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8月15日，央行《2004年中国房地产金融报告》建议取消现行的房屋预售制度，改期房销售为现房销售。此建议经媒体发布后，在业界和社会上引起强烈反响。业内专家认为，取消商品房预售制度是大势所趋，但也是一把“双刃剑”，应择机而行。
购房人既有欢喜亦有忧
近几天，关于央行取消房屋预售的建议，许多地方媒体都作了报道，有的网站还展开了网民调查。对此，大部分的消费者认为这是一个利好消息。家住重庆市的王先生告诉记者，现在消费者购买期房时，售楼小姐往往将预售房“吹”得天花乱坠，可房屋建成以后，又往往会出现一些面积“缩水”、房屋质量不佳、配套设施不兑现等问题，购房者是“哑巴吃黄连——有苦说不出”。
许多市民认为，此次央行建议取消房屋预售制度如果能迅速执行，对购房者的利益是最大的保障，将会大大降低房屋纠纷。比如，买现房，房屋质量、配套设施、景观环境、装修标准等都可以看得清清楚楚。实地考察可以发现房间是否够大，采光、通风是否良好，房屋墙角有无裂痕，门窗关闭是否严密，墙、地面是否平整，天花板有无裂缝，管道周围是否渗水等，购房者可以细细查看每一个细节，这就是买现房的优势所在。
家住渝北区龙溪镇的张女士得知可能取消预售制度后十分开心。她说，我家正想买房，售楼部说房子好，规划图上也很好看，但她总感觉不踏实，担心花大笔钱买来的是有质量问题的房子。如果开发商卖的是现房，就好了，不但风险小，而且选择余地大。
据记者调查了解，在预售制下，购房人一般要提前10到15个月（长的达到24个月），白白为开发商融资埋单。通常情况下，从预售到正式交房尚有一年左右的时间差，这意味着购房人在既不能控制更不能使用物业的情况下，却要为在建中的水泥块支付贷款利息、保险费用，而开发商却可以不付、少付成本，使用购房人的购房款去完成后续工程，大吃“免费午餐”。在现行利率标准下，以一套按揭50万元的期房为例，购房人一年就要支付3万多元的利息和保费。而在预售制下，这笔钱被开发商合法地“榨取”了。
采访中很多市民表示，并不是不明白期房的风险，只是与现房相比，期房在价位上有很大诱惑。在重庆市，现房价格每平方米3000元左右，而期房价格每平方米2500元左右。市民觉得，取消预售制度后，开发商投入成本自然会增加，“羊毛出在羊身上”，这部分成本肯定会加在房价上。此外，预售制度的取消会将一部分小规模开发商挡在门外，一旦大规模的开发商形成市场垄断，助推房价的现象将难以避免。
开发商担心带来资金链断裂风险
对于央行取消房屋预售的建议，在业界犹如重磅炸弹，开发商表现十分忧虑。保利（重庆）投资有限公司总经理王全良认为，期房销售是房地产商回笼资金的重要来源，取消期房销售等于扼住房地产商的命脉。目前开发商开发项目的资金来源主要包含：约30％是自有资金，30％左右是银行贷款，剩下部分主要来自商品房预售。在当前银行紧缩房地产贷款的状况下，开发商只能通过预售资金支付部分工程款和维持日常的资金周转。
王全良说，央行121文件规定开发商自有资本金必须达到30％，一旦取消预售制度，开发商自有的资金比例至少在60％以上，而重庆有此实力的开发商不足10％。如果这项制度得以实施的话，重庆至少有九成开发商资金链有断裂的风险，这势必导致部分正在开发的地产项目成为“烂尾楼”。
重庆迈德地产顾问有限公司总经理赵宜胜认为，房地产开发是一个需要巨额资金投入的行业，房地产开发商从取得土地使用权，到商品楼竣工、验收合格、确权，不但需要巨额的资金投入，而且需要较长的时间周期。如果废除预售商品房制度，势必增大开发企业的投资成本，在一定程度上会阻碍房地产市场的健康发展。对资金充足的大开发商而言，从拿地到预售，至少也要一年多时间，如果现房销售，那周期可能延长到3－4年的时间，开发的资金成本和风险也会随之加大。同时，也将导致房地产市场半年到一年的供应短缺，房价在一段时间内将会因此上涨。
部分开发商认为，央行取消商品房预售制度建议的出发点是好的，这将提高地产行业的门槛，使房地产开发成为资金密集型行业，而不是现在的任何公司都能经营房地产业，利于整个市场的发展。但这项政策的实施应该有个缓冲机制，不能“一刀切”，比如说政策出台后，给出至少一年半的时间转型。
取消房屋预售需择“机”而行
记者在采访中了解到，对于央行取消房屋预售度的建议，一些地方政府表示担忧。重庆市国土资源和房屋管理局房地产发展处处长曾强认为，改商品房预售为现房销售，从长远来看对房地产业的健康发展是件好事，对于缓解金融风险积淀，缩短购房人贷款压力，减少非市场风险有积极意义。但是，在当前预售资金占房地产开发资金比例较高的状况下，如果取消该制度，将会对房地产业发展产生不利影响。
重庆市统计局公布的数据显示，2004年，重庆市房地产市场投资共531亿元，其中通过预售和收取订金筹集的开发资金有216．93亿元，占了投资总额度的40．8％。今年上半年，重庆市房地产开发资金来源中，国内贷款为57．29亿元，占19．1％；自筹资金106．08亿元，占35．3％；利用外资1．78亿元，占0．6％；其他资金134．91亿元，占44．9％，其中，订金、预售款为115．73亿元，占38．5％。数据表明，预售资金是开发资金一个重要来源。从成交额来看，重庆市商品房预售占了商品房销售总量的2／3。
商业银行有关人士认为，从目前来看，个人按揭是银行贷款中最优良的贷款，而银行同开发企业之间的交易往往是“捆绑式”的，就是说用开发贷款赢得个人按揭权，如果取消期房预售造成房价上涨，实质上抬高了个人按揭的门槛，对银行而言弊大于利。
取消房屋预售是大势所趋
长期以来，我国房地产业存在这样一些怪现象：即高房价与高空置率持续并存、高空置率与高利润并行。造成这种现象的重要原因是在商品房预售制度下，开发商常常大耍“以小博大、空手套白狼”的把戏，100万元便可玩转一个几千万元，甚至上亿的项目已是不争的事实。有的开发商甚至重复抵押预售商品房，以套取银行资金，为发生金融风险埋下巨大隐患。
专家们指出，随着房地产开发企业不断地发展壮大，房地产投融资体制的日益完善，以及住房需求的缓解，取消房屋预售制度，改期房销售为现房销售是大势所趋。这项制度的实施必将对抑制投机需求、稳定房价，维护购房者利益，缓解金融风险积淀具有积极意义，有利于房地产业健康可持续发展。
作者：徐旭忠
（来源：经济参考报）
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