才
商博会谋破商业地产5大瓶颈
广东省连锁经营协会副会长、瑞地机构总裁方志华透露，第二届商博会将以“交流·交易·交融”为主题，搭建中国商业地产界的庞大交流平台。
数据
中国房协城市开发专业委员会、中国商业地产联盟公布的《2004年中国商业地产发展报告》显示，全国商品房空置面积为1.23亿平方米，比2003年末下降8.3％，其中商业营业用房占整个商品房积压量
的25％以上，而且面积增长了5.2％。
广东省房协近期公布的数据显示，今年1－6月全省滞销和积压商业用房面积达374.35万平方米，同比增长7.48％。
8月28日，广东省连锁经营协会副会长、瑞地机构总裁方志华接受记者采访时表示，中国商业地产的问题集中体现在“五缺”:缺经验、缺模式、缺资金、缺资源和缺人才。为此，将于9月28－30日举行的第二届中国(广州)国际商业地产博览会”，将以“交流·交易·交融”为主题，搭建中国商业地产界的庞大交流平台。
1 缺经验
商业地产商多半路出家
南方都市报(以下简称“南都”):近年来，大型SHOPPINGMALL(购物中心)的建设此起彼伏，这些造MALL运动的开发主体情况怎样？
方志华:应该说其中大部分MALL的开发商都有住宅开发的背景。许多大公司的转型带动了一大批住宅房地产公司进入商业地产领域，许多小企业不顾自身实力有限，也盲目跟风。由于缺乏经验，不考虑区域科学性布局，重复建设，造成了网点布局结构性、地域性的不合理，加大了开发风险，一些地区商业地产空置率居高不下就是最好的说明；有的发展商继续沿用开发住宅地产的方式，抱着“卖完就走”的经营思路，将风险完全留给了中小投资者；还有些开发商采取“先开发后招商”的方式，凭非理性的感觉进行项目投资，在没有明确的目标、明确的客户、明确的业态组合的情况下就开始破土动工，然后再考虑如何招商的问题，其结果是招商效果不好，经营更成问题。
2 缺模式
订单模式目前仍可行
南都:“先开发后招商”的模式存在不少弊端，那么目前商业地产有没有一些比较可行的开发模式？
方志华:目前商业地产界能够称得上样板的项目还不多，普遍认为比较成功的天河城，有其先天优势，如地铁等。发展商也有足够实力守了几年。能够符合现在的开发环境、开发模式的样板非常少。有的商场先盖好，然后分割成不同面积出售产权甚至卖期权。在这个过程中，很多企业对商业面积后期运营不加考虑，少数采用1－3年的返租形式帮助买家养铺、营造商业氛围。这种模式的不良后果随着项目的交付使用而暴露出来。有不少零售商负责人表示，经常去看商场、找店面，但往往发现原来的设计难以满足租户的要求。如果改造，则会造成大量的人、财、物的浪费。
比较理想的做法是在确定选址后，能够与一些大的商家先行沟通，对布置多大卖场、百货、餐饮等心中有数，并以此设计商场，再设置营业面积、层高、承重、电梯、供电、消防、客流、停车等，大的主力店定了，其带来的大量人流和相对稳定的收益，可以帮助项目度过最初几年的艰难期。
3 缺资金
商博会将提供融资交流平台
南都:商业地产项目的投资很大，收益又比住宅慢，资金从何而来？
方志华:目前来说主要还是银行贷款、一部分自有资金和预售资金。中华广场当年就有一定的租售比例，而有消息说正佳广场出售负一层商铺，也有7亿元的回笼资金。据统计，目前银行信贷仍是商业地产的主要融资形式，由于银行贷款提供的资金数量和使用期限都有严格限制，项目风险首先由开发商完全承担，然后才是银行，不利于风险分散。
南都:有没有其他新兴融资渠道能突破资金瓶颈？
方志华:最近谈得比较多的主要是基金和房产信托。中国商业地产联盟的报告显示，房产信托在资金运用上，可以横跨产业投资、资本市场和货币市场，形式多种多样:如通过贷款、股权融资和交易等方式为房地产开发商提供资金；或者阶段性购买房地产企业，然后再以卖出的方式融入资金；还有一种是房屋财产转让的资金模式，就是一些写字楼、公寓已经建成运营了，出租情况良好，在这种情况下开发商需要融资的话，可以采用转让的方式融资。
基金则是由投资基金来投资商业地产，或者说一开始就有投资基金进入进行控股。或者商业地产开发建成后由投资基金作为收益型物业来购买，把商品买下来进行经营，这样资金链就不会断裂。随着银行收紧信贷，要解决资金问题，把开发、销售、经营管理和业主收益捆绑起来，基金的办法应该是努力的方向。
不过目前成功引入基金的商业项目还不多，我想主要原因在于，商业地产开发商思想意识和实际操作上都没准备好，基金没有银行贷款来得直接、容易。现在的国际基金都有比较完备的项目评估体系，以规避投资风险，通常他们会按照现金流折现的方式来计算。开发商在宏观调控大背景下，要获得足够的资金，就应该改变已有的观念，按人家的游戏规则来谈。毕竟发展商自己还可以持有一部分股份，以赚取未来的增值空间。
南都:在本次商业地产博览会上，会有哪些“资本家“过来？
方志华:为了实现商业地产项目与资金的握手，我们特别安排了金融论坛和“项目－基金见面会”，目前已经初步确定参与“REITS改变中国商业地产融资模式”论坛的公司有:德意志资产管理(香港)有限公司亚洲房地产直接投资部副总裁彭伟杰、新加坡星展银行董事总经理张宗永、基强联行董事总经理陈基强、华银投资控股有限公司、重庆国际信托投资有限公司总裁助理孙飞、瑞思房地产投资管理公司总经理王世渝、北京国际信托投资公司总经济师时宝东等。这些活动将为商家和信托、基金资本之间的沟通交流提供便利。
4 缺资源
经营业态亟须创新
南都:除了资金，招商难也是众多商业地产项目普遍面临的问题？
方志华:招商难主要体现为缺乏商业资源，百货主力店、仓储式零售店来来去去就是那么几家，商业的差异化是目前亟须解决的问题之一。在新加坡有一条几百米的商业街，其中聚集了十多个SHOPPLINGMALL ，但是你每走进去一家都会感觉很新奇，因此吸引了大量的本地买家和游客。但是在国内，即使是商业比较发达的广州、上海等地，逛一些大型的SHOPPLING MALL ，都有似曾相识的感觉。因此，搭建商家与商业项目的展示平台，也是本次商业地产博览会的重要内容。其中商家的展示规模非常强大，将集合国内外的顶尖商业地产项目以及最活跃的商业零售、授权、连锁经营业态，从餐饮到美容、从便利店到茶馆，从咖啡馆到洗衣店、大型超市等都有。另外还有不少城市的连锁经营协会将会组团参加。
此外，这里将是零售商选择项目的一站式平台。从商业街到步行街、从主题工业园区到综合性购物中心、从分割式中心商铺到社区商铺、从智能化写字商务楼到产权式酒店、旅游度假物业等等，将涵盖中国新近开发的最主流的商业地产项目。最近因为常常与零售商打交道，家乐福、沃尔玛、特易购、法国欧尚等负责商场选址的人员比较少，但是目前的扩张速度又非常快。如特易购去年就在华东地区开了20多家分店，每个地方每个项目地看，相当费时费力，借助商业博览会这一平台，则可迅速了解来自全国各地的商业的项目。
南都:目前，SHOPPING MALL 在业态组合上的创新程度如何？
方志华:中国目前经营的业态种类还不是很丰富，据统计，目前中国经营形式最丰富的上海，但也只有30多万种业态，而美国目前有150多万种，是中国的五倍多。不过业态的种类是跟一个地方的经济发展水平、生活需求相关联的。因此，对新业态不可强求。不过多考察一下国外的经营品种，引进一些适合国情的新业态，也能为商场增加一些亮色。
5 缺人才
复合型人才最受欢迎
南都:商业地产对人力资源有何独到的要求？
方志华:商业地产的开发模式、经营方式、盈利渠道等都要求具备地产开发和商场经营管理的复合型人才。目前商业地产的从业人员要么来自地产商，要么来自零售商，两者素质兼备的人才比较少。从金光华、世纪金源MALL、万达广场的运营模式看，国内商业地产主力地产商——SHOP－PINGMALL 投资者的心态开始调整摆正，开始遵循国际商业地产运作的基本规律。这一方面得益于企业自有资金实力或融资能力的增强，一方面得益于国际经验的引入。然而，由于商业地产在中国刚刚兴起，而产业生态链条相对较长且需要完善，后续问题还很多。许多地产开发商表示，首先是缺乏具备成熟经验的招商团队，多数项目在高档奢侈品的招商上都感觉乏力；其次是商场经营管理团队少，人才稀缺，尤其是有管理MALL经验的团队与人才都很少。而招商与商场管理都是商业地产运作的重要环节，关系到项目的成败。记者观察
商业地产商需拓宽沟通渠道
中国商业地产联盟的权威调查显示，目前国内商业地产有三大需求群体:跨国零售企业、国内大型零售企业和中小投资者。跨国零售企业如家乐福、沃尔玛、百安居等早已在各个重点城市选址开店。而国内前100名零售企业也启动了快速扩张的步伐。。另外，还有一部分中小投资者，在“一铺养三代”的观点影响下，追求稳定投资和高额回报，对商铺进行投资，是写字楼和临街商铺的强有力需求者。商业地产的发展空间依然强大。因此，作为已经进入商业地产领域的发展商，在拓宽融资渠道获得资金、扩大招商途径获得零售商、广开门路吸纳贤才等方面，都需要拓展自己的沟通渠道，推进商业地产项目和企业的迅速发展。
撰文/本报记者 邹阳军 实习生 余利花
责任编辑：张克然 姚虹
（来源：南方都市报）
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