央行议案与开发商博弈地产“命门”

　　背 景

　　央行建议“取消商品房预售”

　　央行在近日发布的《2004中国房地产金融报告》中，用看似轻描淡写的笔调提出一项建议“考虑取消房屋预售制度”。加之此前不久国土资源部一位高级官员也曾提出类似建议 ，而该制度是现阶段房地产发展的根本保障，消息一出，已经领教了宏观调控政策威力、惊弓之鸟般的房地产商立刻警觉起来。

　　取消房屋预售，无疑会动了绝大多数开发商的奶酪，当前国内现房销售的楼盘可谓凤毛麟角。取消预售可能导致大量开发商因为缺乏足够资金实力不能再参与新规则下的游戏，造成行业的大清场。作为房地产开发商，几乎没有人愿意相信这项直戳命门的提议会变成事实。

　　震 动

　　地产商：央行提议有因噎废食之嫌

　　“不可能！”华远地产董事长任志强语气坚定地对记者说。在他看来，国内目前只有单一的房地产信贷没有丰富的房地产金融产品，开发商获得资金支持的渠道单一，在土地成本高、付款要求严的基础上，再取消房屋预售制度终结国内一贯以来的房地产滚动开发模式，恐怕大多数开发商今后都没能力玩转房地产了。

　　尽管开发商们表面嘴硬，阴影其实已是挥之不去。虽然通过近几年的积累，企业实力大大增长，但规模扩张以及土地成本的直线上升已经使大家囊中酸涩。除了向银行借贷，只能指望利用预售回款实现滚动开发。所以，央行研究部门之提议在很多开发商眼中有因噎废食之嫌。

　　影 响

　　关键词：

　　洗牌、利好、投资回落、房源紧张

　　建议如果被实施，一些资金实力弱、靠银行贷款支撑的小企业或项目公司将被淘汰出局，中等开发商也将发生整合，实力至上、现金为王的大开发商时代将来临。

　　对消费者而言是重大利好，缩短贷款压力，减少期房风险，在预售制下，购房人一般要提前10到15个月（长的达到24个月），白白为开发商融资埋单。通常情况下，从预售到正式交房尚有一年左右的时间差，这意味着购房人在既不能控制更不能使用物业的情况下，却要莫名其妙地为在建中的水泥块支付贷款利息、保险费用。

　　自业内人士预测，在当前银根紧缩政策不会有大的变动情况下，如取消商品房预售，开发商的资金压力必然增大，房地产投资额很可能会进一步下降。

　　如果改期房销售为现房销售，房地产投资会有所下降，商品房即期供给会延迟，远期供给可能会减少。一方面，因为买卖的只能是现房，这会推动存量房进入实际使用状态，有利于解决房屋空置问题；但另一方面，因为期房不能进入流通领域，供求可能会趋紧。在一定时间内可能会出现供小于求的局面。

　　点 评

　　业内人士指出，与国内其他行业相比，房地产负债率高、大量利用财务杠杆是极为普遍的现象。尤其是与银行有千丝万缕关系的本地房地产开发企业，负债率80%也属正常。房地产开发的低资金门槛在客观上造成了两方面的负面影响：一是开发企业鱼龙混杂，仅北京、上海的大小房地产开发企业就有数千家；二是回笼资金压力不够大，开发商倾向于“时间换金钱”，将

房价越拉越高。这对于回避金融风险非常不利，也是国家调控的主方向。