上海楼市回暖时机未到（今日政策·新闻分析）

　　8月31日19时，上海市网上房地产的新建商品房即时数据显示，当日签约套数：378套；当日签约面积：41472平方米；可售总面积：1816.72万平方米；可售总套数：174653套。宏观调控沉重打击下的上海楼市，8月31日成交各参数依然显得毫无生机。

　　不过在经过了很长一段时间的超低成交量之后，近期新建商品房成交量出现了一定幅度的回升，已经令业内许多人士感到了惊喜。一些较为乐观的分析机构和观察者开始基于这 些数据和政策动向认为，上海楼市正在酝酿着回暖的迹象。

　　但笔者对此持保留观点，并揣测这样的状况可能还将持续很长一段时间。

　　仅从数据来看，相对于上海楼市中正常时期的日成交1000套左右的数字，8月份最高的日成交量出现在8月23日，为486套，还没有突破正常水平的一半，而且此后也表现出极大的不稳定性，大致维持在300套至400套之间，成交量仍然在低位波动徘徊，因此从成交水平来看还没有形成明显的上升趋势。

　　政策对楼市的影响最为明显，因此作为向来是政策市的上海楼市来说，楼市的回暖还有待政策的稳定和明确，但近期一些政策并没有表现出明确的态度。

　　最近有关房贷金融政策的变化，被许多业内观察人士认为是刺激楼市回暖的手段。但按照笔者较为保守的观点分析，上海对于

公积金上限的提高，正是显示出政府正在利用一切手段实现关于“打击投机、限制投资、鼓励自住”的目的。

　　而有关个人住房按揭贷款放松的热点话题，就笔者了解，对于个人房贷和老房子贷款的放松要求并非是所有银行的统一举动。事实上，这次对地产市场的宏观调控的一个重要目的就是增强金融机构自己制定产品的能力。因此来自一些金融机构的内部声音表明，目前房贷政策正出现分化和细化的趋势，但并不是全面放松。

　　看住房地产市场的金融政策实质上并没有松动，那么开发商这口气还是难以缓过来。因此，上海楼市所谓回暖至少现在还不是时机，更何况现在中央政府手中还有房产个人所得税、取消房地产预售制等几把杀手锏，因此上海楼市的真正回升还有待于各项政策的明朗化。

　　不过，对于备受煎熬的开发商来说，也许传统的“金九银十”的销售规律倒是一次可以抓住的机会。虽然开发商在目前近乎绝望的情况将所有希望都寄托于即将开始的9月份肯定是不现实的，但是如果积累了一段时间的刚性购买力选择在这个时候释放，那么那些楼盘品质突出、性价比优势明显的开发商将会面临一次难得的机会，他们将得到目前所有开发商都十分渴望的销售回款。

　　《国际金融报》 (2005年09月01日 第一版)

　　作者：李小刚