房地产金融报告的河北化解读

　　现在买房子是否合适？是买房还是租房更划算些？是否应该

提前还贷？这是自“6.1”以来，为房消得人憔悴的百姓们的诸多困惑。8月15日，中国

人民银行发布的《2004年中国房地产金融报告》对房地产再把脉，为百姓们释疑解惑———

　　房地产业仍是“支柱产业”

　　肯定房地产业是拉动中国经济增长的“支柱产业”。这是央行此次发布的《2004年中国房地产金融报告》的核心内容之一。央行并在报告中明确表示，2004年底我国居民个人住房按揭贷款占GDP的比例为11.7%，同时明确表示要继续支持房地产业的发展，使其支柱产业的功能得到充分发挥。由于从去年开始，针对国内部分地区房市过热，房价涨幅过快的问题，国家有关部门连续出台了一连串针对房地产市场的宏观调控措施，以抑制固定资产投资过快增长之势。市场上一时谣言四起，出现了政府要打压房地产的论调。此番央行公布的《2004年中国房地产金融报告》中，对于房地产业支柱作用给予充分肯定。

　　期房不能卖了？

　　“取消房屋预售”是此次央行《2004年中国房地产金融报告》中的重要内容之一。业界据此认为，此举一旦付诸实施，房地产业门槛将被抬高，业界洗牌已成必然之势。在商品房的买卖过程中，房地产商只要具备很少的启动资金，就可以通过银行贷款的方式开工建设，然后通过房屋预售的方式，使用购房人的购房资金继续建设，而购房人的买房资金的绝大部分也来源于银行贷款，由此给银行造成了金融风险。同时，房屋预售，最大的特点就是售卖已经开工建设，甚至尚未开工建设的房子。购买房子的合同则是格式合同，一旦买卖成交，房子交付使用，购房人发现实际情况与此前开发商的允诺不同，则完全无从保护自己的权益。解读：“停止房屋预售”同时意味着购房人的利益将得到较大保证，站在市场一线的角度来看，绝大部分的房市金融风险、购房人与开发商的矛盾都是由‘房屋预售’引发。”———省会一家房地产公司老总“法院重证据，合同上并没有写明，开发商的口头承诺是不算数的，打官司都打不赢，买房人只能自认倒霉。我购买的房子就是期房，当初开发商承诺我们楼后边的空地是绿化带，不盖房子。可是我们入住后不久，开发商就把我们房后边空地改成了门脸，我们只能自认倒霉。如果只能卖现房，这种窝囊气就没有了。”———邢台李志“取消房屋预售，意味着以后买房子将只能买到现房，这不仅指开发商要将房子经国家职能部门进行综合验收之后才能出售，而且对周遭的环境也有要求，比如绿地、道路都要建设好，房子才可以出售给购房者。”———唐山一家大型房屋中介张姓董事长

　　中小户型、节能住宅会占主角？

　　在住房消费上应提倡节约的理念。要引导以中小户型为主的住房消费，满足绝大多数居民的基本居住需要；发展房地产业要走节约型道路，注意节能、节水、节电、省地———这是本次央行房地产金融报告中又一个被业界认为，显示出规划房地产业未来走向的内容。央行在报告中已经表明，将利用税收手段限制投机性购房和短期炒作，如加强土地增值税的征管，开征不动产税，对大面积、大户型或高档商品房消费实行较高税负等。也许央行此举将迫使投资者自动退出市场，而投资市场购买力的缩小，也将迫使开发商自动开发以自住为主的中小户型住宅。解读：“目前可供开发的土地已经很少，开发商通过拍卖等手段获得的开发土地地价非常高，如果一味开发建设成中小户型的住宅，开发商的获利空间会非常小。而资本本身的逐利需要有可能促使开发商投资建设大户型、钢架结构的住宅。”———省会一家开发商“开发供居住使用而非投资者追捧的小户型住宅，走住宅节约化道路，还需要政府在住宅消费引导、规划建设用地、开发使用节能节水等节能材料方面发力，采取制度约束，投入资金等方式，启动并发展市场。”———沧州购房户程少杰

　　居民按揭贷款风光依旧

　　尽管目前有“房地产金融存在风险”的说法，但央行报告则特别强调：发展房地产金融可以降低金融风险。报告说，对商业银行而言，居民按揭贷款的资产质量很高，是“黄金资产”。解读：“个人住房贷款被定义为‘黄金贷款’，主要是相对于其他贷款而言，因为居民房产按揭贷款有价值稳定的房产做抵押，并且其还款来源有保证，所以风险相对较低，由此而带来的贷款收益也较高。”———建设银行河北省分行个人信贷科赵亚旗“房贷风光依旧，将更快地圆我的住房梦。”———张家口黄清

　　推行“固定利率”百姓实惠多多

　　《2004年中国房地产金融报告》中首度提出个人住房贷款“利率固定化”概念，表示可以考虑允许商业银行发放固定利率个人住房贷款。在此次央行《2004年中国房地产金融报告》发布之前，中国城乡建设研究所所长陈淮明确表态说，至少在目前的五年之内利率的总趋势是趋涨的，银行跟按揭者签订的按揭都是浮动利率，在目前贷款利率99%趋涨的走势下，其实就将所有的风险加给了购房者。解读：“利率固定化对银行和贷款人来说，可以称为是一把双刃剑。住房贷款的期限比较长，实行固定利率要求银行和借款人对于将来很长一段时间的利率走势都有明确的判断，如果利率以后上升了，那么银行就要承担利率上升带来的损失，要想办法规避减免这种风险；而如果利率降了，那么借款人就要承担利率下降的风险。”———建设银行河北省分行个人信贷科赵亚旗“推行住房贷款固定利率的前提是要有规避利率风险的金融工具，推行个人住房贷款固定利率的金融市场环境还有待成熟。”———银行业人士张柏森本报记者：刘秀竹